Дорогие друзья, продолжаю цикл статей с актуальным обзором новостей по фондам коммерческой недвижимости от УК Парус. На очереди фонд Парус-Двинцев.
Все написанное в статье не является инвестиционной и/или индивидуальной инвестиционной рекомендацией. Я не предлагаю покупать или продавать какие-либо финансовые инструменты. Статья носит информационно-развлекательный характер.
В состав фонда включен одноименный бизнес-центр "Двинцев", расположенный в г. Москва, 48% капитала фонда приходится на кредит в размере ~4,2 млрд рублей, процентная ставка переменная, рассчитывается по формуле КС +2%, срок кредита - до 3 квартала 2027 года.
Согласно аналитике, приводимой УК "Парус" можно наблюдать, что динамика арендных ставок на офисные площади значительно отстала от инфляции, одновременно со снижением доли вакантных площадей :
УК оптимистично оценивает перспективу будущей динамики ставок аренды офисов, что было отражено в планах увеличить ежемесячные выплаты по фонду:
Анонс увеличения выплат не привел к росту спроса на паи, трехмесячный среднедневной оборот с паями составляет ~400 тыс. рублей, это крайне мало, чтобы можно было выполнить планы по размещению более 1 млрд рублей в 2025 году. Согласно последней опубликованной финансовой модели фонда, рост ключевой ставки и увеличение выплат приведет к снижению денежного резерва до 70 млн рублей на конец 2025 года (на конец сентября 2024 денежный резерв 645 млн рублей), что значительно повышает риски инвесторов.
В 2025 году у фонда будет отрицательный денежный поток: операционный доход 1,13 млрд рублей, расходы на выплаты инвесторам ~600 млн, проценты по кредиту ~720 млн, расходы на УК ~121 млн, дефицит только по этим статьям составляет ~311 млн, цифры могут ухудшится в случае дальнейшего ужесточения ставки ЦБ и в случае невозможности разместить плановый объем паев.
Вместе с тем с арендаторами заключены договора аренды сроком на 3-5 лет, которые предусматривают возможность пересмотра ставок до истечения срока действия договора, что потенциально снижает риски фонда. Вакансия в фонде составляет 0%, что отражает высокий рыночный спрос на качественные офисные площади.
Продолжаем наблюдать за новостями фонда.
Напоминаю, что все написанное в статье не является инвестиционной и/или индивидуальной инвестиционной рекомендацией. Я не предлагаю покупать или продавать какие-либо финансовые инструменты. Статья носит информационно-развлекательный характер.