Купить студию - один из самых популярных запросов в Интернете. Но зачем, зачем вы их покупаете? Да, понимаю, кому не хватает на более просторную квартиру для жизни, приходится с чего-то начинать. Но ведь многие хотят купить студию, чтобы вложить деньги, и это тупик
Достаточно посмотреть на статистику по строящемуся жилью, чтобы понять, как много возводится маленького жилья в мегаполисах. По данным Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС), в Ленинградской области, например, среди строящихся квартир 14% имеют площадь до 25 кв. м (студии), еще 31% от 25 до 35 кв. м (однокомнатные) и 28% от 35 до 45 кв. м (просторные однушки и маленькие двушки).
Но надо понимать, что эти самые малогабаритки первыми улетают из статистики, потому что их раскупают бодро и весело. Улетают - и выходит на вторичку. А там ситуация совсем печальная.
Горшочек, не вари
Ради интереса, посмотрите ЦИАН, сколько квартир, например. продается сегодня в городе Мурино Всеволожского района Ленобласти. Не тратьте время, я посмотрел: 1700 квартир. Из них студий 756, однокомнатных 648 (итого 1400 квартир, то есть 82% от общего объема предложения). Сколько двухкомнатных? Всего 245, это 14%. А трешек? Внимание: 60 штук, то есть 3,5%.
Печаль. А мы говорим, надо повышать рождаемость. В студиях можно повышать рождаемость, как вы думаете?
Ну окей, может, это в Мурино такая ситуацию. Проверим статистику по городу Кудрово того же Всеволожского района. В продаже на вторичном рынке около 1000 квартир. Студий и однушек среди них 72%. Поменьше, но тоже явное перенасыщение.
- Те, кто купил студию для жизни, к сожалению, травмируют свою психику, потому что оставаться уравновешенным на такой жилплощади совершенно невозможно (поделитесь опытом, как это у вас).
- А те, кто купил с целью инвестиции, скорее всего, травмировал свой кошелек. Повезло только тем, кто взял дешевую студию до подорожания, начавшегося в конце 2019- 2020 годах. Тогда, даже продав студию с дисконтом, они все равно останутся в выигрыше.
В проектах комплексного освоения на территории Санкт-Петербурга примерно такая же ситуация. На вторичном рынке в жилом комплексе “Цветной город” в Красногвардейском районе более 82% студий и однушек. В проекте “Солнечный город” в Красносельском районе 85%.
Но, ясно, это все относительно недорогие форматы жилья. Посмотрим что-нибудь покруче. Вот, ЖК “Квартал Галактика” в Московском и Адмиралтейском районах. На вторичке сейчас продается 80 квартир, студий и однокомнатных 48 штук (60%).
Конечно, в проектах повыше классом доля двушек, трешек повыше. Их покупают именно для жизни, а студии и однушки чаще - в качестве инвестиции.
Но так или иначе пропорции получаются пугающие. Мы строим, строим маленькое жилье, которое потом не совсем ясно, куда девать.
Спрос на недорогие студии нет
Между тем, я совершенно не переживаю за малогабаритное жилье в черте города, в давно сложившихся кварталах. Его в десятки раз меньше, чем в области, на окраинах, и оно всегда будет востребовано, и на вторичке, и на рынке аренды. Пугающая ситуация складывается именно в области, на окраинах.
Вот смотрите, в Ленобласти доля проданного жилья на первичном рынке всего 24% ❌, непроданного 42%, в запасниках (не выведено в продажу) 33%, по данным ЕИСЖС.
В Санкт-Петербурге инаеч: доля проданного 40% ✅, непроданного 38%, в запасе только лишь 22%.
То есть в области ПРЕДЛОЖЕНИЕ превышает спрос, в Санкт-Петербурге СПРОС превышает предложение. Частные инвесторы это, к сожалению, не спешат понимать.
Продолжу мысль другой иллюстрацией.
