Снижение цен на рынке вторичной жилой недвижимости Ялты в третьем квартале 2024 года в среднем составило -7%. В цене упали почти все населённые пункты Ялтинского региона за исключением посёлков городского типа Гурзуф и Массандра. Кроме того, посёлок городского типа Гурзуф продемонстрировал сокращение предложения на квартирном рынке, что в данном периоде позволяет считать его самым удобным населённым пунктом Ялтинского региона для инвестирования в рынок вторичной жилой недвижимости Ялты.
Квартиры непосредственно в черте города Ялты за квартал в среднем потеряли 8,4% стоимости, просев до отметки в 274,6 тыс. руб. за кв.м. Такие результаты показал мониторинг цен на квартиры и апартаменты на рынке вторичной жилой недвижимости Ялтинского региона, поведенный специалистами маркетингового агентства "Маркет-Крым", проанализировавшими 1323 объявления о продаже квартир и апартаментов в различных населённых пунктах Большой Ялты от Фороса до Гурзуфа.
Прежде всего следует отметить, что в конце сентября 2024 года средняя стоимость квадратного метра на рынке вторичной жилой недвижимости Ялтинского городского округа составила 274,6 тыс. руб. за кв.м., что 7,0% ниже соответствующего июньского показателя. При этом относительно цен декабря 2023 года ялтинская вторичка также ушла в минус. За 3 квартала средняя стоимость квадратного метра вторичной жилой недвижимости на территории Большой Ялты снизилась на 4,3%. При этом объём предложения квартир и апартаментов на рынке с начала года остался практически неизменным +1%, в то время как объём предложения за квартал вырос на +67,8%. Однако, при общей отрицательной ценовой динамике по региону, ценовая ситуация в ряде населённых пунктов Ялтинской ривьеры оказалась очень даже положительной, что стоило бы учитывать потенциальным инвесторам в жилую недвижимость данного курортного региона.
Прежде всего следует учитывать, что сам город Ялта, в отличии от классического территориального устройства большинства Российских регионов, не является географическим центром Ялтинского городского округа. Подавляющее большинство населённых пунктов расположено на первой линии от моря, а в части наличия курортной инфраструктуры некоторые из них не отстают от самой Ялты. Из этого обстоятельства "вырастает" и различная ценовая динамика на объекты вторичной жилой недвижимости. Смотрим таблицу.
Подсвечены населённые пункты с количеством предложений о продаже квартир более 40 штук. Это собственно город Ялта, город Алупка и посёлки городского типа Восход, Гаспра, Гурзуф, Кореиз, Ливадия, Массандра и Отрадное. Самыми дорогостоящими, естественно являются квартиры в городской черте Ялты - 274,6 тыс. руб. за кв.м., что обусловлено большим количеством квартал в дореволюционном фонде ( и не в том, что построили до Майдана, а в том, что ещё до Великой Октябрьской). На втором месте - пгт. Ливадия - 229,2 тыс. руб. за кв.м.. Ливадия - это посёлок городского типа, который является ближайшим к Ялте и уже практически слился в её городской застройкой. Кроме того, Ливадия, благодаря Ливадийскому дворцу семейства Романовых, сама по-себе является точкой притяжения туристических потоков, что не может не сказываться на ценах на квартиры. Замыкает рейтинг город Алупка - 157, 0 тыс. руб. за кв.м., демонстрирующий самую низкую стоимость квадратного метра жилья среди "крупных" населенных пунктов Ялтинского региона, что прежде всего связано с тем, что большинство продаваемых здесь квартир - это жильё советского периода постройки.
Хотя населённых пунктов в Ялтинском регионе гораздо больше, но именно жильё в населённых пунктах, приведённых на рисунке 2, формирует среднюю цену на рынке вторичного жилья Ялты, хотя и относительно. Непосредственно на город Ялта приходится почти половина (48%) предложений о продаже квартир. Ещё 15% доли рынка занимает пгт. Гурзуф. А вот на населенные пункты не попавшие в первую десятку приходится всего 8% предложения.
Незначительное количество домов советской постройки, как впрочем и новостроя украинского и российского периода, есть и в большинстве прибрежных посёлков городского типа, однако в целом ряде пгт. в настоящее время продаётся 1-2 квартиры и цены эти могут быть совсем не показательными. Тем не менее, для полноты картины приведём средние цены по всем населённым пунктам, где были выявлены объявления о продаже квартир.
Заметим, что разброс средних цен на квадратные метры жилой недвижимости среди небольших поселках городского типа, в целом отражает и картину по Ялтинскому городскому округу в целом, поскольку для посёлков городского типа цена зависит не столько от местоположения самого населённого пункта, сколько от года постройки дома.
Однако вернёмся к населённым пунктам Ялтинского городского округа со значительным объёмом предложения на рынке вторичной жилой недвижимости в сегменте "квартиры и апартаменты"
В третьем квартале 2024 года в минус ушли средние цены практически во всех поселках городского типа, кроме Массандры и Ливадии. Средняя стоимость квадратного метра жилья на вторичке в пгт. Массандра за квартал выросла на 11,1% до 214,8 тыс. руб. за кв.м.. Жильё в пгт. Гурзуф за квартал подорожало на 2,3% до 229,3 тыс. руб. за кв.м.
