На днях журналист из "Московского комсомольца" просил меня поделиться мнением относительно высказывания некоторых экспертов, которые утверждают, что процесс обвала рынка недвижимости уже начался и реальные продажи отличаются от официально озвучиваемых.
Схема развития кризиса по стадиям:
1. Снижение спроса при росте затрат девелоперов
2. Вынужденные продажи ниже себестоимости
3. Неплатежеспособность застройщиков
4. Проблемы у банков, кредитующих девелоперов.
5. Общий спад экономики из-за проблем банков, производителей строительных материалов и техники.
На сколько реален данный сценарий? Что делать гражданину, намеревающемся купить жилье сейчас? Выгодно ли сейчас вкладывать свободные деньги в недвижимость с инвестиционными целями?
На заданные вопросы поделился следующими мыслями.
Описанный Вами сценарий можно назвать идеальным штормом, который может произойти скорее только в результате усиления негатива внешних макроэкономических факторов.
Сегодняшняя ситуация на рынке новостроек похожа на резинку, которую будут тянуть до максимальных значений. Но у каждой резинки есть предел эластичности, после чего случается обрыв и мгновенное обрушение всего, что на ней висит.
У застройщиков и связанных с ними банков есть 2 большие надежды:
1. Льготные ипотечные программы. Есть регионы, где работает много программ, и семейка, и арктическая и ай-ти, и дальневосточная. И в этих регионах, я думаю, застройщики чувствуют себя достаточно вольготно.
2. Снижение ключевой ставки ЦБ. В прошлые разы 2015 и 2022 годы ключевую ставку снижали очень динамично, практически за полгода приводя её в удобоваримое рынком состояние 10-12% годовых.
Трудности могут возникнуть у мелких региональных застройщиков, где действует только семейная и ай-ти ипотеки.
В Питере и Москве вообще - только семейка.
Крупные же застройщики диверсифицировались по регионам от Дальнего Востока, до Северодвинска и Мурманска, и за счёт этого при провалах продаж в одних регионах могут вырулить в других.
Однако, если лимиты на льготные ипотеки будут снижаться, а ключевая ставка будет выше 16% весь 2025 год, то застройщикам, банкам и чиновникам придется что-то придумать. Ведь никому не нужно банкротство застройщиков, потому что некому будет ни достраивать, ни продавать уже построенное.
Но, как показывает история, ни одно государство не может контролировать кризис, его наступление могут оттягивать, но он всё равно случится. И, чем дольше оттягивают, тем больнее шлепок.
Думаю, что до конца 2024 года мы не увидим фестиваля скидок от застройщиков, потому, что в первой половине 2024 года многие больше, чем на половину выполнили годовой план продаж.
Уже сейчас по моим наблюдениям застройщики начали сокращать штат сотрудников. В первую очередь сиквестированию подвергаются отделы маркетинга и аналитики.
Самое интересное начнется в январе 2025 года.
С 1 января 2025 года вступят в силу запреты на любимые банками и застройщиками схематозы:
1. Запрет на размещение средств дольщиков на аккредитивах вместо эскроу счетов.
2. Запрет на завышение цены, в результате чего банк не сможет получать вознаграждение от застройщика за пониженную процентную ставку по ипотеке, если это приводит к росту цены недвижимости.
3. Запрет на кэшбек покупателю новостройки
4. Запрет на ипотеку более 30 лет и выдача кредита более 80% от стоимости недвижимости.
Плюс у застройщиков начнут возникать проблемы по совершенным год-полтора назад продажам в рассрочку. Некоторые застройщики принимали от дольщика только 10% в качестве первоначального взноса с отсрочкой остатка платежа до момента постройки дома. Дольщика очаровывали двумя постулатами:
- цены на недвижимость только растут, вы сможете перепродать объект с наваром,
- ключевую ставку скоро понизят и вы сможете взять ипотеку.
Как мы с вами знаем, цены на первичке растут только на бумаге, на вторичном рынке эти квартиры по цене застройщика не продать, и ключевая ставка вместо снижения только растёт.
Я встречался с историями, когда покупатели брали потребительский кредит на первоначальный взнос и уже сейчас платят по нему 25-30 тысяч в месяц, это платежи тех, кто взял в долг 1 миллион. Очевидно, что ипотеку по сегодняшним рыночным ставкам в 23% они не потянут.