Семейная ипотека становится все менее доступной. И есть явные риски, что в условиях высокой ключевой ставки государство просто не сможет поддерживать эту программу в ее текущем виде. Виктор Зубик, основатель компании Smarent, разбирает, какие изменения нас могут ожидать и что со всем этим делать.
Выбираем квартиру в семейную ипотеку
Есть все шансы, то семейную ипотеку постигнет участь льготной ипотеки, которая была сильно порезана в декабре 2023 года. Более того, нельзя исключать повторения истории с IT-ипотекой, которая стала доступна в меньшем объеме и лишь для регионов. Именно поэтому я призываю всех тех, кто может и хочет купить квартиру в семейную ипотеку, не ждать и не тянуть с выбором, а хотя бы получить одобрение в банке. Ну, а следующим шагом будет поиск и подбор варианта.
Многие считают, что могут самостоятельно найти квартиру, просто зайдя на ЦИАН, и поставив фильтр на нужную цену. Более продвинутые могут выбрать ВАО и ЮВАО, потому что я о них говорил в материале про лучшие районы Москвы. Вы можете даже сделать хорошую и правильную инвестицию, но не лучшую.
Проблема в том, что люди часто не придают значения даже большим суммам – 500 тыс., 1 млн. Когда они выбирают, например, iPhone, они не будут экономить 3000 ₽, если это означает покупку у сомнительного продавца без чека. Однако с квартирами многие готовы легко разбрасываться большими суммами, особенно когда это ипотечные деньги.
Я постараюсь более детально объяснить, какие принципы стоит учитывать при выборе недвижимости. Выбор квартиры — это не только финансовый вопрос, но и вопрос о вашем будущем и вашем комфорте.
- Аренда выше ипотечного платежа
- Квартира с чистовой отделкой (рекомендация, если нет опыта и экспертизы в ремонтах под аренду)
- Расположение внутри МКАД, есть точки роста локации
- Аналоги / конкуренты на вторичке дороже
- Надежный застройщик, есть опыт строительства аналогичных проектов
- Качественный актив для долгосрочного владения
Есть несколько важных моментов, которые я всегда учитываю при выборе недвижимости. Один из них — это конкуренция на вторичном рынке. Покупка недвижимости — это не просто надежда на то, что рынок вырастет, и мы все заработаем. Да, в долгосрочной перспективе рынок может расти, и инфляция тоже играет свою роль. Но важно понимать, за счет чего конкретно будет расти цена на объект после его завершения.
Я не верю в общий рост рынка недвижимости; я верю в рост конкретных локаций и объектов. Например, если вы рассматриваете инвестиции, вам нужно понимать, что аренда должна быть выше ипотечного платежа. Это важно, потому что есть вероятность, что вы не будете жить в этой квартире и вам придется сдавать ее в аренду. Вам нужны ежемесячные арендные поступления для погашения ипотеки. Я бы не стал рассматривать объекты, которые не окупают себя.
Если у вас нет опыта в ремонте под аренду и нет лишних 3-4-5 млн ₽ на отделку однушки или двушки, лучше задуматься о покупке более дешевого варианта или квартиры с отделкой.
Также важно выбирать надежного застройщика с опытом в реализации аналогичных проектов. Например, я не доверяю компаниям, которые раньше строили только комфорт-класс, а теперь пытаются войти в сегмент бизнес-класса без соответствующего опыта. Я считаю, что такая же ситуация может возникнуть с Гранель, которая пытается строить в новом классе, или тот же Самолет, который всегда строил ультра-эконом, а теперь запускает проекты премиум. Если у застройщика нет опыта в реализации такого уровня проектов, это может вызвать вопросы. Здесь необходимо также выяснить, кто именно будет строить ваш дом, кто будет генподрядчиком, какая у него репутация. Та же Гранель привлекла на строительство MyPriority Басманный турецкого генподрядчика, и это хорошо. А вот на остальных проектах этого бренда подрядчики менее известные, что оставляет массу вопросов и сомнений, поскольку может оказать значительное влияние на качество и сроки строительства.
И наконец, самый важный пункт — это выбор надежного и качественного актива для долгосрочного владения. Покупка недвижимости, особенно в условиях сегодняшнего рынка, должна основываться на критическом анализе. Например, приобретение дешевой студии от ПИК или Самолета в «картофельных полях» — это не лучший выбор. Инвестиции должны делаться в качественные активы, которые способны приносить доход и со временем увеличивать свою стоимость.
