Ипотека — не просто огромная ответственность. Это финансовая и психологическая зависимость на 30 лет вперед. Хотите узнать, как снизить переплату и освободиться от ипотечного бремени быстрее? Рассказываем о трех малоизвестных (см. график), но эффективных способах досрочного погашения ипотеки, не затрагивая тему сдачи квартиры, льготных условий кредитов и маткапитала.
Как работает досрочное погашение?
Полностью или частично погасить ипотеку раньше срока заемщик может в любое время. Такое право установлено ст. ст. 809 и 810 Гражданского кодекса РФ.
Банки прописывают разные условия и возможности для досрочного погашения, поэтому для начала перечитайте свой кредитный договор. Минимальная сумма досрочного платежа обычно устанавливается кредитором, а вот когда и как часто платить, решает заемщик.
Главный вопрос, который задаёт себе каждый собственник новостройки, — где взять деньги на досрочное погашение ипотеки?
Рассмотрим 3 нетипичных варианта:
- компенсация с застройщика;
- налоговый вычет;
- накопительные вклады.
1. Взыскать компенсацию с застройщика за недостатки в ремонте.
При покупке квартиры в новостройке с отделкой от застройщика в 95% случаев дольщики сталкиваются со строительными дефектами. Это могут быть как мелкие недочеты в ремонте, так и серьезные недостатки, требующие значительных финансовых вложений на исправление. Мало кто знает, что имеет право требовать у застройщика денежную компенсацию согласно 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве».
В среднем через суд можно взыскать с застройщика от 450 000 рублей за недоделки в однокомнатной квартире, двухкомнатной – от 600 000 рублей, трехкомнатной – от 750 000 рублей.
Что для этого нужно? Провести приемку квартиры с экспертом, включенным в реестр НОПРИЗ / НОСТРОЙ, и составить акт с перечнем выявленных дефектов. Это позволяет принять решение о целесообразности суда. Для определения стоимости устранения недостатков также понадобится строительная экспертиза. После чего необходимо направить требования застройщику в целях соблюдения досудебного порядка урегулирования спора.
Приняли квартиру у застройщика самостоятельно? Не страшно. В соответствии с 214-ФЗ право требовать у застройщика устранения недостатков в ремонте сохраняется за вами в течение 3-х лет после подписания акта приёма-передачи.
Если застройщик отказывается исправлять выявленные нарушения или задерживает их устранение, можно обратиться в суд и взыскать компенсацию.
ЮК «Гарант» с 2016 года успешно побеждает в судах с самыми крупными застройщиками. Проверенная правовая стратегия помогает отсудить у застройщика больше, чем просто стоимость ремонта. Все полученные через суд денежные средства вы сможете использовать для досрочного погашения ипотеки.
2. Получить налоговый вычет.
В соответствии со ст. 220 НК РФ у приобретателя жилой недвижимости, а также доли в ней, есть право на имущественный (налоговый) вычет. Получить выплату может только лицо, трудоустроенное по ТК РФ и уплачивающее подоходный налог со своих трудовых доходов.
ФНС готова вернуть вам 13% от стоимости купленной квартиры и 13% от уплаченных процентов по ипотеке. Но налоговая не была бы налоговой, если бы не установила ограничения. Сегодня лимиты составляют 2 млн и 3 млн по каждой категории соответственно. В среднем сумма возврата на одного владельца квартиры получается около 650 тыс. рублей. И всё же их реально потратить на погашение ипотеки.
Если квартира куплена в общую долевую собственность и, например, супруги владеют квартирой в равных долях, то они оба имеют право на одинаковые суммы возврата.
3. Открыть накопительный вклад.
Регулярно вносить небольшие суммы – самый комфортный вариант для многих. Если у вас уже есть накопления, вы можете погашать ипотеку с учетом заработанных процентов. Если вы только открываете вклад, обращайте внимание на ставку. Досрочное погашение будет выгодно, когда ставка по вкладу выше, чем ставка по ипотеке.
Высокие проценты, как правило, на вкладах без права снятия сроком более 6 месяцев. Сейчас наиболее выгодные условия по вкладам предлагают «Газпромбанк», «Альфа Банк» и «Т-Банк».
Уменьшать срок кредита или ежемесячный платеж?
Прежде чем внести дополнительную сумму в счёт долга решите, что для вас важнее.
Хотите выплатить ипотеку быстрее и уменьшить переплату? Выбирайте сокращение срока кредита. Так вы заплатите меньше процентов и быстрее получите недвижимость в собственность (до окончания ипотеки жилье остается в залоге у банка).
Если ваша цель — снизить финансовую нагрузку, тогда лучше уменьшить ежемесячный платёж. Появится возможность потратить деньги на что‑то другое или подстраховаться на случай проблем с доходами.
Можно выбрать один из вариантов, но выгоднее использовать комбо. Например, сначала уменьшить ежемесячный платёж, продолжая вносить на счёт деньги в прежнем объеме, а разницу между внесенными деньгами и суммой платежа снова использовать как досрочку. Позднее вы сможете сокращать срок кредита при комфортном ежемесячном платеже.
Больше полезных статей ищите на нашем сайте.