На днях мы работали в Феодосии. Общались с риэлторами и посещали отделы продаж застройщиков.
Если не хочется читать много текста, то вся информация есть в видеоформате.
В городе с пригородами всего 4 новостройки. Перечислю по алфавиту:
- «Гриновский» - от того же застройщика, что построил "Жемчужину Феодосии". Говорят, чуть ли не лучший ЖК, но по московским меркам - обычный стандарт с закрытой территорией. Кому интересно, можно найти отзывы.
- Далее идёт комплекс «Просторы Крыма» от Краснодарского застройщика. Отзывы можно найти по запросу застройщик "Победа" или "КСК" из города Краснодар,
- Следующий ЖК - «Утесов» от Интерстроя, который несколько лет назад здесь же построил ЖК "Кристалл" (читайте отзывы).
Ну, и последний по алфавиту, а не по уровню - это «Уютный» от относительно нового девелопера "Квартал". Этой новостройки нет на Дом.рф, потому что она строится на средства застройщика и квартиры продаются в готовом виде.
Я попросил аналитиков подготовить сравнительную таблицу по ценам с учетом сроков сдачи и возможностями получения доходов от аренды в зависимости от сроков заселения, наличия отделки и так далее. Кому интересно - пишите в комментариях. Что-то из этих данных расскажу в конце.
А от себя дам несколько комментариев. Для начала скажу, что все названные ЖК абсолютно на на разный вкус и под разные задачи.
1️. Начнём с "Просторов". Это комплекс получает от меня звание "САМЫЙ большой", а ещё - самый "фантастический", ведь как будет складываться его курортная судьба мы узнаем не ранее 2028-го года. Ввод первых корпусов ожидается в 2026-м.
И только к 2030-му году здесь появится какая-то инфраструктура, ведь дома строятся в чистом поле.
Учитывая хорошее качество для своего класса и высокий уровень маркетинга и продаж, он точно в ближайшие 2 года будет дорожать в пределах инфляции, а может и немного выше, то есть 15-20% в год.
Хотя, если ситуация в экономике не изменится, то стагнации можно ожидать уже в 2028-м, когда станет понятно, заработает ли предложенная схема развития территории и будут ли там жить люди вне летнего сезона. Иначе мы можем получить город-призрак.
Кроме “Просторов”, которые строятся в сильном отдалении от Феодосии и по факту это посёлок городского типа Приморский, до которого ехать от центра 25 минут, все остальные ЖК расположены в пределах города, причём в относительно одной локации. Я отметил их на карте.
2️. Перейдём к "Утёсову" - ему присвою звание "САМЫЙ дешёвый", и тут, как говорят риэлторы: "Все недостатки отражены в цене". Вокруг - промзона, индекс инфраструктуры 4 из 10 (по Дом.рф), то есть что-то в районе есть, но мало. Качество - "интерстроевское". Этот застройщик много и давно строит в Крыму: не супер, но и не особо жалуются покупатели. Основная критика в отзывах - это звукоизоляция. Но этот грех есть у всех новостроек, которые строятся из газоблока.
Комплекс почти готов - сдаётся в эксплуатацию к концу года. Распродан на 78%.
Расположен на старом выезде из города - в пересечении Керченского и Симферопольского шоссе.
3. Идем дальше - и здесь у нас "Гриновский". Дам ему звание - "САМЫЙ отдалённый". Ведь он находится на горке - это склоны горы Лысая. К комплексу идёт грунтовая дорога. Не знаю, сделает ли её застройщик к моменту заселения асфальтированной, но пока - это полный атас. После дождя будет грязь и не заехать наверх - склон достаточно крутой.
Вокруг - частный сектор, пустырь и больница. Индекс инфраструктуры 4 из 10. Хотя я бы по месту выше 2 не поставил. Ведь относительная близость объектов не учитывает рельеф, а считает только по горизонтали.
Шумоизоляция - та же, что и в "Утёсове". Стройка всё та же - из газоблока, правда, фасад - симпатичней. Окна большие и остекление лоджий есть даже в пол. И заявлен большой подземный паркинг. Но разочаровал двор с парковками машин без закрытого периметра, по крайней мере на рендерах, размещённых на сайте. В предыдущем комплексе “Жемчужина Феодосии” двор с ограниченным доступом.
