В настоящее время рынок девелопмента переживает подъем. Количество строительных компаний в РФ превысило 1500+. После введения механизма эскроу-счетов в 2017 году усилился контроль со стороны банков. В долгосрочной перспективе это возымело положительный эффект:
● Банки получили дополнительные полномочия по установке ковенант для строительных компаний и усилили контроль за их финансовым состоянием, развернув программы ипотечных кредитов для заемщиков.
● Девелоперы упростили взаимодействие с банками и получили возможность планировать денежные потоки с учетом регрессивных банковских кредитных ставок, часто льготных или субсидируемых государством.
● Заемщики и будущие собственники жилья получили уверенность во взаимодействии с банками и застройщиками, а также доступ к льготным программам ипотеки и упрощенный процесс облегчения кредитного бремени.
Цепочка событий после приватизации и постепенное оздоровление отрасли привели к строительному «буму», обновлению жилищного фонда и решению гражданами РФ «квартирного вопроса по Булгакову».
Специфика отрасли
Отрасль наряду с военной промышленностью и сельским хозяйством является основополагающей в экономике, поэтому уровень финансового менеджмента — важный аспект. Необходимо точно планировать ресурсы строительной организации и иметь необходимый инструмент для моделирования потоков. Именно взаимосвязь сроков, имеющихся денежных средств на счетах и взаимодействие с банками является ключевым аспектом бюджетирования.
Основным источником финансирования является проектное банковское кредитование — специально выделенный банками ресурс, регулируемый законодательством, выделяемый под стройку. Учет продаж и расходов на строительные работы ведется на специальных эскроу-счетах. Механизм контроля финансового состояния проекта осуществляется со стороны банка и не дает застройщикам выходить за рамки необходимого финансирования — раскассация по счету происходит после ввода строительного объекта или ряда объектов в эксплуатацию.
Кроме того, везде введен показатель процента покрытия эскроу – отношение доходов от продажи площадей к расходам на реализацию проекта, который уменьшает кредитную ставку по проектному кредиту по мере получения застройщиком выручки. Именно поэтому модели девелоперов имеют специфические отличия от, скажем, обыкновенных инвестиционных и финансовых моделей.
Типы бюджетов и методы бюджетирования в девелопменте
Процесс планирования стартует с модели оценки инвестиционного строительного проекта. При принятии решения о строительстве учитываются необходимые элементы и их стоимостная оценка.
У крупных девелоперов при формировании годового плана возникают проблемы, если портфель проектов массивный и финансируется разными банками под разными кредитными условиями. Ситуация усложняется, если в проекте участвуют разные инвесторы, а взаиморасчеты осуществляются в разные сроки.
Основная задача — точное моделирование свободного денежного потока и предотвращение кассовых разрывов.
Каждый проект финансируется по банковским ковенантам, выполняемым не одновременно. Графикование строительства влияет на потребность в финансировании в определенный месяц жизни портфеля проекта. Руководство принимает решения об изменении графика строительства или поиске других источников финансирования.
После перехода проекта в стадию активной реализации модель становится подробнее, добавляются аналитики: вехи проекта, очереди, статьи СМР и параметры продаж.
Стандартные блоки включают:
● Планирование продаж;
● Планирование затрат (смета строительно-монтажных работ (СМР), общехозяйственные расходы, затраты на земельный участок);
● Проектное финансирование и другие виды кредитования;
● Формирование пакета отчетности.
Блок продаж требует подробной аналитичности и возможности гибко менять план в зависимости от темпов строительства, процента готовности объекта и других факторов.
Ценообразование в девелопменте — гибкое. В формировании цены участвует до нескольких десятков факторов: этап строительства, этаж, дополнительные помещения, маркетинговые акции. Люфт по цене может достигать 50% в разные этапы проекта. Управление требует контроля и быстрой реакции на рыночную ситуацию.
Продажами управляют и с точки зрения корректировки финансирования: для получения дополнительного финансирования или достижения банковских ковенант по льготным ставкам подключается маркетинговый отдел. Продажи имеют более развитую календаризацию относительно строительства — мониторинг может быть еженедельным или ежедневным, что дает рычаги управления, но усложняет формирование моделей стандартными инструментами. Сложно реализовать блок взаиморасчетов с покупателями из-за обилия ипотечных программ и рассрочек. Формирование точного входящего денежного потока — непростая задача.