Люди часто ошибочно думают, что просто выбрав квартиру, они автоматически станут успешными инвесторами. Но важно учитывать реальные условия рынка. Например, если вы купите квартиру за 15 млн ₽ сейчас, есть вероятность, что до 2027 или 2028 год он по-прежнему будет стоить те же 15 млн ₽, особенно если застройщик устанавливает цены выше рыночных на первичном рынке.
Многие покупатели доверяют застройщикам и их обещаниям. Это может обернуться разочарованием, когда жильцы понимают, что приобрели квартиры с неликвидными планировками, плохими этажами или видами на шумные дороги. Поэтому важно самостоятельно анализировать все параметры объекта и проводить должную осмотрительность. Часто покупатели игнорируют важные аспекты, надеясь, что все будет хорошо.
Иногда клиенты обращаются с просьбами раскритиковать застройщиков за недостроенные объекты или обещания, которые не были выполнены. Но важно помнить, что каждый инвестор должен быть ответственным за свои решения. Прежде чем подписывать договор, следует тщательно изучить все нюансы, а не полагаться только на рекламу.
Один из пунктов моего чек-листа – это покупка квартиры внутри МКАД. Многие мне возражают, отмечая, что, например, аренда в Ильинских лугах выросла с 20 тыс. до 35 тыс. ₽. Это может впечатлять в процентном выражении, но в денежном – это лишь 15 тыс. Но внутри МКАД рост был больше. Мы видим, что только за третий квартал 2024 года, по нашей статистике, средняя цена аренды евро-3 поднялась с 90 тыс. до 130 тыс. ₽. Кто мог в 2023 году спрогнозировать, что в ПИК «Сигнальный 16» евро-3 будет сдаваться за 120-130 тыс. ₽?!
И цены на аренду евро-3 растут:
- Спрос превышает предложение: квартиры формата евро-3 становятся дефицитом на рынке аренды
- Изменение предпочтений: многие арендаторы, возможно, выбирают более просторные квартиры из-за изменений в образе жизни, таких как переход на удаленную работу или необходимость большего пространства для семей
И когда мы выбираем квартиру, особенно если мы планируем сдавать в аренду, наша задача, чтобы объект недвижимости был внутри МКАД. И если есть возможность купить не однушку, а евротрешку, но именно не евро-2, а евро-3, под аренду, то лучше взять ее даже маленькой площади, потому что там аренда будет значительно выше при прочих равных.
Подборка квартир в семейную ипотеку
ЖК «Павелецкая Сити» (MR Group)
Давайте поговорим про новый старт продаж в ЖК «Павелецкая Сити» возле метро «Павелецкая». Это будет низкоэтажный дом, и я надеюсь, что MR не сделает его комфорт-классом. Часть проекта уже готова.
Наша задача купить хороший актив в локации, в хорошем жилом комплексе. Мы не смотрим модный этот дом или нет. Наша задача – купить хороший актив, который в перспективе будет нам приносить денежный поток, окупать сам себя. ЖК «Павелецкая Сити» находится в большой промке, которая сейчас застраивается разными девелоперами. Я думаю, что там будут появляться и новые проекты, раскачивая цены в локации.
При этом Павелецкая Сити – это вроде бы центр, но до метро (Павелецкая, Серпуховская, Тульская) далековато, то есть для аренды это не так здорово. Кроме того, рядом проходит железная дорога, что тоже не очень хорошо, но есть вероятность, что между ЖК и железной дорогой построят еще какой-нибудь проект. С учетом того, что это метро «Павелецкая» и цены более-менее адекватны, этот проект интересен.
Сейчас можно купить студию за 13 млн ₽. Да, это низкие этажи, и, скорее всего, это будут «окна в окна», но это метро «Павелецкая», квартира по цене 550 тыс. за метр без отделки, что выглядит неплохо.
Мне, конечно, больше понравились однушки, хотя обычно, как вы знаете, я такие не рекомендую. Но тут они довольно неплохие, и такие варианты, конечно, нужно больше рассматривать строго под аренду. Да и в целом для жизни локация в районе Павелецкой мне не очень нравится.
Посмотрим на конкурентов. Это, во-первых, Мангазея на Тульской, которая предлагает небольшие квартиры площадью 33-34 м² по ценам от 19 млн ₽ с не самой хорошей планировкой, но даже такие квартиры будут ликвидны, и могут сдаваться по 150+ тыс. за счет локации и качества дома. Но ключи будут нескоро.