В СПб в августе 2020 года строилось 11,3 тыс. кв. м жилья. А в августе 2023-го 6,2 тыс. 🔻Падение почти в два раза (А в конце лета 2019 го, до начала льготной ипотеки и скачка цен строилось 14 тыс. "квадратов"). То есть в Питере предложение активно сокращается.
В Ленобласти всё наоборот. В августе 2020-го застройщики возводили 2,8 тыс. кв. м жилья, а в августе 2024-го 3,9 тыс. Предложение прирастает 🔺.
Спрос попросту не успевает переваривать те объёмы, которые настроены в Ленобласти. И это в основном - малогабаритное жилье. Поэтому я считаю, снижение цен на квартиры за КАДом неизбежно. А вот в сложившихся кварталах СПб и не ждите.
Но фактически падение цен вы увидите не в рекламе застройщиков, а на Авито, ЦИАН, уже на вторичке.
Это выглядит примерно так. Человек покупает переоцененную квартиру в новостройке, используя семейную ипотеку, либо субсидирование ставки от застройщика, потом выходит с ней на вторичку и понимает, что попал. Рядом с ним в продаже сотни аналогичных студий, однушек... Они топят друг друга в цене.
Хватит строить? Не хватит
После отмены льготной ипотеки застройщики, конечно, остепенились. И пока притормаживают объемы. Судите сами: осенью 2019 года два крупнейших застройщика Петербурга, ЛСР и Setl Group, возводили в Спб 2,8 и 2,7 млн кв. м жилья соответственно.
Осенью 2024-го они возводят, соответственно, 1,2 и 1 млн кв. м. То есть объемы ввода заметно притормаживаются.
Я подумал, может, они увели мощности в другие регионы, что было бы логично. Нет, не увели. ЛСР немного увеличил объёмы стройки в Москве, и Ленобласти. Setl в Ленобласти и чуть в Калининграде.
Но не думайте, что эра перезастроя ушла в прошлое, как бы не так. В обозримом будущем застройщики сделают всё, чтобы в очереди за квартирами мы не стояли 😝.
Согласно данным NF Group, за первые девять месяцев года питерские застройщики потратили на покупку земельных участков более 60 млрд рублей, что на 12% больше прошлогодних трат.
Они приобрели 690 га в Петербурге и Ленобласти, где можно построить более 4,1 млн кв. м жилой недвижимости. Более половины инвестиций пришлось на Петербург, 42% — на Ленобласть.
В Ленобласти закуплены гектары в основном в Ломоносовском районе (88% от общей площади приобретённой земли), Всеволожский (10%, теряет позиции) и Выборгский (2%).
В Спб застройщики покупали землю в Адмиралтейском, Василеостровском, Выборгском, Кировском, Приморском, Пушкинском, Фрунзенском и Центральном районах.
Радует, что хоть Всеволожский район, вроде, оставили в покое - столько недвижимости ему уже просто не переварить. Ну что же, посмотрим, какое жилье, малогабаритное или не очень, появился в Ломоносовском районе, новой темной лошадке первичного рынке. А вы как думаете?
***
Если вы хотите выгодно продать квартиру или купить объект на первичном/вторичном рынке, обращайтесь за консультацией к автору данного материала:
+79052006402, WhatApp, Telegram,
Алексей Резенков, АН "Невский Простор". Лучший агент по результатам 2023 года.
***
Другие публикации, которые могут вас заинтересовать:
👉Прогноз цен на недвижимость: впереди жесть?
👉Квартиры в Мурино ждёт обвал цен
👉Это катастрофа: Питер завален квартирами-студиями
👉Самые маленькие студии в СПб: как в них жить?
***
Подписывайтесь на наш Дзен-канал, чтобы не пропустить важное и интересное. Ставьте лайк, если статья была полезна!
🔥А полезные видео по недвижимости смотрите на YouTube канале "Полезный риэлтор"
***
Больше данных в моем Телеграм 👇👇
Для вас новости, тенденции, советы от агента из первых рук!
