По итогам третьего квартала средняя стоимость квадратного метра на рынке вторичной жилой недвижимости Ялтинского городского округа составила 242,4 тыс. руб. за кв.м., растеряв за 3 месяца 7% номинальной стоимости. Третий квартал 2024 года стал первым периодом снижения стоимости ялтинской вторички в 2024 году, однако падение оказалось столь значительным, что относительно окончания 2023 года южнобережные квадраты в среднем просели уже на 4.3%, при том, что признаков перегрева на рынке вторичной жилой недвижимости ялтинского региона пока не наблюдается. С начала года объём предложения на вторичном рынке вырос всего на 1%. Такие данные показало исследование рынка жилой недвижимости Большой Ялты 2024, проводимое специалистами маркетингового агентства "Маркет-Крым".
Такое снижение цен на рынке вторичной жилой недвижимости Ялты и посёлков Южного берега Крыма эксперты связывают с общим снижением интереса туристов к приобретению курортной недвижимости, хотя считать туристический сезон 2024 года плохим явно не приходится. Так, по итогам августа, вице-президент Ассоциации туроператоров России (АТОР) рассказал СМИ, что Крым показал в летнем сезоне-2024 выдающийся результат, хоть и не рекордный.
По оценкам АТОР поток туристов на полуостров вырос на 30-35%, а непосредственно на Ялтинский регион приходится 60-70% крымского туристического потока. Более конкретные цифры в конце августа озвучила глава администрации Ялты Янина Павленко. Правда сейчас на сайте Администрации города Ялты Янина Павловна значится как заместитель главы администрации и даже не первый, но не суть. Так вот по заявлению госпожи Павленко, за восемь месяцев 2024 года в Ялте побывали в общей сложности около 1,8 млн туристов. при общекрымском турпотоке в 4,6 млн. чел. Первому из вышеупомянутых докладчиков вторит и министр курортов и туризма Республики Крым Сергей Ганзий. По его словам, за 9 месяцев 2024 года года туристический поток в Республику Крым вырос на 20% относительно 2023 года и превысил 5,2 млн человек.
Примечательно, что все 3 вышеуказанных персонажа, судя по всему имеют различную методику расчета турпотока. АТОР считает путёвки в турагентствах, Минтуризма РК трафик через мост и КПП на границах с Херсонской областью, а администрация Ялты, так вообще, по объёмам вывозимого мусора.
Но потоки - потоками, а цены на квартиры в Ялте от туристического сезона явно не восторге. Эксперты маркетингового агентства "Маркет-Крым", в рамках ежеквартального мониторинга рынка жилой недвижимости Республики Крым, в сентябре 2024 года проанализировали 1323 объявления о продаже квартир и апартаментов на рынке вторичной жилой недвижимости Ялтинского городского округа (г. Ялта, г. Алупка + пгт.) и отметили следующие ценовые тенденции.
Для начала о средних ценах на вожделенные (для некоторых) квадратные метры на Южном берегу Крыма
Наиболее дорогостоящим сегментом на рынке жилой недвижимости Ялты являются квартиры с количеством комнат, начиная с 4. За 1 квадратный метр в таких квартирах продавцы просят в среднем 260 тыс. руб. Высокая удельная стоимость обусловлена как правило тем, что такие помещения расположены на верхних этажах высоток новой постройки и имеют вид на море. Реальную цену продаж не отслеживали, возможны скидки, но первоначальный запрос именно таков.
Наиболее дешёвыми являются 2-комнатные квартиры. Квадратный метр в среднем стоит 220,4 тыс. руб. Двушки, по большей части построены в советский период и плохо приспособлены для сдачи в аренду.
В отношении ценовых ожиданий продавцов можно отметить, что наибольшее количество предложений находится в ценовом диапазоне 150-250 тыс. руб. за кв.м. Диапазон 100-150 тыс. руб. за кв.м. - это многоэтажки советской постройки. Диапазон 250-350 тыс. руб. за кв.м. - свежие комплексы апартаментов.
В разрезе количества комнат наиболее представлены на рынке 2-комнатные квартиры - 27% от общего объёма выставленного на продажу жилья. Меньше всего продаётся студий - 11%. Особенностью территорий города Ялта и посёлков Южного берега Крыма является значительная многокомнатных квартир - 14%, что связано с курортной спецификой регионе, многокомнатные квартиры в котором являются предметом роскоши, а отнюдь не единственным жильём.
Ну, а теперь, к ценовым тенденциям. Практически все сегменты рынка вторичной жилой недвижимости Ялтинского региона по итогам третьего квартал просели в цене. Больше всего потеряли студии: -11,3% к средней стоимости продажи квадратного метра. В плюсе остались только 1-комнатные квартиры - второй по популярности сегмент в части посуточной аренды (после упомянутых апартаментов).
Что касается объёмов предложения квартир и апартаментов на рынке вторичной жилой недвижимости Ялты на 26% выросло количество предложений о продаже 1-комнатных квартир, на 22,8% - двушек и, что особенно показательно, что на 18,7% выросло количество предложений о продаже многокомнатных квартир.