Гранель с MyPriority Павелецкая студии по 20 млн ₽, но я бы не доверил бы компании бизнес-класс. Брусника строит «Дом А» и там тоже студии за 20 млн. Еще один конкурент - это Forst. У застройщика квартир не осталось, а вот у инвесторов и спекулянтов по переуступке – аж 116, это много. Студии по переуступке предлагаются по цене 12,5 млн ₽, что сопоставимо с уровнями застройщика 2022 года. Цена хорошая, но локация для аренды спорная. Но основной конкурент – это Era, где 28-метровые студии стоят около 20 млн ₽ и их количество ограничено, поэтому застройщик может не стесняться с ценами. На квартиры площадью 40+ м2 цены более адекватны, как и у Мангазеи.
Район Павелецкой активно застраивается, и локация будет расти. Сейчас можно купить себе хороший качественный актив на долгий срок. Если мы смотрим на вторичку, то квартиры площадью 36 м2 стоят сейчас в районе 20 млн. А наша студия 27 метров стоит 14-15 млн, и это хорошая цена. Я, в целом, не сомневаюсь, что цены на студии с отделкой здесь будут в районе 20 млн, а однушка будет стоить около 30 млн.
Матвеевский кластер
Если мы берем Матвеевский кластер и говорим о проектах от ПИК, то в целом мне все нравится, за исключением Вангардена, даже такие комплексы, как «Большая Очаковская», «Мичуринский парк», «Новое Очаково» и сам «Матвеевский парк». Однако если бы я сейчас планировал купить недорогую квартиру с отделкой, то выбирал бы между «Мичуринским парком» и «Матвеевским парком». Эти объекты мне кажутся самыми интересными с точки зрения соотношения цены и качества.
Если рассматривать ЖК «Матвеевский парк» по текущим ценам, то это весьма достойный вариант. Заселение запланировано на август 2027 года. Дом будет строиться около двух лет, и к 2027 году можно ожидать завершения отделки и передачи ключей. Однако я бы не стал смотреть студии и однокомнатные квартиры. Вместо однушки за 13 млн ₽ я бы предпочел студию на Павелецкой. В случае же с ПИК, под аренду я бы рассматривал только евротрешку.
Для аренды малогабаритные квартиры формата евро-3 могут быть вполне удачным выбором. Планировка хороша: три комнаты, санузел — все достаточно функционально. При этом здесь разница в цене между 45 м2 и 50 м2 невелика, а планировка лучше.
Стоимость за квадратный метр в проектах ПИК+ в районе 320-330 тыс. ₽ — это оптимальная цена. Конечно, всегда есть риск, что ПИК может сэкономить на проекте, и мы не можем с уверенностью сказать, каким будет реальный результат. Однако если бы я искал квартиру под семейную ипотеку, с отделкой, то евро-3 была бы моим выбором.
Теперь давайте посмотрим вторичный рынок. Квартиры площадью 50 м² в среднем продаются за 20-23 млн ₽. Если брать первую очередь, которая уже сдана, это будет классический ПИК, а не ПИК+. Понятно, что жилье в ПИК+ будет цениться выше на вторичном рынке.
Получается, что когда встает вопрос, что лучше: положить 20 млн ₽ на депозит или купить квартиру, нужно учитывать, что, во-первых, далеко не у всех есть такая сумма наличными, чтобы ее положить на депозит, в то время как для покупки квартиры вся сумма не нужна.
Кроме того, людям нужна сама возможность покупки. И если бы квартиру готовую, которая стоит даже 23 млн ₽, можно было купить в дешевую ипотеку, люди пошли и купили бы ее.
Можно было рассмотреть бы еще и ЖК «Мичуринский парк», но если мы берем эффективные хорошие планировки, то ценник примерно одинаковый. И в этом случае я бы пошел в сторону Матвеевского парка. Но, конечно, нужно сравнивать варианты на момент покупки.
Но если, например, стояла бы задача купить именно однокомнатную квартиру, то я бы смотрел в сторону другого варианта, но тоже в Матвеевском кластере – это ЖК «Среда на Лобачевского», тоже ПИК, но только бизнес-класс.
Сейчас в районе 14 млн ₽ в проекте можно купить классическую и удобную евродвушку с Whitebox, с ключами в 2027 году на хорошем этаже. Получается первоначальный взнос около 4 млн, и около 10 млн ₽ будет ипотека – вполне разумная история. За те же деньги евро-2 в бизнес классе с предчистовой отделкой предпочтительнее евро-2 от ПИК с ремонтом.
