Для электронной регистрации сделки с недвижимостью каждому из участников потребуется электронная подпись (ЭП). О том, какие виды цифровых подписей существуют, как их получить и безопасно использовать, рассказывает директор по развитию сервиса электронной регистрации сделок с недвижимостью SmartDeal Наталья Крымская.
Виды электронных подписей
Для начала определимся с краткой терминологией и общепринятыми сокращениями.
Электронная подпись (ЭП)– цифровой аналог подписи, который используется при сделках и операциях с недвижимостью, а также других онлайн-процедурах. От вида ЭП зависит ее юридическая сила. Это может быть:
- Простая электронная подпись (ПЭП). Она представляет собой комбинацию логина и пароля или кода доступа, который присылается на e-mail или в SMS-сообщении, и не требует очной идентификации. Это наименее защищенный из всех видов ЭП, и его основная задача – идентифицировать автора, но не гарантировать неизменность и полноту подписанных документов. Используется в некоторых случаях при отправке запросов в госорганы, для электронного документооборота (ЭДО) внутри компании и получения разного рода справок.
- Усиленная неквалифицированная электронная подпись (УНЭП). Представляет собой файл с ЭП, совмещенный с исходным документом, который ей подписывается. Не требует очной идентификации. Это более защищенный вид подписи, который позволяет не только идентифицировать человека, но и подтверждает неизменность подписанного им документа. Используется также, как и ПЭП, при запросах в госорганы и для ЭДО. Кроме того, УНЭП позволяет заключать договора с контрагентами, и ей также можно подписывать электронные закладные на недвижимость.
- Усиленная квалифицированная электронная подпись (УКЭП). Самый защищенный вид цифровой подписи. Она обладает такой же юридической силой, что и собственноручная подпись на бумаге. Для ее выпуска нужно очная идентификация или идентификация с помощью биометрии. Используется при любых операциях в цифровом формате.
Виды ЭП для сделок с недвижимостью
Физлицами для этих целей используется УКЭП, а юридическими лицами с 1 сентября 2024 года – УКЭП физлица уполномоченного сотрудника плюс машиночитаемая доверенность (МЧД) от организации, заверенная нотариусом.
Очный выпуск электронной подписи
Оформить электронную подпись может любой желающий при наличии паспорта, СНИЛС и ИНН. Вы можете самостоятельно выпустить ЭП, лично посетив МФЦ – это бесплатно. В специальном удостоверяющем центре (УЦ) – организации, аккредитованной в Минкомсвязи РФ, за процедуру придется заплатить согласно внутреннему тарифу. Список аккредитованных организаций есть на сайте ведомства.
Процедура оформления ЭП в УЦ может быть двух видов: очная идентификация в удостоверяющем центре, либо с вызовом специально обученного курьера, который идентифицирует личность заявителя. После идентификации личности и проверки всех необходимых документов сотрудники УЦ запишут сертификат и ключ ЭП на флешку либо выпустят ЭП в своем мобильном приложении, тогда подписывать документы нужно будет через приложение в смартфоне.
Как правило, выпуск ЭП стоит около 2 тыс. рублей за саму подпись. Но к ней требуется токен – usb-флешка, защищенная паролем, которая обойдется вам еще около 2 тыс. рублей. Кроме того, чтобы работать с ЭП на любом устройстве (ноутбук, компьютер), нужно установить лицензированную программу криптозащиты. Лицензия также платная и, например, для программы КриптоПро CSP одно рабочее место стоит 4950 рублей на неограниченный срок. Однако имеет смысл изучить тарифы УЦ в вашем городе, потому что цена на нее может существенно отличаться, а некоторые предлагают лицензию криптозащиты по сниженным ценам. Также цены могут отличаться и в разных банках.
Кроме этого, электронную подпись могут выпустить банк или застройщик, и, если физлицо приобретает недвижимость с ипотекой или без нее, то проходить процедуру выпуска УКЭП самостоятельно ему не нужно. Чаще всего у застройщиков и банков есть специалисты, которые занимаются выпуском ЭП и оформлением сделки. На смартфон физлица устанавливается приложение УЦ, интегрированное с системой электронной регистрации сделок застройщика. Очную идентификацию проводят либо сотрудники девелопера, либо банк, участвующий в сделке, либо в удобное для клиента время приезжает курьер партнерского УЦ и проводит процедуру идентификации. Все дальнейшее подписание документов физлицо проводит прямо в своем смартфоне.
