Что такое клубный дом, сколько квартир должно быть в таком доме и почему клубными сейчас стали называть довольно масштабные проекты, а не уютные дома на 10 квартир, отгороженные высоким забором от публики? Правомерно ли называть их клубными и за каким из форматов будущее? Об этом мы сегодня говорим с CEO и учредителем проектов Urban Awards Ольгой Хасановой.
Чем отличается классический формат клубного дома и современные проекты клубной застройки?
Клубный дом – это элитная недвижимость, но не всякий высокобюджетный проект можно назвать клубным в классическом смысле. Его главное отличие в том, что это жилье для узкого круга людей одного социального уровня, которые могут себе позволить эксклюзивную и дорогостоящую недвижимость. Клубный дом – это, в первую очередь, приватность. В нем должно быть ограниченное число квартир, чтобы их владельцы почти не пересекались друг с другом, но при желании могли общаться.
На заре становления формата в России говорили даже о собеседованиях с потенциальными покупателями перед покупкой, что они должны были проходить что-то вроде фейс-контроля. Сейчас о таком речи не идет, высокая цена и без того является естественным фильтром.
К другим характеристикам такой недвижимости можно отнести расположение в престижных районах ЦАО, преимущественно в границах Садового кольца, авторскую архитектуру, редкие форматы квартир, закрытую клубную инфраструктуру. В рамках московской премии Urban Awards лучший клубный дом выбирают в том числе по таким критериям, как современная инженерия лучшего качества (в том числе системы фильтрации воздуха, очистки воды, приточно-вытяжная вентиляция), высокое качество строительных материалов (натуральные и ценные отделочные материалы общественных зон и фасадов), а также современные технологии в обеспечении безопасности дома и территории.
Со временем понятие клубного дома на рынке сильно трансформировалось. Еще 15 лет назад таким считался проект с менее чем 30 квартирами, к 2014 году стали говорить о 40 квартирах, а к 2016-2017 гг. – о 70 лотах. Сейчас словосочетание «клубный формат» применяют к ЖК с более чем 100 квартирами.
На мой взгляд, такое размывание понятия клубного формата – не более чем маркетинговый ход ряда застройщиков, нацеленный на повышение привлекательности своего продукта. Понятие «клубный» ассоциируется с определениями «элитный», «эксклюзивный», «исключительный», «редкий», словом, проект для узкого круга, «только для своих». Однако маловероятно, что дома с сотней квартир могут похвастаться такими характеристиками. Поэтому эксперты Urban Awards определяют классический клубный дом как проект с небольшим числом квартир (до 30) и приватной территорией, чаще мало- и среднеэтажной застройкой, в пределах Садового кольца, в районах вроде Замоскворечья или Якиманки, где сохраняется атмосфера старой Москвы.
Почему тогда проекты с высокой плотностью застройки и большим объемом квартир называются клубными?
Ряд девелоперских компаний в элитном и премиальном сегментах называют клубными новые масштабные проекты с элементами клубной инфраструктуры, которые в разы превышают по плотности классические клубные дома.
Клубной инфраструктурой считается хотя бы частично приватная, чтобы среди жильцов формировалось то самое закрытое комьюнити. Более того, бОльшая площадь проектов позволяет создавать обширную сеть объектов, чем не могут похвастаться небольшие ЖК, где закрытая инфраструктура часто не окупается.
Полет фантазии застройщиков в развитии инфраструктуры без преувеличения можно назвать безграничным. Спортзал, коворкинг, детская комната, лаунж – это самое малое, что могут предложить в клубном квартале. На рынке представлены проекты с самыми необычными опциями: йога-зал, джакузи на крыше, зона с барбекю и кухней с оборудованием для профессиональных шеф-поваров, арт-студия, библиотека, гольф-симулятор, солярии на крыше дома и многое другое. По задумке девелоперов, такая инфраструктура позволяет найти не только таких же по статусу и доходам людей, но и близких по духу, образовать своего рода клуб по интересам.
Что касается уединенности, то в доме на100 квартир маловероятно, что все жильцы будут знать друг друга, как в камерном доме на 10 квартир, однако совсем без приватности резидентов клубных кварталов тоже не оставят. Такой формат предполагает ряд отдельных домов, как раз по 5-30 квартир с отдельной территорией, которые объединены в архитектурный ансамбль. Это создает отдельный микрокосм на территории ЖК за счет приватных общественных пространств и внутренних благоустроенных парков. Последнее, кстати, существенное преимущество больших кварталов перед домами, у которых в силу плотной застройки в центре Москвы может попросту не быть придомовой территории или есть, но небольшая.