ЖК Level Мичуринский
Первый и второй этап проекта – это бизнес-класс, а 3-й и 4-й – это комфорт, комфорт+. Это будет большая комплексная застройка со своим небольшим парком.
У Level не очень хорошо идут продажи, поэтому у них выгодные цены на студии. И если бы я хотел купить небольшую инвестиционную квартиру, то я бы уже пошел бы в Level Мичуринский, потому что у нас, например, студия стоит 9,7 млн ₽ против 10,5 млн у ПИК. Мы покупаем со взносом 30%, или 3 млн ₽, и тогда ипотека выходит 6,8 млн с платежом лишь 40 тыс. ₽ в месяц. Квартира будет с предчистовой отделкой, а ключи планируются к передаче в 2027 году.
Если посмотреть на студии в этой локации, то в «Огнях» она будет стоить 13 млн ₽, а в ПИК+ — 12-14 млн. Если оценивать рынок объективно и даже не рассматривать инфляцию и другие внешние факторы, то можно увидеть, что покупка небольшой студии под аренду за 40 тыс. ₽ в месяц — это вполне комфортный вариант. Такая студия будет сдаваться за 60+ тыс. и более. Конечно, придется вложиться в ремонт и меблировку, и, хотя ключи будут только в 2027 году, это все равно хороший вариант.
Если мы посмотрим евро-3 по 60 м2, то цены приятно удивляют – в районе 19-20 млн ₽. Да, это низкие этажи, но все равно это хороший вариант и сильный конкурент для Матвеевского кластера.
ЖК SET (MR Group)
Мой фаворит сегодняшней подборки – ЖК Set. Это метро «Давыдково» и метро «Кунцевская» (но далеко).
Сейчас здесь промка, но мы всегда с вами ищем точку роста, развивающуюся локацию, там, где есть высокий спрос на недвижимость и где есть хороший качественный застройщик (здесь MR). Это долина реки Сетунь, которая будет развиваться и застраиваться. Локация мне понравилась.
Цены тоже сейчас, в октябре 2024 года, мне очень нравятся. Хорошая студия площадью 24 м2 стоит в районе 12 млн ₽, и если ее брать в семейную ипотеку, то ежемесячный платеж будет 48 тыс. ₽ в месяц, что вполне адекватно для этого района.
Евро-2 сейчас здесь стоят 13,6 млн ₽, и при взносе 4 млн, кредите 9,5 млн ежемесячный платеж будет 57 тыс. ₽ в месяц. Но это однушка, а не студия, и планировка вполне удобная. Это хороший актив. Цена сопоставима с другими проектами, которые мы обсуждали выше, локация тоже достаточно близкая, но SET выглядит интереснее – это как Chery Tiggo и BMW.
Более того, здесь хорошие цены и планировки евро-3. Да, я понимаю, что метро далеко, ключи будут в 2029 году, отделки нет, и именно поэтому классический ипотечник сюда не пойдет. Но цена в 350 тыс. ₽ за м2 для проектов MR Group – это дешево, и это отличный вариант для долгосрочного портфеля.
И, что интересно, соседний проект того же застройщика – ЖК Veer – стоит дороже.
Выводы:
- Квартиры с ключами в 2027-28 годах имеют более выгодные цены
- На рынке не так много вариантов для правильной покупки, застройщики пока не делают реальных скидок
- Застройщики манипулируют рынком (монополия)
- Покупка в рассрочку с переходом в семейную ипотеку имеет свои риски
- Важнее актив, чем цена, но многое зависит от цели
- Рынок сохраняет возможности
У нас поменялся пакет «Лайт» – это самый базовый и недорогой вариант нашей линейки. Он отлично подходит для семейной ипотеки, потому что там сейчас нет смысла смотреть переуступку или вторичку, как в более дорогих пакетах. В чем его прелесть? Вход – 20 тыс. ₽, плюс мы берем 1% от суммы купленного объекта. На первом этапе мы разрабатываем стратегию, даем консультацию, аналитику, изучаем ваш портфель, помогаем с ипотекой. После этого, когда мы понимаем, что вы готовы идти в подбор и у вас есть необходимые ресурсы для покупки объекта, мы занимаемся подбором. Это экономит деньги и время вам, и не дает сделать ошибку, выбрав неликвидный объект или объект, который не соответствует вашим задачам.
