В нынешних условиях, когда так резко поднялись ставки по ипотечным кредитам, застройщики и банки изобретают новые схемы, не желая терять потенциальных покупателей и клиентов. Один из вариантов – траншевая ипотека, которая позволяет заемщику вносить, в первый год-два, минимальные ежемесячные платежи.
При этом покупатель уже выбрал квартиру в строящемся доме. И цена ее после сдачи объекта не изменится.
Как это работает?
Ипотечный кредит выдается частями – траншами. Первый, который в среднем составляет 30-35% стоимости объекта, выдается сразу, после подписания договора долевого участия. А второй – поступит на эскроу-счет застройщика только после сдачи дома.
Траншевая ипотека пока не так популярна, но уже «обкатана» потому, что появилась на рынке в нелегкое время пандемии. Тогда экспериментировали, популяризировали новый продукт, и сумма первого транша могла быть символической минимальной. И платеж заемщика в месяц составлял 30-50 рублей. Отсюда и название, которым иногда пользуются девелоперы и банкиры - «ипотека за рубль».
Потом, когда дом сдается в эксплуатацию, банк переводит застройщику второй транш - основную сумму. А новосел, получая ключи, начинает расплачиваться с кредитором, выплачивая и основой долг и проценты.
Сегодня условия траншевой ипотеки примерно таковы. Первоначальный взнос (не льготные категории заемщиков) – 15-20% стоимости объекта (зависит от требований конкретного банка и его партнера застройщика), вносится заемщиком, как обычно - при подписании кредитного договора и договора долевого участия.
Первый транш в среднем составит от 30-35% цены приобретаемой квартиры.
Примерный расчёт такой:
цена квартиры «на котловане» - 3 900 000 рублей;
первоначальный взнос (личные средства покупателя -15%) – 585 000 рублей;
Первый транш (35% стоимости объекта) -1365 000 руб.;
сумма, которую клиент ежемесячно выплачивает банку до момента постройки дома (в течение 26 месяцев строительства) – около 10 000 руб.;
Второй транш (дом сдан в эксплуатацию – 50%) -1950 000 руб. И с этого момента новосел-заемщик начинает вносить основные ипотечные платежи.
Такая схема позволяет платить небольшие, символические суммы по ипотеке в первые месяцы или годы — в зависимости от стадии и скорости строительства.
Пока дом строится - деньги можно «подрастить»
Кому выгодна траншевая ипотека? Да, прежде всего тому, кто, не имея своего жилья, платит за аренду чужого. Вносить каждый месяц полноценный взнос по ипотеке, да еще и арендную плату за съемную квартиру по силам не каждому.
Выгодна и тому, кто хочет сменить тесную однокомнатную на более просторную двух-трехкомнатную квартиру. Пока взносы по ипотеке минимальны, дом только возводится, можно подкопить средства на ремонт, покупку мебели, техники.
Или еще вариант – деньги, которые «съела» бы ипотека по привычной схеме, поместить на депозит – пока действуют приличные ставки. Таким образом, можно «подрастить» капитал. Подготовится не только к переезду, но и к моменту, когда придется выплачивать банку и сумму основного долга и проценты.
Из очевидных достоинств ипотеки частями – переплата в итоге будет меньше, потому что до выдачи последнего транша банк начисляет проценты на часть кредита, а не на всю сумму.
Наступит время снять «розовые очки»
Надо понимать, что бесплатный сыр, бывает только в мышеловке, и у траншевой ипотеки есть и свои недостатки.
Главный «минус» - люди, мечтающие о своем жилье, могут соблазниться низкой стоимость обслуживания кредита в первый период. А ведь, когда дом будет сдан, ежемесячный платеж возрастет в разы (в среднем в 6-7 раз!).
Нет смысла рассматривать траншевую ипотеку в случаях, когда до сдачи дома остается чуть более года. Выгода в таком случае может быть равна нулю.
Для инвесторов долгий период строительства, также не подойдет – им интереснее варианты из ближайшей очереди, чтобы скорее начать сдавать квартиру и за счет поступлений гасить взносы по ипотеке.