Классические склады
В период затишья на рынке жилья склады оказались наиболее ликвидной недвижимостью. Нагляднее — на графике ниже.
По итогам 2024 года в Екатеринбурге застройщики сдадут 450 тыс. кв. метров складской недвижимости. Так много в городе никогда не строили. По данным аналитика Виталия Хиля, в городе заработали или скоро откроются три крупных комплекса: первая очередь «Сима-ленда» на 90 тыс. кв. метров, распределительные центры для Fix Price на 67 тыс. кв. метров и «Пятерочки» на 59 тыс. кв. метров.
Рекордный рост предложения не поспевает за темпами спроса. Вакантных площадей практически нет, а на освобождаемые площади очень быстро находят новых арендаторов. Часто — по более высоким ставкам. За этот год арендная плата на некоторые объекты выросла на 20%.
В последнее время компании стали арендовать (приобретать/строить под себя) больше складских помещений. Во-первых, нарушенные цепочки поставок восстановились не до конца. Во-вторых, в преддверии удорожания кредитных денег бизнес начал формировать товарные запасы.
Эксперты ожидают дальнейшего роста складского фонда и развитие новых сегментов. Прежде всего — light industrial.
Light industrial
О формате light industrial говорят давно. Но пока он представлен только в Московском регионе (92% от всего объема) и Санкт-Петербурге (8%). Есть предпосылки, что сегмент light industrial появится и в Екатеринбурге.
Light industrial — это производственно-складские помещения с офисом и шоу-румом общей площадью до 1,7 тыс. кв. метров. Генераторы спроса — небольшие компании, которые занимаются производством мебели, упаковки, фармацевтикой и пищевой промышленностью. Интерес к таким проектам будет расти, считают в «Сбере».
«Современное производство требует высококвалифицированных сотрудников. Формат light industrial позволяет привлекать и удерживать ценные кадры за счет окружающей инфраструктуры: офисов, кафе, парков, детских садов», — объяснила исполнительный директор Сбербанка Екатерина Федотова.
«Мы видим по Екатеринбургу, что наши крупные клиенты заинтересованы создавать такие пространства вокруг своих площадок», — добавила представитель банка.
В Москве light industrial развивается благодаря высоким арендным ставкам (на 30–40% выше, чем на обычные склады). Кроме того, влияет позиция столичных властей, которые заставляют девелоперов создавать рабочие места на месте снесенных промзон. Поэтому крупными игроками на этом рынке становятся классические застройщики жилья: ПИК, «Самолет» и Capital Group.
Перспективы
Глава аналитического отдела Уральской палаты недвижимости Михаил Хорьков, считает, что вынос промышленных предприятий за город будет формировать дополнительные стимулы для инвестиций в индустриально-складской сектор. Однако высокие ставки банковского финансирования сдержат рост предложения в ближайший год.
«В нынешних условиях арендная ставка, которая бы покрывала себестоимость строительства склада и кредит, должна составлять 1,5 тыс. рублей за 1 кв. метр. Пока таких ставок на рынке нет», — подтвердил Виталий Хиль.
Если во второй половине 2025 года размер ключевой ставки снизится, то произойдет бум запусков новых проектов, считают аналитики.