Блок СМР также имеет свои особенности. Этапы реализации проекта строго последовательны и при планировании используют свои статьи, своих контрагентов и реже — свои договоры.
Например, поставщик бетона для заливки фундамента не используется в планировании при формировании сметы внешней облицовки дома. При использовании плоского справочника всех поставщиков возникают трудности с количеством элементов, их группировкой, и часто у финансовых департаментов просто нет времени на планирование взаиморасчетов. Из-за этого часто теряется контроль за кредиторской задолженностью и поток формируется некорректно. «Внезапно всплывающие» платежи могут приводить к серьезным проблемам с кассовыми разрывами.
Графикование сметы статьями планирования не всегда просто реализуется стандартными инструментами. Взаимосвязь строительной сметы и финансовой отчетности — сложная задача. Планирование «до договора» требует усилий финансового блока, а формирование потока оплат вручную неточно. Существуют косвенные затраты, связанные с земельными участками, коммуникациями и взаиморасчетами с государством, проводимые по своим правилам. Сохраняется проблема с общехозяйственными и маркетинговыми расходами — при формировании цены их нужно аллоцировать на объекты продаж, а управление маркетинговыми расходами часто ключевое в регулировке темпов продаж.
Блок финансирования получает данные по входящему и исходящему потоку из первых двух блоков и «имитирует» ситуацию на эскроу-счете. Он выполняет две функции: предупреждает о кассовых разрывах по общему состоянию портфеля проектов и помогает понять ситуацию с процентом покрытия эскроу, формируя комплекс мер по достижению льготных ставок финансирования и мониторя отношения с банками. Основная проблема — обилие кредитных линий от нескольких банков. Условия кредитного договора индивидуальны и меняются от проекта к проекту, лимиты отличаются. Эскроу-счета часто открываются в разных банках под разные проекты, поэтому CFO важно иметь единый источник данных для управления финансовыми потоками.
Пакет отчетности — стандартный, но отличается потребностями организации под конкретные управленческие задачи. Некоторые строительные организации формируют только стандартную отчетность из ERP-системы (Enterprise Resource Planning) и пользуются планированием PL (Profit and loss statement) в минимальном формате. Однако они часто действуют в холдинговых структурах, собирающих с дочерних организаций отчетность в установленном формате для консолидации. Возникает необходимость переключения фокуса со специфики отрасли на стандартные процессы формирования пакета отчетности. Часто для этого выделяются отдельные специалисты, хотя процесс трансформации отчетности можно автоматизировать.
Особенности и сложности процессов бюджетирования в девелопменте
Аналитичность и специфика планирования требует привязки к временной шкале
Девелопмент ориентируется прежде всего на денежный поток, а затем на результат операционного цикла. Необходимо всегда иметь ответы на вопросы:
● в каком состоянии сейчас денежный поток;
● сколько стоит обслуживание долга;
● как решать проблему кассовых разрывов.
Ответы могут меняться ежедневно, а ошибка в планировании приводит к потере банковских процентов или перебоям в строительстве. В отличие от стандартного подхода «формирование бюджета в начале года и его исполнение», здесь нужен постоянный мониторинг ситуации и контроль за денежным потоком.
Контроль дебиторской и кредиторской задолженности
Сложно планировать и прогнозировать потоки продаж из-за многообразия категорий покупателей. Проблема обостряется при регулировке темпов продаж в нестабильной рыночной ситуации. Цена ошибки велика — при неверных прогнозах поступления денежных средств возникают проблемы с потерей процентов и невыполнением банковских ковенант для льготных ставок, особенно на старте продаж. Встает вопрос о маркетинговых активностях.
Промо-цены на квартиры, рассрочки и бенефиты для покупателей снижают маржу и финансовый результат. Но важно оценивать эффекты от ускоренного получения поступлений от продаж и кратковременного ухудшения финансовых результатов. Возможно, сэкономленные проценты по проектному кредиту даже с учетом снижения темпов продаж окажут положительный эффект финансовый результат. При неверной оценке ситуации есть риск продать дешевле и потратить маркетинговый бюджет одновременно.
Если говорить о кредиторской задолженности, финансовому директору нужен инструмент для получения актуальной информации о состоянии платежей и регулирования графика строительства в зависимости от поступления платежей. Это поможет избежать опасных периодов и ситуаций, когда процент покрытия эскроу выходит за рамки условий льготной ставки.
