Примерно год назад мы с мужем сняли кладовку/складовку, что бы отвести туда часть вещей, но иметь их в условно шаговой доступности, а не на даче куда ехать больше часа. Об этом я писала в отдельной статье, ниже оставлю ссылочку на нее. И вот на днях мне позвонил администратор и сказал, что договор заканчивается, а пролонгация пройдет по новым повышенным тарифам. Я посмотрела на тарифы, посчитала инфляцию и удивилась. Но после этого я решила посчитать а-ля бизнес модель, чтобы понять, а может надо покупать не студии под сдачу, а складовки?
Про инфляцию
В этом году у нас много что подорожало, в том числе аренда квартир, а в след за ними и кладовок. У меня был заключен договор на 11 месяцев, поэтому арендодатель может легко поднять мне арендную плату. У нас в стране много кто не любит заключать договор больше чем на год потому, что подобные соглашения надо регистрировать в Росреестре, а это требует времени и денег, но при этом на самом деле не дает большей защиты.
Первое время я платила за свой один кубический метр 1836 рублей в месяц. Сумма может показаться не маленькой, но на удивление это самый низкий ценник у нас в районе. Дешевле только хранить все на даче, но туда не наездишься. Приведу пример, вот мы отвезли чемоданы в кладовку, а сейчас на каникулах хотим смотаться в дом отдыха, вот так за чемоданом на дачу пару раз туда-сюда съездишь, уже вещи передумаешь хранить. Особенно если придется снег разгребать, да на бензин под 2000 уйдет за одну поездку.
Почем можно купить
Я стала смотреть, что я могу купить у себя поблизости и сильно разочаровалась. У нас рядом построился Спутник от Самолета и ЖК от Пик, но ни там, ни там нет кладовок в продаже от застройщика. Если смотреть другие объекты, но в Москве, то тут очень большой разброс цен.
Например, на Барклая 6 можно купить кладовку от застройщика в построенном доме за 640-700 к. Но мне туда ездить немного не с руки и да с парковками там, наверняка беда.
В Москве на Ленинградском шоссе "завалялся" один вариант, мне до него удобно доехать, но там ценник уже 1132 к. Дом уже заселен, так что кладовкой можно пользоваться, но меня тут все же не устраивает цена/качество, объект не близко находится, а стоит дорого.
Не найдя идеальных предложений на первичном рынке я пошла смотреть на вторичный. Вот там я нашла кладовку в доме от Самолета, которых уже не осталось у застройщика. Готовый объект с одним собственником стоит 800к, но наверное, можно попробовать поторговаться. Вот для меня это получается идеальный вариант.
Про налоговые тонкости и ЖКХ
Кладовка - это коммерческая недвижимость, поэтому сдавать ее в качестве самозанятого нельзя. Об этом говорится даже на сайте ФНС. Почему так получается можно почитать в письме Минфина от 27 декабря 2019 г. №03-11-11/102607.
Можно сдавать кладовку как физическое лицо и платить НДФЛ 13%, но тут свои тонкости. Налоговая может признать это коммерческой деятельностью и указать, что инвесторы необходимо зарегистрироваться как ИП. Да и 13% вместо 6% для ИП - это большая разница, в 2 с лишним раза.
С налогами ИП все вообще весело, особенно на старте. Можно выбрать систему при которой налог составит 6%, но минимальный взнос за год при этом заплатить надо. И если заводить ИП только под одну кладовку, то это просто не рационально!
Про окупаемость
Теперь переходим к вопросу окупаемости. Подобные объекты сдают сейчас за 7000 рублей в месяц. Но мне не интересно сдавать всю кладовку, мне хочется решить мою проблему с хранением в первую очередь. В принципе я могу разбить кладовку на 2 части, по сути это и сделано в Складовке, которой пользуюсь я. На этаже у них есть секции разделенные перегородками с площадью по полу 1 квадратный метр, а высотой 2 метра. Местами сдаются как раз эти 2 кубических метра, а местами они разбиты на 2 части по 1 кубическому метру с помощью перегородки параллельной полу. Получается есть нижняя кладовка, чтобы залезть в нее надо присесть, а есть верхняя. У нас нижняя, поэтому не могу прокомментировать как складывать вещи в верхнюю кладовку. Нижнюю-то мы можем легко набить целиком, в том числе заполнив и дальний угол.
Если поставить шкаф в кладовке, то можно нижний ярус сдавать, а верхним пользоваться самостоятельно. Площадь каждого получится примерно по 3.5 кубических метра. Каждый отсек можно закрыть отдельной дверью и навесить на нее замок. В моей складовке подобный объект сдается за 9420 рублей, но там есть вся инфраструктура, что бы клиенты шли. Там есть тележки, чтобы клиенты на них возили вещи, а кто-то прям там и пакует товар для маркетплейсов, чтобы со склада прям в пункт приема ехать. Такой сервис тоже денег стоит.
И поскольку полный бокс сдается по 7000 рублей, я бы сказала, что половинку можно попробовать сдать за 3500 рублей, ну край за 2500. Я не живу в новом ЖК, поэтому не знаю, может там дорогого спроса и нет, так как предложений достаточно.
Предположим, что часть кладовки я сдам, а вторую буду использовать сама. В этом случае с 3500 я заплачу минимум 6% налога и на руки это выйдет в 3290 рублей. Вторую часть использую сама и экономлю на этом 2200 в месяц. Итого профит выходит 5510 рублей. Из этих денег придётся оплатить ЖКХ за освещение общей территории вблизи кладовки и за мой кусок. Так же не забываем про налог на имущество, а он большой по коммерческим помещениям. Посчитаю 110 рублей для круглого счета, но думаю, что этого мало. Итого на руки остается 5400 рублей в месяц или 64800 рублей в год.
Поскольку та же складовка индексирует плату за свои услуги, то надо подумать как это учесть в моем плане. Но в то же время не факт, что я смогу индексировать арендную плату арендатору и у меня не будет простоев, а еще точно знаю, что квитанция на ЖКХ будет расти. Думаю, что чтобы все усреднить заложу индексацию в 3%, получу такой консервативный прогноз. Тогда мой доход будет выглядеть вот так.
Если считать, что объект я покупаю за 800к, то вся эта схема отобьется за 11 лет. У жилой недвижимости срок окупаемости намного ниже, чем у коммерческой недвижимости и это давно известно. Тут же я показала консервативный расчет.
Мое заключение
Смотрю я на эти цифры и задумываюсь. У нас сейчас неподалеку, но правда за МКАДОМ строится еще один ЖК, но мне до него недалеко ехать даже на самокате. Пожалуй, буду мониторить кладовки в нем. До сдачи еще 2 года, поэтому полагаю, что кладовки еще просто не выставлены на продажу. Вот если бы можно было взять их в ипотеку в застройщика, то я даже не сомневалась бы... И кстати, сейчас спрос на кладовки сильно растет, видимо эти объекты заинтересовали не только меня.
Бизнес получается не самый доходный, достаточно специфический, но поскольку у меня самой есть потребность в подобном помещении, мне есть смысл задуматься. Получается, что я могу зять недорогой объект и при этом диверсифицировать риски.
Приглашаю вас подписываться на мой телеграмм-канал. А еще Дзен предложил завести Премиум канал, доступ к статьям из которого будет доступен только по платной подписке. Вчера, например, на нем вышла статья под названием "что для меня значит ключевая ставка 21%".