Дорогие друзья, продолжаю цикл статей с актуальным обзором новостей по фондам коммерческой недвижимости от УК Парус. На очереди фонд Парус-Нордвей.
Все написанное в статье не является инвестиционной и/или индивидуальной инвестиционной рекомендацией. Я не предлагаю покупать или продавать какие-либо финансовые инструменты. Статья носит информационно-развлекательный характер.
УК планирует закрыть дорогой кредит на сумму 1+ млрд руб., который взят по ставке КС +1,1% за счет доп. эмиссии паев, однако, последняя дополнительная эмиссия паев была в марте 2024 года, с тех пор новых эмиссий не было из-за проблем с размещением на бирже по цене 1100 рублей за пай, фонд торгуется с дисконтом к цене размещения примерно в 9-10% на момент написания статьи и с дисконтом ~13% к СЧА, что фактически означает текущую цену складского комплекса ~45 тыс. рублей за метр, для сравнения привожу на картинке ниже текущую стоимость строительства новых комплексов:
Судя по параметрам второго кредита со ставкой 5,35%, было бы разумно собрать деньги и на его закрытие, но предварительно разместив деньги на депозитах, до окончания срока льготной ставки. Следует отметить, что закрытие в 2026 году льготного кредита по ставке 5,35% будет оказывать давление на будущие финансовые показатели из-за пропадания эффекта "плеча".
Несмотря на то, что рост ключевой ставки негативно влияет на экономику фонда, финансовая отчетность показывает, что фонд располагает крупными резервами в объеме ~382 млн руб. (6% активов фонда) на конец сентября 2024 года, для сравнения, год назад, на конец сентября 2023 резервы составляли ~284 млн. руб.
Ранее (28.05.2024 в своем ТГ канале) УК анонсировала процесс перезаключения договор в фонде на рыночных условиях:
- Подписали доп. соглашение о повышении арендной ставки с 2025 года с одним арендатором до рыночных условий (учтено в модели) - В процессе переговоры о повышении арендной ставки еще с двумя арендаторами (не учтено в модели)
Текущие рыночные ставки аренды складских комплексов класса "А" находятся в диапазоне 7,5 - 9 тыс. руб. за метр., ставки капитализации ~11-13% (условно, цена за метр должна быть такой, чтобы доход инвестора был порядка 11-13% годовых).
С учетом наличия крупных резервов, перезаключения договоров аренды на рыночных условиях, гибкого подхода компании к ежегодной индексации выплат (то есть компания может индексировать выплату на сумму ниже фактического увеличения денежного потока от арендатора), финансовое положение фонда выглядит устойчивым, возможное дальнейшее повышение ключевой ставки, на мой субъективный взгляд, не должно оказывать серьезного негатива на экономику фонда с одной стороны, а с другой стороны скорее всего негативно повлияет на текущие котировки паев, что является безусловно большим позитивом для всех, кто запланировал инвестиции в этот инструмент.
Продолжаю следить за новостями и финансовой отчетностью.
Следующий на очереди - фонд Парус-Двинцев.
Напоминаю, что все написанное в статье не является инвестиционной и/или индивидуальной инвестиционной рекомендацией. Я не предлагаю покупать или продавать какие-либо финансовые инструменты. Статья носит информационно-развлекательный характер.