Наиболее пострадавшими от итогов летнего туристического сезона оказались квартиры и апартаменты на территории пгт. Кореиз, растерявшие за III квартал 2024 года 14,5% стоимости и остановившиеся на отметке в 169,3 тыс. руб. за кв.м. Вторым аутсайдером 3 квартала 2024 года оказался сам город Ялта, где средняя стоимость квадрата жилья на вторичке снизилась на 8,4% до 274,6 тыс. руб. за кв.м.
Впрочем, назвать такое падение цен на ялтинские квадратные метры катастрофой не поворачивается язык, поскольку они существенно превышают цены даже в российских городах-миллионниках, равняясь разве что на Москву. Так, по данным компании РБК средняя цена 1 кв. м на столичном рынке готового жилья по итогам III квартала 2024 года составила 285,5 тыс. руб.
Ещё одной тенденцией третьего квартала 2024 года стал рост предложения на рынке вторичного жилья. Больше всего за квартал выросло количество объявлений о продаже квартир и апартаментов в городе Алупка (+67,8%) и поселке городского типа Гаспра (+63,8%).
Сокращение объёмов предложения жилья на вторичке продемонстрировали посёлки городского типа Гурзуф (-26,8%) и Ливадия (-21,6%).
Таким образом можно констатировать, что по итогам III квартала 2024 года наиболее выгодным населённым пунктом для приобретения (в инвестиционных целях) квартир или апартаментов в Ялтинском регионе является пгт Гурзуф (цены растут, объём предложения сокращается).
В целом, следует отметить охлаждения оптимизма продавцов на рынке вторичной жилой недвижимости Ялты. Снижение цен наряду с ростом количества предложений о продаже отмечено в большинстве населённых пунктов региона. Рост объёмов предложения в III квартале частично может быть связан с заниженной летней активностью продавцов недвижимости (жара, отпуска и всё такое), однако рост количества выставленных на продажу квартир может свидетельствовать и о неудовлетворённостью владельцев арендных квартир их загруженностью в высокий сезон. Результаты посмотрим по итогам 2024 года.
И напоследок о ценовых ожиданиях продавцов квартир в различных населённых пунктах Ялтинской ривьеры.
Условно средняя квартира непосредственно на территории города Ялта в 3 квартале 2024 года имеет площадь 84 кв.м. и при средней стоимости квадратного метра в 274,6 тыс. руб. за кв.м. обойдётся потенциальному покупателю в 23 млн. руб.
Отметим, что средняя цена за квадратный метр (274,6 тыс. руб.) не попадает в наиболее представленный ценовой диапазон 200-250 тыс. руб. за кв.м. Сам город Ялта - это город со значительным количеством дорогостоящих квартир большой площади, а потому ось Х на Ялтинском графике вдвое шире всех последующих населённых пунктов. Ну а усреднённая ялтинская квартира исходя из площади - это полноценная 3-комнатная квартира.
Условно средняя квартира на территории города Алупка (Большая Ялта, Республика Крым) в 3 квартале 2024 года имеет площадь 55,8 кв.м. и при средней стоимости квадратного метра в 157 тыс. руб. за кв.м. обойдётся потенциальному покупателю в 8,76 млн. руб. Данная площадь - это средняя 2-комнатная квартира. Что неудивительно, учитывая то, что жилой фонд Алупки по-большей части состоит из многоквартирных домов советского периода постройки, где при планировке МКД предпочтение отдавалось именно двушкам.
Условно средняя квартира на территории посёлка городского типа Восход (Большая Ялта, Республика Крым) в 3 квартале 2024 года имеет площадь 78,3 кв.м. и при средней стоимости квадратного метра в 229,2 тыс. руб. за кв.м. обойдётся потенциальному покупателю в 14,5 млн. руб. Данная площадь является граничной между 2-комнатными и 3-комнатными квартирами.
Условно средняя квартира на территории посёлка городского типа Гаспра (Большая Ялта, Республика Крым) в 3 квартале 2024 года имеет площадь 69,1 кв.м. и при средней стоимости квадратного метра в 186,7 тыс. руб. за кв.м. будет стоить в 12,9 млн. руб. Такая площадь более типична для 2-комнатной квартиры украинского периода постройки.
Условно средняя квартира на территории посёлка городского типа Гурзуф (Большая Ялта, Республика Крым) в 3 квартале 2024 года имеет площадь 78,3 кв.м. и при средней стоимости квадратного метра в 229,2 тыс. руб. за кв.м. будет стоить в 17,95 млн. руб. Такая площадь типична для 2-комнатных квартир современной постройки. Если посмотреть на ценовые предпочтения обращает внимание отсутствие пиков. Большая часть предложения равномерно распределена по достаточно широкому ценовому диапазону: 125-250 тыс. руб. за кв.м.
222
333
777
888