На рынке жилой недвижимости меняется поколение покупателей. Уже через несколько лет большую часть квартир будут покупать представители поколения Z. Как создавать жилые проекты, которые будут ими востребованы, на полях форума 100+ TechnoBuild рассказал управляющий партнер консалтинговой компании RRG, председатель экспертного совета по редевелопменту РГУД Денис Колокольников:
— Чтобы спрогнозировать, какие новостройки будут востребованы через 10–20 лет, необходимо проанализировать текущие тенденции и потребности общества. Многие стали особенно актуальны в пандемию — такие как цифровизация, экологическая безопасность, образование, устойчивое развитие, разумное потребление, шеринг, здоровье. Эти тенденции находят отражение в коммерческой инфраструктуре жилых комплексов, которая становится все более разнообразной. Их девелоперы могут более активно использовать для развития своего продукта.
Еще в 1987 г. была создана концепция устойчивого развития ООН. Это стратегия, которая касается многих аспектов жизни. К ней относятся достаточно серьезно — экологи говорят, что если мы не будем менять экологическую ситуацию, что через 12-15 лет окажемся в точке невозврата для нашей планеты.
11 из 17 пунктов концепции устойчивого развития касаются градостроительства. Это один из самых вредных процессов для планеты, поскольку он связан с использованием СО2 и отсутствием эффективной утилизации отходов.
Все больше людей осознают важность устойчивого развития и концепции ESG. Реализовав эти принципы в девелопменте, можно создать более устойчивые и экологически безопасные жилые комплексы.
Человек физически способен прожить до 120 лет — я бы положил эту идею в основу девелопмента будущего. Для того чтобы он прожил отведенный срок, необходимо создать условия для сохранения ментального и физического здоровья, обеспечить человека чистым воздухом, качественной питьевой водой, создать условия для акустического, визуального и теплового комфорта. Пока мы продолжаем бороться с тем, чтобы первые пять лет жизни в квартире люди не жили под стук бодрых молотков у соседей. Чтобы они не ставили фильтры для очистки воды в каждой квартире и не меняли сантехнику раз в несколько лет.
Принципы ESG уже легли в основу трансформационных процессов в экономике. Если мы посмотрим на капитализацию мировых компаний, то увидим, что в топ-10 ведущих нет нефтяных компаний. Зато есть представители сферы IT. Очевидно, что в будущем ведущие компании мира будут заниматься развитием искусственного интеллекта, образования, биологической и физической безопасности человека, биохакингом, и, соответственно, их работа будет направлена на повышение качества жизни.
Сейчас мы проектируем недвижимость, которая будет востребована через 5-10 лет. Фактически его покупателями станет поколение Z — пока оно достаточно молодое, но уже сейчас формирует трафик. Что для них важно? Для них очень важно умное жилье, шеринговая экономика, мобильность, цифровые решения. Но им нужны не только функциональные квартиры, но и среда, которая позволит закрыть потребность в живом общении.
Существует так называемый «крест индустрии». Сейчас основной покупатель недвижимости — это поколение X. Со временем число представителей этого поколения уменьшится, но вырастет число представителей поколения Z, у которого несколько другие приоритеты. Чтобы создать успешный проект, смена поколений на рынке недвижимости должна отражаться в вашем продукте.
Уже сейчас на рынке есть интересные проекты, которые были построены с учетом этих тенденций. Например в 2017 г. в Амстердаме построили отель с использованием самых современных технологий, который по сути является пассивным домом — то есть не потребляет внешней энергии. Здесь используются тепловые насосы, солнечные батареи. На момент строительства отеля говорили о том, что оно обходится слишком дорого. Но позже оказалось, что сметы — всего на 10% выше, чем при строительстве стандартного отеля.
Есть несколько примеров в ОАЭ. В Абу-Даби строится город будущего Масдар с нулевым выбросом углерода, который существует за счет возобновляемой энергии. Там совсем нет автомобилей. И, безусловно, сегодня это крупный научный центр.
Еще один город — Sustainable City — строится в Дубае. Когда в нем стали продавать таунхаусы, покупателям говорили: «Здесь вы не будете платить за электроэнергию совсем». И только за счет позиционирования недвижимость удалось продать на 20-30% дороже, чем в других территориях. Я спрашивал жителей из разных стран, почему они купили здесь жилье — в основном они отвечали, что из-за следования принципам устойчивого развития. К слову, в Sustainable City много русскоязычного населения.
Есть примеры достаточно крупных «умных» городов, которые строятся с нуля. Один из самых масштабных — проект Сонгдо в Южной Корее на 80 тыс. жителей. Такие примеры есть также в Великобритании и Швеции.
На самом деле, принципы устойчивого развития — мудрые. Внедряя такие элементы инфраструктуры в продукт, вы повышаете капитализацию недвижимости.
Сейчас мы переживаем период, когда ипотека дорогая и все продается не так хорошо, как раньше. Поэтому возникает вопрос о создании продукта, который отличается от других, — за счет более разнообразной коммерческой инфраструктуры, более качественных жилых площадей.
Использование возобновляемой энергии и другие принципы, которые я упомянул, позволят создать продукт активного долголетия. А с учетом того, что затраты на коммунальные услуги со стороны собственников в таких жилых комплексах будут ниже — капитализация такой недвижимости будет расти быстрее. Если люди поймут, что новая квартира станет комфортнее, но платить за коммунальные услуги и эксплуатацию они будут не 15000, а 7000 руб. — для них это будет весомым аргументом для того, чтобы выбрать ваш проект.
Генерация собственных ресурсов пока не очень распространена в нашей стране. Но можно успешно использовать энергию солнца, земли и воды и в одноэтажном, и в многоквартирном доме. Это позитивно повлияет и на вашу финансовую модель: более низкие коммунальные платежи позволяют снизить риски их неуплаты.
Стоит развивать и шеринговое жилье, строить арендные жилые комплексы, которые позволят людям менять свое жилье в рамках какой-то экосистемы.
Ну и, конечно, стоит обратить внимание на такие базовые вещи, как биологическая безопасность, внедрив технологии для очистки воды и воздуха. Существенным плюсом будет использование в продукте цифровых технологий.
По моим оценкам, капитализация и ликвидность жилья, построенного с применением принципов устойчивого развития, — +20-30% к стандартному. И это становится новой концепцией развития девелопмента.
Ранее на DK.RU: «Нас перекололи допингом». Продолжаем изучать парадокс оптимизма на рынке недвижимости