Зато - вид с холма - отменный. Море видно уже с 4-го этажа, но дойти до него нереально - только ехать. Остановки рядом нет. И суда по котловану 2-й очереди, жителям до 10-го этажа вид скоро перекроют соседи.
Очередь сдать застройщик обещает в этом году, но что-то мне кажется, что будет перенос, ещё не везде стены возведены. С “Утёсовым” по готовности точно не сравнить.
Распродан на 61%. Вторая очередь ещё не начиналась.
4️. Подходим к четвёртой новостройку - жилого комплекса "Уютный". Его по праву можно назвать"САМЫМ уютныМ". Во-первых, вторая очередь готова, а в первой уже живут. Заезжать можно хоть через месяц, ремонт поможет сделать застройщик. Распродан на 90%, но 3-я очередь уже строится. В третью очередь заселяться можно будет в марте, как раз к летнему сезону.
Комплекс находится в спальном районе, правда, преимущественно со старой застройкой вокруг. Зато рядом школа и аж 4 детских сада. Есть магазины и прочее. Индекс посмотреть не можем, так как вне учёта сайта Дом.рф, так как строится на средства застройщика и продажа готовых квартир, а не долевого участия.
Основной недостаток сейчас идёт стройка в 3-й очереди, то есть прямо рядом со двором. Но работы ведуться уже на уровне кладки - никаких вколачиваний свай нет.
Ещё застройщик не предусмотрел лифт. В Крыму много таких предложений, что очень странно.
Одно радует - безопасность закрытого двора, охрана, прозрачные подъезды обеспечивают сохранность колясок и велосипедов, которые жители оставляют прямо на первом этаже - рядом с лестницей.
Зато есть много маленьких плюсов, начиная от кирпича в стенах - что держит звук до 50 дцб (а не 30 как у газоблока) и заканчивая витражом "от Тиффани".
В других публикациях расскажу, почему я бы присвоил “Уютному” класс "эко-комфорт". Дополнительно отмечу низкую этажность, и малую плотность заселения. Поэтому нет излишней суеты во дворе, по крайней мере в не сезон. К морю из всех перечисленных новостроек “Уютный” находится ближе всех. Всего 3 остановки или 25 мин.пешком.
На парковке видел два чёрных дорогих "джипа" с украинскими номерами, что говорит о выборе людей, которые ценят безопасность и комфорт. Правда, авто стояли на местах для инвалидов - но тут замечание к УК, а не к застройщику.
Ну, и в конце по ценам.
Начнём с “Гриновского” - для двушки со сдачей в этом году цена за квадрат 142 тысячи за квадрат с черновой отделкой. Добавим хотя бы 8 тысяч на обеление и получим более удобную для сравнения цену в варианте белой отделки или по-иностранному “Вайт-бокс”. Получаем 150 за квадрат.
И здесь мы видим сильный проигрыш “Уютному” по расположению, срокам готовности и безопасности (включая пассивную), которую достичь в 13-этажном доме невозможно. У “Уютного” цена в готовой квартире с белой отделкой такая же - 150 тысяч за квадрат.
Фиксируем цены на лоты - 6,300 за однушку в 40 метров. 8,600 за 60-метровую двушку и 12,500 за трёшку на 86 метров.
Перейдём к “Утёсову”. Как я сказал в самом начале, он - самый дешёвый. Цена за квадрат всего 127 тысяч, но это вообще без перегородок. Вы понимаете, даже санузел не отделён. По сути - это конструктор “сделай сам”. Чтобы довести квартиру до “белого” уровня потребуется не менее 15 тысяч за квадрат. А это выводит “Утёсов” на уровень 142 тысяч, что ставит его чуть ниже “Гриновского”. В параметрах внешний вид, лоджии и окна, а также парковка “Утёсов”, конечно, уступает. Тоже касается и расстояния до моря. Хотя на таком удалении оба ЖК не могут сравниться с “Уютным”. 8 тысяч с метра, то есть около полумиллиона за двушку этого точно не стоят. Ведь чем хуже ЖК по качеству и наполнению, тем быстрее он начнёт дешеветь, как только будут выходить новые проекты. И фору в 8 тысяч за квадрат “Утёсов” потеряет за 2-3 года.
