За минувшее десятилетие петербургские апартаменты проделали путь от номеров-студий с минимальным набором гостиничных услуг до масштабных комплексов с премиальным сервисом и разветвленной инфраструктурой. В процессе развития этот сегмент зарекомендовал себя среди покупателей как надежный и эффективный актив. Интересующиеся рынком недвижимости инвесторы сегодня понимают, что апартаменты – не «дешевый аналог квартир», а часть готового, доходного бизнеса.
Тем не менее по мере сокращения доступности жилья всё больше потенциальных приобретателей квадратных метров рассматривает апартаменты в качестве помещений для личного проживания. Еще годом ранее доля несервисных апартаментов – так называемого псевдожилья в городе выросла почти до четверти и составила 23%. Сегодня, по подсчетам Nikoliers, на квазижилье приходится 38% местного рынка. «Московский формат», с недавнего времени запрещенный в самой Москве, стремительно наращивает объемы в столице апарт-отелей. Приживется ли он на новом месте? И какие перспективы сулит эта тихая экспансия? Читайте ниже.
Псевдожилье наступает
С момента открытия в Петербурге первого российского апарт-отеля город на протяжении 10 лет удерживает статус флагмана сервисных апартаментов – гостиничных номеров под сдачу в аренду. По информации NF Group, здесь функционируют около 50 апарт-отелей с номерным фондом более 8 тысяч юнитов. Это 35% местного гостиничного фонда.
В Москве доля апарт-отелей в общем объеме номерного фонда гостиниц составляет лишь 15%. Традиционно там строят комплексы несервисных апартаментов – де-факто квартир, а де-юре нежилых, коммерческих помещений под личное проживание или самостоятельную сдачу в аренду.
В 2024 году этой столичной традиции пришел конец. С 2000-х годов комплексов псевдожилья там возвели слишком много, не утруждая себя при этом строительством социальной инфраструктуры. Администрацию наводнили гневные обращения от собственников несервисных апартаментов с одним и тем же вопросом: «Где наши школы, детсады и поликлиники?» В результате московская мэрия фактически запретила возводить подобные объекты под видом ЖК. О перспективах рынка столичных апартаментов читайте в моей недавней статье.
Однако свято место пусто не бывает. Оказавшийся в опале на малой родине формат псевдожилья плавно перетекает в Петербург. Эта тенденция происходит не первый год. Москвичи продвигают привычный им продукт в Питере. Да и здешние девелоперы с разной долей успеха экспериментируют в этом направлении.
Как отмечают аналитики Nikoliers, за последние три месяца доля реализации несервисных юнитов в Петербурге увеличилась на 7% по сравнению со вторым кварталом 2024 года. Тогда как спрос на элитные и сервисные комплексы снизился на 3-4%. Если динамика развития псевдожилья здесь сохранится или даже вырастет, уже в следующем году такой формат может составить половину рынка апартаментов.
Но закрепится ли он на питерской почве?
Быть или не быть?
Один из знакомых мне видных экспертов рынка в недавнем разговоре сказал, что псевдожилье не приживется в качестве массового сегмента среди петербуржцев.
«Город другой, – отметил он. – Здесь апартаменты традиционно воспринимают как инвестиционный продукт. И девелоперы в этой нише работают на соответствующий контингент покупателей – на инвесторов. Схема строительства жилья и псевдожилья – построить и уйти, а там поминай как звали. С созданием апартаментов в Петербурге так не работает».
Это мнение я понимаю и разделяю. Апарт-отель действительно мало построить – нужно обеспечить доходность владельцам апартаментов. Для этого нужно быть готовым к работе полного цикла: после сдачи в эксплуатацию отелем нужно управлять. И управлять как можно эффективнее – через свою или нанятую УК. Если в результате эксплуатации апартаменты приносят 5-6% годовых, вряд ли инвестор впоследствии вложится в следующий проект этого застройщика.
Но как деловые традиции влияют на реальность, так и реальность влияет на сложившиеся традиции. А теперешняя реальность такова, что к рынку апартаментов обращаются всё больше приобретателей псевдожилья. На то есть ряд объективных причин.
До июля текущего года квартиры обладали существенным преимуществом перед апартаментами. На них распространялось действие массовой программы льготной ипотеки. После отмены льготной ипотеки условия покупки в кредит для жилья и псевдожилья сравнялись. Теперь преимущества на стороне апартаментов. Рассмотрим их.
Цена на 15-20% ниже, чем у квартир. В связи с удорожанием квадратного метра это особенно важный фактор.
Различные варианты метража вплоть до наименее габаритных студий – еще один плюс для тех, кому не хватает денег на просторные помещения. К апартаментам не применяются требования Жилищного кодекса и различных СанПиН. В Москве и в соседней с Питером Ленобласти в этом году запретили строительство студий площадью до 28 м². Решение небезосновательно. Но из-за дороговизны жилья в последние годы мини-студии пользовались большой популярностью. Вероятнее всего, аналогичный запрет в обозримом будущем введут во всех регионах, включая Петербург.
Преимущественно хорошие локации с развитой инфраструктурой и отличной транспортной доступностью. Петербургские апарт-комплексы сегодня активно строятся в деловых кварталах или, по крайней мере, в шаговой доступности от станций метро. Застройщики жилья не всегда могут себе позволить подобную роскошь. Выбор локаций на рынке апартаментов шире в силу их принадлежности к коммерческой недвижимости. Создатели апартаментов вправе возводить их там, где должны быть бизнес-центры, гостиницы, магазины, места общепита, складские помещения и так далее.
Впрочем, к последнему пункту добавлю и минус: отдельные апарт-комплексы строятся не на собственной, а на арендованной у города земле. После того как застройщик сдает объект, договоры на аренду участка следует перезаключать владельцам апартаментов. Когда этого не происходит, собственникам начисляются огромные штрафы. Яркие тому примеры – апартаменты в «Лахта Парке» и комплексе Crystal в Репино.
Подобные эксцессы пока не останавливают массы покупателей псевдожилья. А значит, в сложившейся ситуации несервисные апартаменты, как наиболее близкий к квартирам вид недвижимости, продолжит наращивать спрос.
Что в итоге?
Полагаю, в ближайшие год-два застройщики квазижилья в Петербурге воспользуются моментом и используют все возможности для строительства как можно большего числа апарт-комплексов. Но если со спросом проблем у них не предвидится, то ожидаются сложности административного характера.
Вместе за запретом на строительство малогабаритных студий сюда из Москвы наверняка долетят запреты на псевдожилье. Уже не первый год петербургская администрация, как в свое время столичная мэрия, всячески принуждает местных девелоперов снабжать будущие комплексы апартаментов социальной инфраструктурой. Проекты под постоянное проживание людей без школ, детсадов и поликлиник испытывают затруднения с согласованием либо вовсе его не получают.
Следующий логичный этап – красный свет на любое квазижилье. Как показывает московский опыт, для этого не требуется ни закона об апартаментах, ни особого постановления. Чиновникам достаточно начать следить за соблюдением правительственного положения о классификации гостиниц – единственного документа в российском законодательстве с упоминанием апартаментов. Там этот вид помещений описан не иначе как гостиничная недвижимость.
Иными словами, в глазах законодатели апартаменты могут быть исключительно сервисными. Надо полагать, исполнительная власть ныне восстанавливает статус-кво. Посему, друзья, настоятельно рекомендую вкладывать только в апарт-отели. Выгодные варианты можно посмотреть здесь. Больше информации о разумных инвестициях в доходную недвижимость – в моем телеграм-канале. Подписывайтесь, чтобы оставаться в курсе.