Последние несколько лет на рынке аренды ситуация крайне нестабильная: то ставки падают, то взлетают, то избыток предложения, то дефицит. Вследствие постоянной турбулентности одна и та же квартира то подвисала на несколько месяцев, то улетала за пару дней. А разница в цене на однотипные объекты в диапазоне двух лет достигала 100%.
Очевидно, что ставки на аренду выросли. В этой публикации мне хотелось бы поговорить об особенностях повышения ставок на рынке сверхдлинной аренды.
Напомню, что при сверхдлинных сроках найма квартиранты живут 5, 10, 20 лет и более. У меня несколько таких объектов, и если у меня есть возможность, то я всегда стараюсь сдать объект с прицелом на десятилетие вперёд.
При сверхдлительных сроках наниматель и собственник должны себя вести несколько иначе. Квартирант должен доказать свою стабильность даже тогда, когда рынок катится в тартарары, а собственник — не пересматривать цены по несколько раз в год. Да и вообще, такие договоры должны идти без напряга для обеих сторон.
Что у нас было с арендными ставками в течение года? Возьму статистику по одному объекту, который я наблюдаю уже много лет.
Итак, год назад объект сдавался за 50 тысяч рублей. К лету аналогичные объекты уже сдавались за 75 тысяч рублей в месяц, а сейчас сдаются за 60 тысяч рублей.
Многие собственники летом стали рубить шашкой, существенно повышая цены. Адекватно ли это? Да, адекватно. Но при такой тактике сверхдлинной аренды у вас не будет. Конечно, можно сказать, что а зачем собственнику терять деньги? Ну, я скажу, что объект из примера:
1. Не пустовал ни одного дня во время эпидемий, мобилизаций и так далее.
2. При падении ставок цена найма не уменьшалась.
3. У собственника нет затрат на протяжении многих лет на подготовку объекта к новой сдаче.
Очевидно, что ставку надо повышать, но как? Я бы рекомендовал следовать следующим правилам:
1. До момента окончания срока проживания по договору не стоит поднимать арендную ставку. Обычно на рынке сверхдлинной аренды дополнительные соглашения подписывают раз в 11 месяцев. Квартирант должен чувствовать стабильность.
2. Волн на рынке аренды много, и при окончании срока проживания нужно анализировать ситуацию за прошлый год в целом, а не за прошлый месяц. Конечно, в летнюю волну можно было поднять цену до 75 тысяч рублей и выйти на ежегодный цикл пересдачи.
3. Я бы не рекомендовал замораживать ставку найма. Даже с самыми аккуратными жильцами квартира требует вложений. Если не хотите беспокоить нанимателя, то задумайтесь о варианте минимальной среднегодовой цены на аналогичные объекты.
Дорогие читатели канала! А какую бы политику повышения арендной ставки выбрали бы вы на рынке сверхдлинной аренды?
P.S. Традиционная аналитика рынка. Количество сдающихся квартир в Москве по данным «Циан» на 14.10.2024г. — 14 тысяч квартир. Объём предложения продолжает расти.