Однако при всех достоинствах новых кварталов, которые застройщики называют клубными, они все-таки далеки от классики этого формата.Клубная инфраструктура (которая по факту просто разнообразная и частично приватная) не равнозначна клубному дому. Малое количество квартир и исключительно престижная локация – вот без чего немыслим клубный дом, а вот без инфраструктуры он как раз может и обойтись, ведь выгодное местоположение в самом центре и без того обеспечит его жильцов большим ее разнообразием.
Под влиянием каких изменений и событий на рынке произошла трансформация понятия клубности?
Связано это со все более остро ощутимым дефицитом свободных участков под застройку высокобюджетных проектов, особенно в традиционно престижных районах. Даже застройщики элитного жилья перенесли свое внимание на освоение бывших промышленных зон и более удаленных от центра свободных территорий, которые позволяют строить больше и плотнее. Также и покупатели в высоких ценовых сегментах стали не чужды экономии.
Таким образом, новые кварталы, которые называют клубными, – во многом результат компромисса между необходимостью осваивать большие территории и сохранять при этом ощущение приватности, камерности и эксклюзивности, которые ожидают получить покупатели высокобюджетного жилья.
Насколько востребован классический формат клубных домов? Осталось ли такое предложение или это уже вымирающий вид?
Классические клубные дома сейчас представлены на рынке в ограниченном количестве. На текущий момент это всего 36 проектов с 302 лотами. Их доля составляет всего 9,5% от общего объема элитного и премиального предложения.
В силу своей уникальность такие проекты можно сравнить с бриллиантами в мире драгоценных камней, которые не выйдут из моды никогда. Со временем их действительно будет становиться все меньше, учитывая ограниченный объем участков под застройку в границах Садового кольца. Частично спрос на такую недвижимость будут восполнять проекты реконструкции с соответствующими характеристиками и вторичный рынок.
Однако совсем классический клубный формат не исчезнет, поскольку он почти гарантированно востребован покупателями и экономически выгоден застройщикам. С учетом небольшой площади застройки и ограниченного объема предложения выручка получается внушительная. Так, например, реализовав 30 лотов стоимостью 300-500 млн рублей в клубном доме, девелопер получает в среднем 12 млрд рублей. Для сравнения: чтобы получить такую выручку, надо продать 1000 квартир комфорт-класса.
Как дальше будут развиваться современные кварталы, которые называют клубными, что их ждет в будущем?
Я думаю, что у квартальной застройки в высокобюджетном сегменте большое будущее. Во-первых, за счет большого объема предложения можно предоставить покупателям широкий выбор планировочных решений, площадей и вилку цен, чтобы удовлетворить запросы самых разных категорий покупателей. Ведь если классический клубный дом – это в первую очередь, семейный формат, преимущественно с большими квартирами, то в квартале могут быть и студии для молодых айтишников, и небольшие двушки для молодых пар, и т. д.
Во-вторых, комплексная застройка – это фактически воплощение концепции «город в городе», когда все необходимое для комфортной жизни резиденты получают на территории своего ЖК. Такая автономность повышает уровень жизни не только самих жителей квартала, но и всех горожан, поскольку снижает нагрузку на городскую инфраструктуру и создает новые точки притяжения. Часть инфраструктуры, например, благоустроенные набережные в рамках новых кварталов, застройщики делают общедоступными, что также значительно улучшает городскую среду.
Таким образом, на мой взгляд, классический камерный клубный дом будет иметь неизменные характеристики, оставаясь редким продуктом на рынке, тогда как масштабные кварталы с элементами клубной инфраструктуры будут активно завоевывать рынок. Это представляется естественным витком в развитии рынка, где многообразие продукта только способствует повышению его качества.
Владислав Преображенский: «Темпы ввода жилья будут ниже, чем в последние годы»
Екатерина Борисова: «Строительство элитного жилья становится нерентабельным»
Игорь Сибренков: «Покупатели новостроек бизнес-класса стремятся к рациональности»
Подписывайтесь на наш Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости