Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости в ЕГРН не говорит о том, что сама сделка не действительна.
Такие выводы сделал Верховный суд (ВС) РФ в изученном РАПСИ Определении, вынесенном по итогам рассмотрения жалобы Максима Кирия, в деле которого суды не признали действительность договора дарения ему отцом квартиры.
Отказали всем
Как следует из материалов дела, отец Кирия подарил ему квартиру в Москве, а через некоторое время умер. Квартира попала в состав наследства, которое предстояло делить Кирию и его сводному брату Артему Кирию. Первый, имея на руках нотариально заверенный договор дарения, обратился в суд с требованием признать этот договор состоявшимся и исключить переданную по нему квартиру из состава наследства. Второй подал встречный иск о признании договора дарения недействительным.
Суды установили, что после удостоверения договора дарения нотариусом и до смерти дарителя прошло около четырех месяцев, и у сторон сделки было достаточно времени для регистрации перехода права на квартиру, чего сделано не было. То есть суды посчитали, что приведенные обстоятельства свидетельствуют об отсутствии воли дарителя на совершение дарения. В итоге суды первой и апелляционной инстанций отказали в удовлетворении требований Максима Кирия, указав, что им не было представлено доказательств наличия воли наследодателя на регистрацию перехода права собственности по договору дарения.
Суды также отказали в иске Артему Кирию, поскольку оснований для признания договора дарения состоявшимся не установлено, встречные исковые требования о признании договора дарения недействительной сделкой удовлетворению не подлежат.
Кассация признала правильными выводы нижестоящих судебных инстанций о том, что переход права собственности на квартиру к одаряемому не состоялся и оснований для исключения квартиры из наследственной массы не имеется.
Нотариально удостоверен
Но ВС РФ посчитал, что такие выводы были сделаны судами в нарушение норм материального права.
Во-первых, он отметил, что правило о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом не подлежит применению к договорам, заключаемым после 1 марта 2013 года, в связи с чем сам спорный договор дарения жилого помещения государственной регистрации не подлежал.
"В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора", − подчеркнул ВС РФ.
Тот факт, что при жизни наследодателя переход права собственности на квартиру зарегистрирован не был, не убедил ВС РФ правильности позиции нижестоящих судов, поскольку, по его мнению, отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости в ЕГРН не влияет на действительность самой сделки.
ВС РФ разъяснил, что покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, в отсутствие продавца вправе обратиться в суд за регистрацией перехода права собственности. Ситуация с договором дарения и наследодателем аналогична.
В итоге ВС констатировал, что договор дарения квартиры был нотариально удостоверен, исполнен, квартира была передана дарителем сыну, который нес расходы по ее содержанию, да и с 1995 года проживал там (вместе со всей своей семьей − супругой и детьми) с отцом и ухаживал за ним до его смерти. А регистрация перехода права собственности не была произведена из-за резкого ухудшения состояния здоровья Кирия-старшего, страдающего онкологическим заболеванием. Со вторым сыном отец отношений не поддерживал, да и проживал тот в Беларуси.
Также ВС РФ установил, что спорная квартира была передана одаренному при жизни дарителя, который свое волеизъявление впоследствии не изменил, а выводы судов об обратном основаны на неправильном применении норм материального права и противоречат обстоятельствам дела.
В итоге решения судов по иску Максима Кирия были отменены и в этой части дело направлено на новое рассмотрение. А решения по встречному иску Артема Кирия оставлены без изменения (дело № 5-КГ24-87-К2).