После отмены массовой льготной ипотеки число запросов от покупателей новостроек в Москве сократилось на 26%; уход с первичного рынка инвестиционных покупателей снизил востребованность студий и однушек: вместо 70% в сделках во II квартале этого года они занимают сейчас не более 40% — соответственно, доля 2- и 3-комнатных лотов, наиболее подходящих для решения жилищного вопроса семьи, увеличилась с 30% до 60%, подсчитали в ИНКОМ-Недвижимость. В сегодняшних условиях дороговизны кредитования многие покупатели нацелены на использование программ рассрочки платежей с перспективным переходом на ипотеку, часть клиентов переориентируется на новостройки Подмосковья, где цены существенно ниже — до конца года данный тренд будет усиливаться, прогнозируют в компании.
Согласно статистике ИНКОМ-Недвижимость, по итогам III квартала количество запросов на рынке новостроек Московского региона на 19% уступает показателю аналогичного периода 2023 г.
«Очевидно, что сворачивание массовой льготной ипотеки привело к охлаждению рынка. Если сравнивать спрос в текущем году, то I и III кварталы очень похожи, а вот в преддверии закрытия основной льготной программы наблюдался повышенный интерес к новостройкам. Так, число заявок от покупателей во II квартале был выше на четверть, чем I квартале, и, как обычно в такие моменты, выбирается спрос следующего периода, что мы сейчас и видим — в III квартале запросов стало меньше на 26%, — рассказывает Валерий Кочетков, директор направления „Новостройки“ ИНКОМ-Недвижимость. — Семейная ипотека не в состоянии ’’вывезти’’ рынок, но застройщики предлагают разные способы приобретения квартир — все они в совокупности удерживают сегмент новостроек от падения в сделках».
По наблюдениям специалистов ИНКОМ-Недвижимость, сегодня востребовано оформление беспроцентной рассрочки платежа до 12 месяцев — при этом дополнительно можно получить скидку. Можно оформить рассрочку на более длительный срок с небольшим удорожанием — до 5%. При любом варианте рассрочки в будущем есть вариант перейти на ипотеку. Именно этот инструмент продаж сейчас является ключевым для застройщиков — чтобы привлечь клиентов, и приоритетным для многих покупателей — чтобы сегодня не оплачивать чрезмерно дорогую ипотеку, а в перспективе, из расчета на снижение ключевой ставки ЦБ во втором полугодии 2025 г., взять жилищный кредит с приемлемой ставкой.
Анализируя массовый рынок, эксперты компании также отмечают охлаждение покупательского интереса к мини-студиям и 1-комнатным квартирам: во II квартале этого года они занимали порядка 70% в общем объеме продаж, в III квартале их доля сократилась до примерно 40%.
«До отмены основной льготной ипотеки такое жилье чаще выбирали для инвестиций, а двушки и трешки — для жизни. Ранее в структуре спроса на мини-студии и 1-комнатные квартиры 75% приходилось на инвесторов, сейчас они ушли с рынка недвижимости. Получается, что популярность маленьких квартир в III квартале существенно уменьшилась, и на этом фоне доля продаж лотов большей комнатности выросла с 30% до 60%.
И если при низких ипотечных ставках квартиры в новостройках нередко покупали „про запас“, то сейчас — в связи с острой необходимостью решения жилищного вопроса, и большей частью это семьи с детьми, которым требуются как минимум 2-комнатные объекты. Но поскольку цены на новостройки в Москве не снижаются, спрос смещается в сторону Подмосковья, где стоимость жилья ниже, и можно взять небольшой ипотечный кредит. Думаю, тренд на перераспределение спроса в сторону областных новостроек будет развиваться, по крайней мере, в IV квартале этого года», — прогнозирует Валерий Кочетков.
По статистике Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, на рынке новостроек старой Москвы средняя цена 1 кв. м составляет 419,5 тыс. руб., во II квартале она была на уровне 420,5 тыс. руб. В Подмосковье квадратный метр в среднем стоит 194,1 тыс. руб. против 197 тыс. руб. во II квартале. В годовом выражении (т. е. по отношению к показателю III квартала 2023 г.) в обеих локациях динамика положительная: +10,3% и +7,1% соответственно.
Среднестатистическая старомосковская 1-комнатная квартира на первичном рынке сегодня оценивается в 14,49 млн руб., медианная стоимость 2-комнатной — 22,30 млн руб., 3-комнатной — 32,22 млн руб.
В Подмосковье расклад по средней стоимости следующий: 1-комнатная квартира — 6,70 млн руб., 2-комнатная — 10,13 млн руб., 3-комнатная — 13,54 млн руб.