Фиксируем цены: 1-комнатная квартира площадью 34 метра продаётся за 5 200. 70-метровая двушка - за 9 миллионов 386. Единственная трёшка почему-то меньше площадью, чем евро-двухкомнатные на 83 метра с ценой 10 миллионов 500.
Осталось понять, как оценить “Просторы Крыма”, у которого очень большой минус в локации. И дело не только в чистом поле, а ещё и в том, что до моря придётся идти около получаса через садовые товарищества и пустыри. К тому же прямо напротив, по крайней мере сейчас, стоит часть ПВО с боевой установкой, а это в нынешней ситуации немаловажно. В несезон такси сюда не приедет, если ты без машины и хочешь съездить в Феодосию погулять. В сезон такси ждать придётся минут 20-30.
Таким образом, за недостатки локации правильно добавить 15 “штрафных” процентов. Ещё 15% добавим за сроки готовности - это 2026-й год. За это время на всех иных ЖК можно будет получить доход от полумиллиона и выше.
Богатая будущая инфраструктура, а также аквапарк, это, конечно, хорошо, но сроки…. Всё это появиться не ранее 2030-го года. А что к тому времени изменится в других районах Феодосии мы предположить не можем. Если бы здесь был развит сильно общественный транспорт, то, безусловно, часть можно было бы эти нивелировать, но увы…. На веру в будущее и более популярный пляж, чем в городе, хоть и расположенный не в пешей доступности, можно скинуть 5 корректирующих процентов. Ещё 5% за внешний вид и высоту потолков - от 3-х метров.
Смотрим на цену - двушка идёт по 138 за квадрат. Добавляем 30 штрафных процентов за локацию и сроки сдачи и вычитаем 10%. Получаем - аж более 160 за квадрат. Что-то многовато…. Вероятно, это связано с просто отличным маркетингом и технологиями продаж, когда застройщику получается показать покупателю красивую картинку будущего, а тот, в свою очередь, готов рискнуть. В общем могу сказать одно. В горизонте более 10 лет - возможно. Но если между Феодосией и Приморским появится за это время несколько проектов в классе Комфорт и выше, которые будут существенно забирать спрос, то, возможно, существенное перераспределение покупателей не в пользу “Просторов”.
Фиксируем цены для информации:
Однушка на 40 метров 6,470. Двушка - 8,590 с площадью 62 квадрата. И трёшка - … А их в текущем предложении нет. То есть пока вся ставка на отдыхающих, которым будут сдаваться студии и однушки. Ох, хотел бы я посмотреть, как будет выглядеть это жилой комплекс зимой. Ведь даже на ЮБК в посёлках стоят в не сезон вымершими целые районы.
Очень бы хотелось посмотреть расчёты доходов от аренды, которые должны быть у застройщика, если он рассчитывает продавать квартиры будущим курортным рантье.
Осталось посмотреть цены “Уютного”, где не так много осталось квартир. И тут нас ожидает сюрприз. Помимо квартир, в этом ЖК есть лоты со статусом апартаменты на 6-м этаже. И их цена пробивает дно - от 115 тысяч за квадрат.
Квартиры же в 1-комнатном варианте на 41 метр с белой отделкой мы находим за 7 400. В формате двушки - за 9 200 площадью 61. Трёшки на 86 метров - 12 500.
А вот 44-метровые лофты на последнем этаже можно взять меньше, чем за 6 миллионов. Для людей с фантазией и без слабых ног, ведь придётся, подниматься на 6-й этаж без лифта - очень прикольный вариант. Некоторые лофты собраны в блоки, где можно организовать сразу несколько номеров для сдачи. То есть это по сути мини-гостиница.
Детальные обзоры каждого комплекса сделаю как-нибудь в следующий раз, а пока на этом всё.
Нужна более конкретная информация и аналитика - пишите в комментариях.