Удаленный выпуск электронной подписи
Есть еще один вариант оформить ЭП бесплатно и полностью удаленно, без очных поездок и встреч с курьером – это «Госключ». Для выпуска подписи с «Госключом» вам потребуется биометрический загранпаспорт нового образца, смартфон с технологией NFC и подтвержденный аккаунт в госуслугах. Если загранпаспорта нового образца у пользователя нет, то подойдет и подтвержденная биометрия в единой биометрической системе (ЕБС). Оформить ЭП таким образом можно и при совершении сделки с недвижимостью. Для физлица выпускается подпись в «Госключе», и документы в дальнейшем подписываются в его приложении.
Электронные закладные и УНЭП
С лета прошлого года электронные закладные на объекты недвижимости можно подписывать с помощью УНЭП, тогда как раньше для этой процедуры была нужна УКЭП. Эти изменения были внесены потому, что между покупкой жилья на стадии строительства и формированием закладной на объект по его окончании проходит больше года, и выпущенная при оформлении сделки УКЭП уже не действует.
То же самое касается и процедуры погашения закладной после выплаты ипотеки. Перевыпускать ЭП с идентификацией личности для подписания одной только закладной было неудобно для всех участников рынка, поэтому теперь банки, основываясь на изменениях в законодательстве, используют для подписания закладной УНЭП, которая не требует очной идентификации. В результате оформить закладную в процессе обслуживания кредита, например, после завершения строительства предмета залога, стало намного проще.
Памятка для владельцев ЭП
Если при совершении сделки с недвижимостью вам выпустили ЭП, обратите внимание на следующие нюансы, чтобы в процессе ее эксплуатации не возникло неприятных моментов.
- Любая ЭП имеет ограниченный срок действия – один год. По его истечении подпись нужно будет перевыпустить, если она вам понадобилась.
- Пин-код и пароль в приложении УЦ не должен содержать простых последовательностей, например: 1234567 или qwerty – это плохой пример, а вот sk_fjcjFFD64! – хороший вариант для пароля. Обязательно сохраните пароль, чтобы не забыть, желательно в недоступном для других месте, потому что восстановить его будет нельзя, и подпись придется выпускать заново.
- Перевыпустить подпись придется также, если вы ее удалили (даже случайно). Через «Госключ» или лично через МФЦ это делается бесплатно, а в любом коммерческом УЦ всегда платно. К этому нужно быть готовым. Поэтому если вам установили мобильное приложение в УЦ и выпустили подпись в нем, ни в коем случае не удаляйте приложение сразу после подписания, так как это приведет к утере сертификата ЭП. Пожалуй, это самая частая «болезнь» всех владельцев ЭП – удалять приложение со смартфона, как только документы подписываются.
- Подделать УКЭП еще никому не удалось, но это не значит, что ее нельзя скомпрометировать. Чтобы этого не произошло, соблюдайте конфиденциальность и не передавайте пароли третьим лицам, даже если это близкие люди.
Золотое правило: 1 устройство = 1 электронная подпись.
То есть не стоит выпускать ЭП ребенку, супругу или супруге на свой смартфон и номер телефона. Технически это, конечно, возможно, для этого понадобится две учетные записи, два номера телефона и два разных номера телефона для SMS-оповещений. Всегда можно разлогиниться и войти под другим номером, однако юридически это нежелательно, ведь ситуации даже между близкими людьми бывают разными.
Как аннулировать ЭП?
Делать это имеет смысл тогда, когда сделка зарегистрирована в Росреестре, и у вас на руках или в мобильном приложении есть подтверждающие документы. В противном случае, если вы отзовете подпись до того, как ее зарегистрирует Росреестр, процедура будет приостановлена, а вам потребуется повторный выпуск ЭП, новое подписание пакета документов и вся процедура заново. Можно ЭП и не аннулировать, срок ее действия закончится ровно через год, и никаких дополнительных действий для этого предпринимать не нужно.
Если все-таки вам это необходимо, то нужно обратиться в тот удостоверяющий центр, в котором вы ее выпустили. Также можно подать заявку на Госуслугах в разделе «Электронная подпись». Просто выбрать нужный сертификат и нажать «Отозвать». Система попросит вас проверить данные и указать причину отзыва, а также поставить электронную подпись на заявке. Важно понимать, что после отправки этой заявки вернуть все назад не получится. ЭП придется выпустить заново.
Что еще нужно знать об электронных сделках и ЭП
- По доверенности электронные сделки не оформляются. Для этого требуется личное участие всех сторон, кроме представителя юридического лица с машиночитаемой доверенностью.
- Электронные сделки значительно ускоряют процедуру регистрации. 1-3 дня вместо 5-7 дней, если сделка регистрируется на бумаге.
- Нет территориальной привязанности к месту сделки. Можно жить в одном городе, а купить жилье в другом, не выходя из дома.