Переуступка прав на квартиру в новостройке: что это, как провести сделку и какие есть риски
Что такое переуступка прав?
Переуступка прав (или цессия) — это сделка, при которой покупатель квартиры в строящемся доме передает свои права и обязанности по договору долевого участия (ДДУ) третьему лицу. Фактически, это перепродажа квартиры до завершения строительства, когда права собственности еще не оформлены, и новый покупатель становится держателем прав на будущее жилье. Этот тип сделки может быть привлекателен для покупателя, так как позволяет получить жилье в перспективном районе по цене ниже рыночной, а для продавца — как способ выхода из договора, если его планы изменились.
Юридические тонкости сделки по переуступке
1. Основа сделки — Договор долевого участия (ДДУ)
Для того чтобы можно было переуступить права на квартиру, изначальная покупка должна была оформляться через договор долевого участия (ДДУ), зарегистрированный в Росреестре. Эта регистрация подтверждает, что объект соответствует юридическим нормам и защищает интересы нового владельца.
Когда квартира продается через переуступку, ее цена определяется рыночной стоимостью на момент сделки. Так, например, если первый дольщик купил квартиру за 5 млн рублей, но сейчас аналогичные квартиры продаются уже по 6 млн, новый покупатель, скорее всего, будет приобретать объект по цене 6 млн.
2. Необходимое согласие от застройщика
При переуступке чаще всего требуется согласие застройщика, так как эта сделка означает смену одной стороны в договоре, что влияет на обязательства по ДДУ. Некоторые застройщики могут взимать комиссию за переуступку, которая может составлять от 1% до 5% от стоимости объекта. Например, если квартира стоит 5 млн рублей, комиссия застройщика за переуступку составит от 50 до 250 тысяч рублей. Заранее уточняйте условия у застройщика, чтобы не попасть на непредвиденные расходы.
3. Регистрация в Росреестре
Сделка по переуступке прав также требует регистрации в Росреестре, чтобы защитить интересы нового покупателя. Регистрация не просто юридически защищает, но и подтверждает факт смены собственника. Например, без этой регистрации новый покупатель юридически не сможет завершить сделку при передаче прав.
4. Налогообложение
Если изначальный дольщик продает права на квартиру дороже, чем сам покупал, он обязан заплатить налог на доход (13% от разницы). Например, если квартира приобретена за 5 млн рублей, а переуступка осуществляется за 6 млн, налогооблагаемая база составит 1 млн, и налог будет 130 тысяч рублей. Однако, если цена квартиры не меняется (продажа по себестоимости), налога на прибыль нет.
Как оценить стоимость квартиры по договору переуступки?
При определении цены важно учитывать не только сумму, которую уплатил первый покупатель, но и следующие факторы:
- Стадия строительства: чем ближе завершение, тем выше цена. Переуступка на ранних стадиях обычно стоит меньше.
- Цены на рынке: если аналогичные квартиры подорожали с момента заключения ДДУ, то рыночная стоимость может быть выше, чем первоначальная цена.
- Репутация застройщика и локация объекта: новостройки от известных компаний или в престижных районах традиционно имеют высокую стоимость, которая возрастает с ростом спроса.
Риски покупки по переуступке
Для продавца:
- Налоговые обязательства: если переуступка проводится с прибылью, продавец обязан уплатить налог.
- Согласие застройщика: при отказе застройщика сделка может затянуться или не состояться вовсе.
Для покупателя:
- Риски задержки строительства или банкротства застройщика: новый дольщик берет на себя все возможные проблемы с завершением строительства.
- Ограничения в правах на жилье: переуступка не всегда дает возможность прописки или получения ипотеки — стоит уточнить условия с банком и застройщиком.
Заключение
Переуступка прав на квартиру в новостройке — это полезный инструмент для тех, кто хочет выгодно приобрести жилье или выйти из ДДУ. Однако такая сделка требует внимания к юридическим и налоговым аспектам. Обязательно проверяйте репутацию застройщика, условия ДДУ и согласие на переуступку. Консультация с риелтором и юристом поможет провести сделку без лишних рисков и защитить ваши интересы, мои контакты в профиле.