Или почему на огромном участке можно возвести лишь крошечный коттедж?
Выбираете земельный участок для постройки своего дома, тогда учтите, что иногда мечтам не суждено сбыться, или удастся возвести капитальное строение совсем иного масштаба. Совсем скромный домик.
ИЖС это еще не все!
Сегодня все больше людей мечтает о жизни загородом, на природе, в отдельном частном доме. Если выбор подает не на участок в коттеджном поселке, с построенным домом, готовыми коммуникациями и заявленной инфраструктурой, то ищут «кусочки земли», выставленные на продажу, планируя строиться своими силами (нанимая бригаду или приобретая готовый сборный дом каркасный или из бруса).
Многие предпочитают второй вариант. Причины различны: более привлекательная цена, поблизости нет любопытных неравнодушных соседей (не все, конечно, известные балерины, исполняющие смелое Grand plie(приседание) под елочками), тишина, простор, прекрасный вид.
Что интересует потенциального покупателя? Вид разрешенного использования приглянувшегося земельного участка. И продавец охотно сообщит, и даже подтвердит свои слова документально – предоставив выписку ЕГРН, убедит в том, что строиться можно. Потому, что его участок, как раз и предназначен для ИЖС («Индивидуального жилищного строительства») или, как вариант, - «для Индивидуальной жилой застройки».
- Построить жилой дом (для постоянного проживания) можно:
на участках категорий «Земли населённых пунктов» и «Земли сельскохозяйственного назначения», если подходит вид разрешённого использования участка.
На землях населённых пунктов дома можно строить на участках со следующими видами разрешённого использования:
ЛПХ – личное подсобное хозяйство
ИЖС – индивидуальное жилищное строительство
На землях сельскохозяйственного назначения дома можно строить на участках с видами разрешенного использования: «Для садоводства», «Для садоводства и огородничества».
- НЕЛЬЗЯ на участках с видом разрешенного использования – «для огородничества».
Потом, проверят документы, подтверждающие права собственности продавца. Узнают у него (или местных жителей), имеется ли возможность газификации, подключения к электросетям, водоводу. В итоге убедившись в отсутствии препятствий, как говорят, бьют по рукам, выходят на сделку, покупают вожделенные сотки.
И лишь после сделки, новый землевладелец узнает о том, что построить дом, даже на участке невозможно. Или можно, но только очень-очень маленький.
Право собственности и право использования
Полагают, что всю информацию можно найти в выписке из ЕГРН (Единого государственного реестра недвижимости). Да, эта выписка необходима. Она подскажет: точную площадь участка, местоположение (адрес), категорию земель, виды разрешенного использования, ограничения, обременения (аресты, залоги), наименование документа, на основании которого участок был оформлен в собственность, число собственников.
Часто в выписке ЕГРН указаны и ограничения, с указанием на то, что участок находится в Зоне с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ). Отметка об этих ограничениях не ущемляет собственника в правах владения. Но полноценно пользоваться землей в таком случае он может не всегда.
ЗОУИТ – это территории поблизости от линий электропередач, трубопроводов и магистралей. В пригородах таких зон огромное число. Трудно представить, что обитаемые поселки и деревни обошли стороной ЛЭП, газопроводы, шоссе.
Надеяться на то, что в выписке ЕГРН будут полные данные по ограничениям на выбранном участке не стоит.
А у нас подземный газ, а у вас?
Что же делать? Перед сделкой нужно запросить ВАЖНЫЙ документ – Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ). Он не входит в комплект документации, необходимой для сделки (даже ипотечной!).
В соответствии с действующими нормами Градостроительного кодекса получать градостроительный план даже для подачи уведомления о планируемом на личном участке строительстве теперь необязательно.
Но желательно. На ГПЗУ можно увидеть конкретный участок со всеми ограничениями. Вот, как выглядит участок на ГПЗУ. Зона возможной застройки указана зелеными квадратами.
На белой его части возводить капитальные строения запрещено. Как видите, дом будет или в два-три этажа или одноэтажным площадью не более 45-50 метров.
Бывает, что рядом с участком, когда-то получившим вид разрешенного использования «для ИЖС», прокладывают новую газовую магистраль. Продавец, узнав об этом, может даже повысить цену земли, утверждая, что «газ по границе».
Но зоны минимальных расстояний в зависимости от диаметра трубы и давления газа составляет от 100 м до 350 м от оси трубы в каждую сторону. И если участок ближе, то ГПЗУ в этом печальном случае будет абсолютно белым, или с такой крошечной заштрихованной зоной, что возвести там можно лишь избушку для гнома.
Почему об этом нельзя было узнать, получив ЕГРН? Потому, что разработчики ГПЗУ не участвуют в заполнении реестра ЕГРН.
- ГПЗУ - независимый источник данных о земельном участке. ЗОУИТ постоянно изменяются, и участков с запретами на строительство появляется все больше.
Например, абсолютно «белыми» ГПЗУ могут быть для участков, граничащих с аэродромами, заповедниками, ЛЭП, линиями связи, объектами культурного наследия и даже новыми расширенными шоссейными дорогами.
Как получить ГПЗУ?
Несложно. Но сделать это может абсолютно бесплатно только собственник участка (через МФЦ или личный кабинет на сайте Госуслуги). Срок выполнения заявки – 10 рабочих дней. Причем, желательно заказать свежий ГПЗУ, с учетом вышесказанного – все меняется, и план трехлетней давности не может быть достаточно информативным.
Отказ предоставить ГПЗУ должен насторожить покупателя.Как и странно низкая цена на участок. Если продавец, пытается привести в качестве примера соседей, построивших дома, то это слабый аргумент. Они могли сделать это раньше, а потом появились новые ЗОУИТ.
Например, деревня была не газифицированной, и коттеджи росли, как грибы… где хотели там и строили. А с газом часть соток попала в границы тех самых минимальных расстояний от газопровода. Вот хитрый землевладелец, узнав об этом, срочно пытается избавиться от участка с «белым» ГПЗУ.
- Надеюсь, что вышесказанное будет полезным тем, кто планирует покупать участок и строить собственный дом, и новый собственник не станет участником такого немного грустного диалога:
- — Дом построил.
- — А сколько комнат?
- — Одна.
- — Ну, правильно, меньше и смысла нет.