Один из товаров, который люди всегда покупали и будут покупать – это недвижимость. Наличие своей недвижимости закрывает базовые потребности человека, без этого никак. Но, в отличие от условных продуктов питания, недвижимость отличается высокой ценой, и рядовой потребитель не в состоянии купить за собственные средства условную квартиру. Чтобы помочь человеку это осуществить, а также параллельно простимулировать финансовый и строительный секторы, был придуман такой банковский продукт, как ипотека.
Ипотека – это целевой кредит, предоставляемый банком под залог недвижимого имущества. Регламентируется она ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Отличие ипотеки от обычного потребительского кредита в том, что деньги выдаются для покупки конкретного объекта недвижимости по конкретным условиям, прописанным в Договоре купли-продажи. Деньги выдаются и возвращаются покупателем в соответствии с Кредитным договором, после подписания которого человек приобретает статус «заемщик». Взять ипотеку можно за 30 лет (максимально), но заемщику должно быть не более 75 лет на момент закрытия кредита (это условия варьируется в зависимости от банка, где ипотека берется). Ипотеку можно взять вместе со своим другом, который после подписания Кредитного договора станет созаемщиком.
Нюансы ипотеки в случаях с конкретными заемщиками (супруги, льготные виды ипотек и т.д.) – тема отдельной статьи, в этой мы рассмотрим данный продукт в общих чертах.
Итак, мы поняли, что ипотека – тот же самый кредит, только выдается он для покупки квартиры в сумме, необходимой для покупки этой самой квартиры. Что же нужно делать, чтобы стать тем самым счастливым заемщиком?
Необходимо собрать пакет документов. В стандарте это: 1) паспорт (все страницы), 2) СНИЛС, 3) документ о доходах (2НДФЛ либо справка по форме банка), 4) копия трудовой книжки, заверенной работодателем. В зависимости от банка, из этого списка могут быть исключены некоторые документы. К примеру, Сбер и Альфа не требуют СНИЛС и трудовую книжку. Более того, они не требуют копий всех страниц паспорта, достаточно разворотов с фотографией и пропиской.
Когда вы собрали пакет документов, его необходимо предоставить в банк. Банк рассматривает вас как потенциального заемщика на основе тех данных, которые вы предоставили. Это очень важный момент, т.к. некоторые данные предоставлять не обязательно. Например, если у вас не семейная ипотека и в вашем паспорте разворот «дети» пустой – рассказывать банку о наличии иждивенцев не обязательно, т.к. вам могут либо срезать сумму кредита, либо отказать вовсе. В таких случаях надо помнить, что молчание – золото. Еще банку не обязательно знать, например, сколько вы платите за аренду жилья в данный момент (пишите, что живете у родственников). Чем меньше вы про себя расскажете негативного (с точки зрения банка), тем лучше.
Еще один маленький лайфхак. Для банка наличие большего первоначального взноса, чем требуется минимально, говорит о вашей потенциальной платежеспособности. Подавая заявку и заполняя анкету – напишите, что у вас первоначального взноса больше 40%. Это увеличит ваши шансы на получение положительного решения банка, а вот в действительности использовать заявленную сумму в качестве первоначального взноса вовсе не обязательно. Главное – использовать минимальный первоначальный взнос.
А вообще, что такое первоначальный взнос и зачем он вообще нужен? Для понимания этого вопроса нужно понимать, что деньги – это такой же товар, как и квартиры, и что банк – организация, которая вам их продает. Планирует банк продать вам деньги, чтобы получить их обратно с начисленными процентами. К чему я веду: для банка ваша квартира – это непрофильный актив, обладание которым не является преимуществом. Банк хочет получить деньги, в срок и в размере, которые указаны в договоре.
Но банк понимает, что вероятность не возврата выданных денег есть, соответственно им нужна гарантия. Данной гарантией является купленный вами объект недвижимости, который, в случае не возврата кредита, можно продать. Т.к. обладание вашим объектом для банка больше проблема, чем преимущество – превратить его в деньги нужно как можно быстрее, и продаваться он будет без учета внесенного вами первоначального взноса. Это если коротко, т.к. тема реализации непрофильных активов банком – тема отдельная и объемная.
Соответственно, первоначальный взнос банком требуется для подтверждения вашей платежеспособности и гарантии быстрого возврата неисполненных обязательств. Первоначальный взнос передается покупателем продавцу и подтверждается составлением расписки (хотя есть ряд банков, которые требуют передачи первоначального взноса безналичным способом).
После того, как вы получили ипотечное решение, вам необходимо найти желаемый объект недвижимости и предоставить в банк документы для его одобрения. Да, в случае использования кредитных средств для покупки недвижимости, вам необходимо согласие банка. В стандартном случае вы предоставляете: 1) правоподтверждающие документы (выписка из ЕГРН либо свидетельство о государственной регистрации права (выдавался до 01.01.2016г.)), 2) правоустанавливающие документы (документ, на основании которого был приобретен объект недвижимости (договор купли-продажи, дарения и т.д.)), 3) паспорта заемщика/созаемщика и продавца (все страницы, даже пустые), 3) технические документы (технический/кадастровый паспорт, выкопировка), 4) отчет об оценочной стоимости объекта недвижимости.
Вот отчет вы заказываете самостоятельно и оплачиваете его. Он необходим банку для определения рыночной стоимости объекта недвижимости, т.е. для гарантии того, что вы просите именно ту сумму, которая необходима для покупки квартиры. В ипотеку нельзя засунуть сумму еще и на машину, это кредит именно целевой. Из хорошего: Сбер может не затребовать отчет об оценке, об этом они сообщают при одобрении объекта недвижимости. Учитывайте, что с той суммы, которая будет указана в отчете об оценке, будет отниматься первоначальный взнос и кредита банк выдаст именно столько. Стоимость отчета – в среднем от 2.500 до 15.000 рублей.
После того, как вы отправите документы на объект недвижимости, он уйдет на рассмотрение. После одобрения объекта банком вы сможете выходить на сделку. Важный момент: при покупке объекта в ипотеку на вас ложиться обязательство страхования рисков, в случае с вторичным жильем это: 1) страхование жизни, 2) страхование предмета залога (читай, «квартиры»), 3) в некоторых банках требуют страхование титула (т.е. страхование вашего права собственности). Вы можете не страховаться, но ваша ипотечная ставка будет выше.
После того, как вы выйдете на сделку, т.е. подпишете договор купли-продажи, кредитный договор, зарегистрируете их в Реестре, вы станете полноправным собственником своего замечательного объекта недвижимости, сможете, наконец, сделать там тот ремонт, который вы всегда хотели, а также завести кота, никого об этом не спрашивая.
Не бойтесь ипотеки, это прекрасный инструмент, которым можно, и даже нужно пользоваться.