Общий рост объёма предложения в сегменте 2-3 комнатных квартир частично можно было бы объяснить тем, что в летний период не все желающие продать квартиру вкладывают время в поиск покупателя. Сказывается сезон летних отпусков. Однако 4 (и более)-комнатные квартиры - это отдельная история. Покупателя на них могут искать несколько лет и без перерывов на Новый год или летний отпуск. А, значит, увеличение объёма предложения связано с охлаждением интереса к курортной недвижимости, которая для некоторых становится непозволительной роскошью. Да и в целом ситуация с банковской ставкой не способствует повышению покупательской способности отдельных категорий населения (ну тех, которые могут себе позволить купить квартиру на югах). В целом можно говорить об охлаждении рынка курортной недвижимости Ялтинского региона (за исключением квартир-студий и апартаментов-студий)
Студии хотя и потеряли в цене 11,3% стоимости квадратного метра, однако предложение на рынке сократилось на 48,5%. Можно было бы предположить, что часть продавцов студий ещё "не вернулась из сезона" и о доходности квартирного актива начнёт задумываться уже в октябре-ноябре, но в то же время количество продаваемых 1-комнатных квартир (а они тоже востребованы для сдачи в летнюю посуточную аренду) выросло на 26%, а средняя цена квадратного метра на 4,6%.
Таким образом, можно отметить, что туристический поток 2024 года по большей части прошёл мимо владельцев арендных квартир, а разошёлся по гостиничным объектам, частью которых являются апартаменты-студии в крупных комплексах апартаментов с собственной инфраструктурой, которые и стали некоторым исключением из общей тенденции, выявленной по итогам III квартала 2024 года.
Ну и напоследок о средних ценах и ценовых ожиданиях продавцов квартир различной комнатности
Большинство продавцов 1-комнатных квартир в г. Ялта, г. Алупка и посёлках Южного берега Крыма просят от 150 до 250 тыс. руб. за кв.м. Причём диапазон является наиболее ярко выраженным, что нетипично для курортных городов, где цена сильно зависит от расстояния до моря. Средняя стоимость 1-комнатной квартиры в Ялте составляет 9,2 млн. руб. (средняя площадь 38,3 кв.м. х средняя стоимость за кв.м. 240,3 тыс. руб. за кв.м.).
Наибольшее количество продавцов 2-комнатных квартир в Ялтинском регионе просят от 150 до 200 тыс. руб. за кв.м. Средняя стоимость 2-комнатной квартиры в Ялте составляет 12,8 млн. руб. (средняя площадь 58,1 кв.м. х средняя стоимость за кв.м. 220,4 тыс. руб. за кв.м.).
Наибольшее количество продавцов 3-комнатных квартир в регионе Большой Ялты просят от 150 до 200 тыс. руб. за кв.м. Средняя стоимость 3-комнатной квартиры в Ялте составляет 22,7 млн. руб. (средняя площадь 98,2 кв.м. х средняя стоимость за кв.м. 231,5 тыс. руб. за кв.м.).
Многокомнатные (от 4 комнат и есть на продаже даже более 10) квартиры м апартаменты. Средняя площадь - 183,38 кв.м. Средняя цена - 260 тыс. руб. за кв.м. В общем, некая усреднённая крупногабаритная квартира обойдётся покупателю в - 47,7 млн. руб. Впрочем, как можно увидеть из рисунка 9 говорить об устойчивом ценовом диапазоне в приморской Ялте не приходится. Средняя цена квадратного метра в таких квартирах и апартаментах может перескакивать через отметку в 800 тыс. руб. за кв.м.
Самые дорогостоящие квадраты в Ялте - 1,168 млн. руб. за кв.м. на данный график попросту не вместились. За 250 млн. руб. на продажу выставлена 4-комнатная квартира площадью 214 кв.м. в пгт. Гурзуф по адресу Набережная имени А.С. Пушкина, 5-Д. Как указано в объявлении продавца: пентахаус на 10 этаже 10-этажного жилого комплекса «Пушкинский» (2012 года постройки) имеет террасу с видом на море и Гурзуф. Жилой комплекс расположен на первой береговой линии, в 100 метрах от моря, набережной Гурзуфа, и располагает собственным пляжем. Дом премиум класса с закрытой охраняемой территорией, с консьерж сервисом и управляющей компанией. Под домом находится тихий и очень зелёный парк с реликтовыми соснами.
А вот у квартир свободной планировки наиболее ярко выражен диапазон 200-250 тыс. руб. за кв.м. Хотя свободная планировка по площади - это урезанная трёшка, диапазон цен по ним ушёл правее, так как чаще всего - это квартиры в новостройках. Средняя стоимость квартиры или апартаментов свободной планировки в Ялте составляет 22,4 млн. руб. (средняя площадь 89,3 кв.м. х средняя стоимость за кв.м. 250,9 тыс. руб. за кв.м.).
Студии - самый бюджетный вариант, потому как их площадь заведомо меньше чем у 1-комнатной квартиры. Чаще всего это нежилые помещения в комплексах апартаментов. Средняя стоимость студии на в Ялте составляет 8,1 млн. руб. (средняя площадь 33,1 кв.м. х средняя стоимость за кв.м. 245,5 тыс. руб. за кв.м.).
Каким окажутся итоги 2024 года для рынка вторичной жилой недвижимости Ялтинского региона обещаем посчитать примерно 15 января 2024 года.