Сложность взаимосвязей слоев отчетности
Жизненный цикл инвестиционного проекта начинается с DCF-модели (Discounted Cash Flow — дисконтированный денежный поток), показывающей примерное состояние проекта перед стартом, с ограниченными аналитиками и низкой детализацией. Обычно прогноз более оптимистичный. С такой модели начинается любой проект в процессе бюджетирования — это первый слой будущей отчетности. Такие «заготовки» дают неожиданные эффекты на бюджет в начале года. В условиях ограниченного времени и ресурсов сложно провести динамический сценарный анализ портфеля и выбрать оптимальный вариант.
После утверждения проекта и подготовки документации нужно детализировать его до конкретных сущностей: параметров продаж, статей и графиков строительства, условий финансирования. Взаимосвязь этого слоя и стадии инвестиционного решения создает проблему интеграции в общий пакет отчетности. Трансформация в конкретный проект из первичного требует ресурсов и меняет логику годового бюджета. Переход из одного состояния проекта в другое сложно автоматизировать, но важно сохранить преемственность версий бюджетов и своевременно получать информацию об их исполнении.
Исполнение бюджета — конкретный процесс, который может отличаться от плановых версий в части аналитик, статей и методик расчета показателей. Стандартный люфт методологии «план-факт» остается проблемой на третьем слое отчетности. Основная задача финансового директора — установление сквозной взаимосвязи слоев «инвестиционная стадия - график строительства, продаж и финансирования - пакет отчетности».
Как решить эти сложности
Большинство компаний используют ресурсы финансового отдела и моделирование в EXCEL. Этот подход может быть эффективным для небольших организаций с несколькими проектами в год. Но в растущей отрасли строительства возникают проблемы с ограниченным функционалом EXCEL по объемам данных. Файлы с финансовыми моделями становятся огромными и неудобными.
Стандартные ERP-системы предназначены для сбора факта и не позволяют моделировать процессы «вперед». BI-системы (Business intelligence) не дают возможности формировать бюджет в едином источнике. Для моделирования портфеля проектов и его трансформации в отчетность нужен гибкий инструмент для работы с большими объемами данных.
Первичные требования к системе автоматизации
Первая ключевая задача — корректное графикование и календаризация проекта для получения точных цифр потока на момент времени. Нужна настраиваемая временная шкала и возможность вводить бюджетные данные или настраивать правила календаризации графиков СМР и продаж. Работа с правилами должна быть динамичной для моделирования разовых платежей и ручных изменений прогнозов по ключевым событиям.
Проблема контроля детализированных данных о потоках — это проблема со справочниками. Стандартные правила оплат по договорам можно описать в любой системе бюджетирования, что покроет большую часть формирования потока. Для планирования нужна возможность настройки правил оплат и корректного формирования налоговых платеже по статьям или договорам для дальнейшего использования. Это позволит представлять денежный поток в режиме реального времени.
Дополнительно нужна методологическая проработка взаимосвязей усиления продаж подключением маркетинга через настройку, например, в % от выручки. Это решит проблему обновления модели с точки зрения маркетинговых затрат и потока при изменении модели. Аналогичные взаимосвязи желательно настроить между статьями затрат. Для получения корректных цифр по операционному циклу нужна автоматическая аллокация косвенных затрат на объекты планирования.
Вопрос взаимосвязей слоев отчетности требует создания мэппинга между сущностями для получения корректной информации блока «план-факт». Стандартная практика использования систем бюджетирования решает вопрос снижения ручных корректировок при трансформации слоев отчетности через настройку мэппингов между версиями отчетности и схожими справочниками из разных источников. Отчетность может формироваться автоматически после ввода предпосылок модели.
Инструменты и системы для бюджетирования
Отрасль нуждается в специализированной системе бюджетирования. ERP и BI-системы успешно работают для сбора и визуализации фактических данных, но не подходят для бюджетирования и прогнозирования. Оставаясь в EXCEL, девелоперские компании рискуют столкнуться с падением работоспособности моделей и сложностями синхронизации моделей от разных подразделений.
