Привет, дорогие подписчики! Сегодня поговорим как старые друзья о том, что реально происходит на рынке недвижимости. Двадцать лет в этой сфере работаю, но такого еще не видел. И знаете что? Я вам сейчас расскажу то, о чём в новостях молчат, а в телеграм-каналах только догадываются.
Весь этот circus maximus с повышением ключевой ставки до 21% — это на самом деле была не борьба с инфляцией, а настоящая аппаратная война против льготной ипотеки. И я вам сейчас объясню, почему так считаю.
Давайте вспомним историю вопроса. Помните, как всё начиналось в 2020-м? Ввели льготную ипотеку как временную меру поддержки застройщиков во время пандемии. Должна была работать месяцев пять, не больше. Застройщики тогда реально испугались: стройки встали, продажи упали, все в панике. И тут им такой подарок — льготная ипотека под смешные проценты!
Но знаете, что произошло дальше? Застройщики распробовали эту конфетку. Через Марата Хуснуллина начали продавливать продление программы. И понеслось! Цены взлетели так, что льготная ставка уже не особо и помогала — всю выгоду съедало удорожание квадратного метра. А Эльвира Набиуллина все эти четыре года была против, и теперь наконец победила.
Теперь давайте, что я вижу каждый день в работе. Знаете, что самое удивительное? Рынок-то не умер! Более того, у меня в практике за три квартала этого года продажи даже выше, чем за весь прошлый год. И это без всякой льготной ипотеки! Особенно в премиум-сегменте дела идут отлично.
Почему так? Объясняю на пальцах. Возьмем типичную московскую новостройку за 20 миллионов. Чтобы войти в льготную ипотеку, нужен первоначальный взнос 30% — это 6-7 миллионов рублей. Вы много знаете семей, у которых есть такие деньги? Вот и я о том же. А те, у кого есть такая сумма, они как покупали, так и покупают. Им эта льготная ипотека по большому счету была не особо и нужна.
Но есть и тревожные звоночки. Главная проблема сейчас — стройки. И это реально серьезно. Подрядчики в сложном положении: кредиты дорогие, господдержки нет. Банки уже не так охотно дают проектное финансирование. Никита Стасишин не зря волнуется — достроить бы начатое. У меня есть знакомые в строительных компаниях, так они говорят, что некоторые объекты могут встать. Особенно те, что в начальной стадии.
А теперь давайте я вам открою глаза на то, что происходит в разных сегментах рынка. Есть такая штука — "улыбка Портера". Это когда в кризис продается либо самое дешевое, либо самое дорогое, а середина проседает. И мы это уже начинаем видеть.
В эконом-сегменте покупают потому, что деваться некуда — жить где-то надо. В элитке покупают, потому что могут себе позволить. А вот средний сегмент... Там сейчас тишина. Те, кто планировал улучшить жилищные условия с помощью льготной ипотеки, затаились. Ждут, что будет дальше.
И знаете, что самое интересное? Эти космические ставки по депозитам в 20-25% реально влияют на рынок. Люди предпочитают пока положить деньги под высокий процент, чем покупать недвижимость. Но я вам так скажу — долго такие ставки не продержатся. Банкам просто неоткуда будет брать такую доходность.
Что касается цен — тут тоже всё непросто. В премиум-сегменте снижения нет и не предвидится. В новостройках эконом-класса застройщики держат цены из последних сил. А вот на вторичке уже начинается движение. Собственники, которым нужно срочно продать, потихоньку снижают цены. Пока несильно, процентов на 5-10, но это только начало.
Я вам так скажу: вся эта история с льготной ипотекой показала, что рынок привык к допингу. Застройщики расслабились, привыкли к легким деньгам. Теперь придется учиться работать по-новому. И знаете что? Может оно и к лучшему. Рынок станет более здоровым, прозрачным. Хотя период адаптации будет непростым.
А что делать покупателям? Если есть деньги и потребность в жилье — покупайте. Только выбирайте надежных застройщиков. Сейчас не то время, чтобы рисковать с непонятными компаниями. Если есть возможность подождать — подождите полгода-год. Рынок перестроится, появятся новые возможности.
Риэлторам тоже придется адаптироваться. Времена легких сделок прошли. Теперь нужно реально работать: искать варианты, торговаться, структурировать сложные сделки. Но я в нашу профессию верю — кто умеет работать, тот всегда заработает.
Друзья, если вам понравился этот честный разговор о ситуации на рынке недвижимости — поставьте лайк! Это реально помогает развитию канала. А чтобы не пропускать мои инсайды из мира недвижимости — подписывайтесь! В следующий раз расскажу, как работать с новостройками в условиях заморозки льготной ипотеки и поделюсь конкретными лайфхаками для покупателей. Также разберем, какие застройщики сейчас в зоне риска и как не попасть в проблемный объект. До встречи!