Существует распространенное заблуждение: ипотечная квартира принадлежит не покупателю, а банку. Это, в свою очередь порождает целую череду других ошибочных мнений и необоснованных страхов. Попробуем разобраться в том, как все обстоит на самом деле.
Кто хозяин?
Ипотечная квартира переходит в собственность непосредственно в момент покупки. Заемщик становится ее владельцем сразу же, как только произошла оплата и подписаны документы и, по праву собственности, может пользоваться ей в качестве собственного жилья. Таким образом, он становится и остается полноправным владельцем квартиры в течение всего срока погашения ипотеки и потом, после погашения. Его статус никак не меняется со временем.
Другое дело, что одновременно ипотечное жилье находится в залоге у банка. Залоговое обременение означает, что банк временно становится «виртуальным совладельцем» квартиры. А раз так, что возможности распорядиться своим правом собственности у заемщика будут ограничены до тех пор, пока обременение не будет снято тем или иным способом, как правило - заемщик погашает кредит, получает соответствующий документ в банке, обременение снимается. При этом ограничение не такое уж и жесткое: по большому счету, оно относится к необходимости согласовывать определенные действия с «совладельцем», а прямых запретов там очень мало.
Хотите больше узнать о кредитовании и тонкостях работы кредитных инструментов?
Подпишитесь на наш канал в Дзене: https://dzen.ru/norvikbank
Что можно, а что нельзя делать с ипотечной квартирой?
Сдавать внаем – эта возможность определяется договором с банком, выдавшим ипотечный кредит. Если в нем прописан четкий запрет, то сдача жилья внаем невозможна. Если запрета нет, что сдачу внаем нужно согласовать с кредитором (или, если это не прописано в договоре, просто проинформировать его). Как правило, дополнительный доход от сдачи внаем означает, что финансовое положение заемщика укрепится, а это снизит риски для кредитора, поэтому согласование часто не встречает никаких препятствий.
Регистрировать других людей – как правило, возможность регистрации для ближайших родственников (супруги, дети) доступна по умолчанию, а вот для третьих лиц и дальних родственников может потребоваться согласовать свои действия с банком.
Ремонт – не только право, но и прямая обязанность уважающего себя собственника жилья. Всегда лучше жить в чистой и отремонтированной квартире, где все исправно. Или, если вы творческая натура, никто не может вам запретить менять обои, плитку и краску хоть ежегодно. Никаких ограничений в ипотечном договоре на это нет и не может быть.
Другое дело – перепланировка, то есть изменение конструкции квартиры, которое может повлиять на ее стоимость, что важно с точки зрения обеспечения кредита залогом. Для проведения подобных работ собственнику придется согласовать переделки не только с местной администрацией, но еще и с банком-кредитором. Однако прямого запрета на это нет, если он не прописан в договоре ипотечного кредитования.
Завещание квартиры возможно и не требует никакого согласования с банком. Во-первых, как правило, к тому времени, как оно вступит в силу, кредит уже будет погашен и обременение снято. Во-вторых, поскольку долги тоже наследуют, а квартира достанется наследникам с непогашенной ипотекой, они просто доплатят оставшуюся сумму.
Подарить ипотечную квартиру тоже можно, но нужно помнить две вещи: во-первых, это дарение должно быть согласовано с банком-кредитором, во-вторых, обязательства по кредиту тоже никуда не денутся и тут возможны варианты – либо их берет на себя одаряемый, либо даритель помогает ему с погашением кредита.
Ипотечную квартиру можно даже продать, но это требует обязательного согласования с банком. Есть несколько вариантов сделать это:
- Покупатель получает квартиру вместе с обязательствами по ипотечному кредиту и становится новым заемщиком, который доводит погашение кредита до конца.
- Покупатель квартиры досрочно погашает весь кредит заемщика (часть денег получает банк, остальное – заемщик) и заемщик передает ему квартиру после того, как обременение снято.
Таким образом правильным ответом на вопрос «кому принадлежит ипотечная квартира?» будет «Право собственности у покупателя (заемщику), но его возможности распоряжаться своей собственностью будут временно ограничены до момента погашения кредита и снятия обременения с недвижимости».
Материал подготовлен командой ПАО Норвик Банк
Норвик Банк предлагает услуги физическим и юридическим лицам: кредиты под залог недвижимости, вклады, расчетно-кассовое обслуживание, обмен валюты, дебетовые и кредитные карты. Читайте наш Блог на сайте, подписывайтесь на наш Телеграм-канал и будьте в курсе актуальных новостей!