Поводом для вынесения решения Верховного суда стал инцидент, когда в квартире проживал арендатор, но убытки обязали возместить собственницу жилья. Она обратилась в суд с иском о взыскании этих расходов с нанимателя. Три судебные инстанции удовлетворили ее требования. И ВС также постановил, что ответственен за это был арендатор. Ранее применялась иная судебная практика
В судебной практике есть такой термин, как бремя содержания имущества. Это касается всего, что требует поддержания надлежащего технического состояния, безопасности, реализации прав третьих лиц и так далее. Собственник не только владеет, пользуется и распоряжается, но и содержит имущество и в том числе компенсирует бремя, которое это имущество причиняет третьим лицам. В свою очередь, он может передать все эти права в наем. И, по идее, в таком случае ответственность переносится на нанимателя. И третье лицо, которому нанесен ущерб, может предъявлять требования как к собственнику, так и к арендатору.
Но ранее, исходя из судебной практики, чаще всего дела возбуждались в отношении собственника. С чем это связано, объясняет кандидат юридических наук Андрей Филин:
Андрей Филин кандидат юридических наук «Грубо говоря, сейчас один арендатор, завтра — другой. Он непонятно куда уехал, дальше ты его не находишь. При этом информацию о собственнике получить гораздо легче, и собственник стабильный. И поэтому предполагается, что третьи лица могут знать о наличии договора аренды только в том случае, если эта аренда зарегистрирована. Единственный способ узнать об этом — это Единый государственный реестр недвижимости, получать [оттуда] выписку. В выписке не будет указано, кто собственник, кто арендатор, но будет указано: объект обременен арендой. Но такого никто не делает, потому что регистрируются только договоры на срок свыше 12 месяцев. И поэтому все заключают договор на 11 месяцев. Целесообразность идти к арендатору практически нулевая. Мы идем к собственнику, поскольку у нас есть точная информация, что квартира находится в собственности у конкретного лица. А дальше это уже проблемы собственника — как он будет доказывать, что виноват не он, а третье лицо, то есть арендатор».
Верховный суд постановил, что собственник, с которого взыскали деньги за убытки, в них не виноват, потому что у него есть договор с нанимателем. Из него следует, что первый не владеет этим имуществом в настоящий момент. Поэтому вся ответственность на нанимателе, который к тому же не смог предоставить доказательств того, что потоп произошел не по его вине.
Как собственник может обезопасить себя от подобных инцидентов? Во-первых, в договоре нужно прописывать ответственность, кто за что отвечает. Во-вторых, необходимо подготовить и подписать акт приема-передачи квартиры в момент, когда объект сдается и когда он принимается обратно. Продолжает гендиректор агентства «Релайт-недвижимость» Константин Барсуков:
Константин Барсуков гендиректор агентства «Релайт-недвижимость» «Я рекомендую гражданскую ответственность за ущерб, нанесенный третьим лицам, страховать. Более того, я бы страховал и саму квартиру. Прописать в договоре, что это ответственность арендатора, застраховать это все. Пусть страховая компания потом с него взыскивает. У нас клиент застраховал имущество, когда случился такой казус — был потоп, страховая компания совершенно спокойно выплатила. Страховка недорогая, особенно на фоне арендной ставки. Может стоить 5 тысяч, может 15 тысяч, может и 100 тысяч — зависит от сумм, на которые страхуется, и ответственности, которая несется. Если страховать обычную квартиру, в пределах 10 тысяч рублей в год, наверное, будет стоить».
В целом юристы удивлены тем, что такое дело дошло до Верховного суда. Подобный вопрос никогда не был спорным: это регулировалось общими принципами ответственности между собственником и нанимателем — никаких разъяснений здесь не требовалось. Но Верховный суд таким образом сформировал судебную практику, и теперь судьи будут ориентироваться на его позицию.
Поэтому у тех, кто сдавал в аренду квартиру и в свое время возмещал убытки самостоятельно, теперь есть возможность взыскать их с нанимателя. Но, по словам юристов, едва ли этот вопрос удастся урегулировать без суда.