Еще когда только начал заниматься недвижимостью, старшие товарищи предостерегали: Макс, не вздумай кого то консультировать по налогам....Тема тёмная, ужасная и бездонная. Ошибиться и подставить клиента там легко👿
Ну что ж, старших товарищей чту, тему налогов обхожу стороной, но есть один аспект о котором хотелось бы рассказать, ибо про это надо знать хотя бы в общих чертах, так как государство и представители налоговых органов в принципе не заинтересованы освещении данной темы....
Итак, купив жильё, каждый может получить от государства до 650.000₽ в виде возврата НДФЛ.
Что же за вычеты?
Их два: за покупку жилья и за уплаченные проценты по ипотеке. Первый – в размере 13% от стоимости купленного жилья, но не более 260.000₽. Второй – 13% от уплаченных процентов по ипотеке, но не более 390.000₽. Это максимум.
Важно! Это не означает, что сразу после покупки государство вам выкатит кэшбэк на 650т.р! Нет, это ВОЗВРАТ уплаченного НДФЛ!
То есть: заплатили за год налоги на 100т.р. – получили эту сумму обратно. В следующий год – допустим, ещё 100т.р. И так каждый год, пока не выберете всю сумму возврата.
Разумеется: если вы не платите НДФЛ – то и возвращать вам нечего. Так что ИП на упрощёнке, самозанятые и те, кто работает неофициально – в пролёте.
Налоговый вычет можно получить двумя способами:
📌Через налоговую. Для этого надо подать налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ. В этом случае вы получите возврат сразу на всю сумму НДФЛ, уплаченную за год, предшествующий подаче декларации.
📌Через работодателя. Для этого надо также подать декларацию, а затем написать заявление в вашу бухгалтерию. Работодатель перестанет удерживать с вас НДФЛ, то есть получаемая на руки з/п станет больше.
Что ещё важно знать:
Вычет за покупку жилья можно получить лишь один раз в жизни. Но, если вы не «забрали» всю сумму вычета за один объект – можно «добрать» её при следующей покупке.
Если вы воспользовались вычетом за покупку до 2014 года – то, даже если вы не получили полностью всю сумму вычета, получить остаток при покупке нового объекта уже нельзя.
Вычет по ипотечным процентам можно получить только один раз, по одному объекту. Поэтому: если вы берёте небольшую ипотеку или планируете закрыть её быстро – лучше приберегите своё право вычета для покупки, по которой сможете «отбить» весь вычет полностью.
Важно! При покупке квартиры в новостройке воспользоваться налоговым вычетом можно только после регистрации права собственности.
Если вы уже купили жильё несколько лет назад, но не воспользовались вычетом – сделать это можно в любой момент. При первой подаче декларации сможете вернуть НДФЛ за последние три года (но не ранее, чем было зарегистрировано право собственности!).
Вычет за покупку земельного участка и строительство дома тоже возможен. Но право на него возникает лишь при наличии жилого дома. То есть:
❌нельзя купить пустой участок и получить за него вычет, придётся построить дом;
❗ дом должен иметь статус «жилой» – не дача и не незавершёнка.
Если вы состоите в браке – то право на вычеты есть у каждого (по 260/390), вне зависимости от того, на кого оформлено жильё и ипотека (конечно, если у вас нет брачного договора).
Ну и напоследок:
Если вы не платите НДФЛ на постоянной основе – то есть, вычет вам не светит – использовать его можно, например, в зачёт НДФЛ при продаже жилья.
Например: в этом году вы продали квартиру, которая была у вас в собственности менее 3 лет. Покупали её за 3млн, продали за 5млн. Должны заплатить налог 13% х 2.000.000₽ = 260.0000₽.
При этом вы сразу приобрели другую квартиру, например за 6млн. Вычет за покупку вы ранее не получали. Поэтому в апреле 2025 года, при подаче налоговой декларации, можете зачесть этот вычет в счёт исчисленного НДФЛ за проданное жильё.
_________
Ситуаций и нюансов по теме налоговых вычетов много, я постарался перечислить лишь ответы на основные вопросы, которые возникают чаще всего.
Если у вас остались вопросы – можете задать их в комментариях.
Всем хорошей рабочей недели, друзья!