Решение — внедрение аналитических систем CPM/EPM, развивающихся на рынке РФ. Эти системы не навязывают зашитые механизмы расчета. Лидером сегмента (3 место среди Крупнейших ИТ-поставщиков в сфере строительства по версии Рейтинга Tadviser 2024 года) является платформа Optimacros, часто используемая в девелопменте.
Optimacros — платформенное решение для выстраивания методологии заказчика в едином информационном поле. Особенность — технология OLAP, использующая оперативную память сервера для быстрых расчетов. Любой функциональный блок может работать в одной web-среде со всеми участниками планирования, оперируя необходимыми данными и корректируя результат в реальном времени. Разработка моделей не требует написания кода (подход «low-code»), создание модели схоже с формированием в EXCEL.
Преимущества Optimacros:
● Система логирования и резервных копий
● Матрица доступа пользователей
● Гибкая настройка визуализации и элементов управления
Управление моделью и корректировка методологии не требуют много ресурсов. Плюсы: уход от разрозненных блоков в EXCEL, гибкая настройка формульной логики при формировании отчетов, сокращение сроков сбора и консолидации информации, ускорение принятия решений при изменении экономической ситуации.
Лучшие практики бюджетирования
На платформе реализовано около 15 запросов от девелоперских компаний, включая топ-5 рынка РФ. Первичные кейсы — формирование прозрачной инвестиционной модели для будущего строительного проекта. Любая модель из EXCEL может быть повторена в Optimacros с идентичной логикой расчетов и усилена необходимыми срезами. Масштабирование позволяет получать консолидированную информацию по портфелю актуальных и прогнозируемых проектов. Заказчики часто идут по схеме: «создание шаблона инвестиционного проекта - масштабирование шаблона на портфель - формирование блока финансирования портфеля».
Второй актуальный вопрос — конвертация портфеля проектов в пакет управленческой отчетности. Структура отчетности схожа с портфелем проектов на инвестиционной стадии, но требуется аллокация управленческих и маркетинговых расходов на срезы основной деятельности. Часто у заказчика нет отработанной методологии аллокации, ее предлагают консультанты. При получении корректных данных возможна автоматизация блока ценообразования. Финансовый директор получает прозрачную информацию о реальных затратах на реализацию проекта.
Особенность девелопмента — планирование «от потока», поэтому аллокация сложна. Нужна доработка блока P&L, который может отсутствовать в отчетности. Синхронизация управления дебиторской и кредиторской задолженностью с финансовой моделью - логичный шаг в развитии первичной модели.
В блоке продаж важно справиться с потоком аналитик при планировании — он часто содержит десятки параметров стоимости недвижимости. В EXCEL такая грануляция данных не работает. Отсюда вытекает управление промо активностями и модификация цены в зависимости от маркетинговых усилий. Настройка взаимосвязи цен и управление интенсивностью продаж — главная задача при формировании доходного потока. Помогает развитая формульная логика с возможностью ручных корректировок маркетинга и отражение их влияния на результат. Анализ чувствительности, сценарный анализ в реальном времени — сильные стороны OLAP системы Optimacros.
Блок СМР формируется как план-график по стандартным статьям затрат с соблюдением последовательности вех строительства. Техническая смета часто отличается от таргета модели планирования. Блок либо повторяют на платформе, либо принимают интеграционный поток из смежной системы. Основная проблема - получение точного, распределенного по времени потока затрат по стройке.
Блок финансирования производен от двух посчитанных потоков. Важно корректно считать проценты по всем видам кредитования, опираясь на показатель покрытия эскроу с учетом конкретных кредитных линий банков. Задача, сложная в EXCEL, решается в Optimacros созданием блока управления банковскими условиями, динамически меняющего ситуацию с финансированием при выборе кредитного договора. Встречаются кейсы с настройкой графикования финансирования в зависимости от загрузки строительства и условий банков. Оптимизация процентного обеспечения и предотвращение кассовых разрывов - стандартный кейс на платформе.
Резюмируем
Финансовое планирование и бюджетирование в девелопменте требует особого внимания из-за динамики отрасли. Растущие компании нуждаются в точном планировании и ускорении принятия решений по формированию портфеля проектов, их быстром расчете и оптимизации. Коробочные решения часто неприменимы и допускают ошибки. Платформа Optimacros — целевая система для рыночных девелоперов в планировании и прогнозировании, обеспечивающая гибкость подхода и автоматизацию необходимых блоков без потери аналитичности.