В период высокой ставки и отмены классической льготной ипотеки вопрос «ипотека или аренда» стоит достаточно остро.
С одной стороны, не хочется платить аренду, по сути, «в форточку», так как в итоге у вас не возникает никакого актива. С другой стороны, если вы не подпадаете под критерии семейной ипотеки, дальневосточной или арктической ипотеки, а также ипотеки для айтишников (которая уже недоступна для Москвы и Санкт-Петербурга), брать ипотечный кредит под 20%+ годовых — сомнительное удовольствие.
Зато у вас в собственности появится актив, который может расти в цене. Его можно сдавать, можно отдать детям. Так что же выбрать и по каким признакам?
Период высокой ставки
Одним из важных факторов принятия решения является динамика ключевой ставки. Сейчас снять в Москве двухкомнатную квартиру можно в среднем от 100 тыс. руб. в месяц, а купить — от 20 млн. При минимальном первоначальном взносе на уровне 15% (то есть около 3 млн руб.), ипотеке на 30 лет (максимальный срок) и ставке от 25% (средняя по рынку) ежемесячный платеж составит почти 375 тыс. А за 30 лет вы отдадите банку почти 100 млн рублей.
Так что при небольшом первоначальном взносе и обычной, не льготной ипотеке аренда сегодня выгоднее, чем ипотека. Мы это можем видеть на примере выше: аренда 100 тыс. руб. в месяц, ипотека — 375 тыс. руб.
Чтобы ипотека стала хотя бы сопоставима с арендой, ставка по ней должна быть хотя бы 10% или ниже. По прогнозам ЦБ, это – перспектива 2026-го или даже 2027 г.
Так что, если вы не подпадаете под льготную ипотеку, а первоначальный взнос у вас небольшой, проще арендовать квартиру, параллельно накапливая на будущую ипотеку свободные средства. Для этих целей в период высокой ставки как раз подойдут облигации. Для минимизации риска коррекции цены в случае дальнейшего роста ставки можно выбрать облигации с погашением через 2–3 года. По прогнозам монетарных властей, как раз в районе 2027 г. ставка по ипотеке может стать приемлемой.
Бесплатный обучающий курс об облигациях и их выбор можно пройти здесь.
Если вы не уверены в будущем
Если у вас нестабильный доход, вы не уверены, где будете жить (в каком городе, в каком районе), не представляете, какой размер квартиры вам нужен, аренда может оказаться хорошим временным вариантом для самоопределения. Вы сможете понять, где вам нужна квартира, сколько там должно быть комнат, что это будет за район, нравится ли она вам.
Иначе получится, что вы купите квартиру, может быть, еще и в ипотеку, а она вам в итоге не подойдет. Итог — либо вы продаете ее, причем не факт, что с прибылью, с учетом всех расходов на покупку и, возможно, на кредит, либо вы ее сдаете. Но средняя доходность аренды в Москве и Санкт-Петербурге составляет около 7% годовых, а это намного ниже текущей доходности вкладов и облигаций и точно ниже средней ставки по ипотеке, если брать квартиру в кредит.
Так что выгоднее будет арендовать, тестировать метраж и район, а свободные средства откладывать опять же в облигации, которые как раз актуальны в период высокой ставки.
Если вы можете получить льготную ипотеку
Если вы соответствуете критериям семейной, дальневосточной, арктической ипотеки или ипотеки для айтишников, определились с квартирой и районом, уверены в достаточной устойчивости вашего семейного дохода, а также если у вас есть первоначальный взнос хотя бы 20%, ипотека может оказаться интереснее аренды. Важно просчитать соотношение арендного платежа и ипотеки. Если ипотечный немного выше, но все же составляет не более 30–40% ежемесячных доходов, то ипотека будет предпочтительнее, так как на выходе у вас будет актив, имеющий ценность.
Важно помнить об имущественном вычете, чтобы вернуть себе до 13% от 2 млн руб. с покупки недвижимости и до 13% с процентов по ипотеке (но до 3 млн руб.). На эту сумму можно совершить досрочное погашение кредита или инвестировать деньги в инструменты, которые смогли бы давать доходность выше ставки по ипотеке.
Читайте также: Как получить налоговый вычет за покупку недвижимости
*Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией
Больше полезной информации для инвесторов вы найдете на BCS Express.