Владелец квартиры имеет возможность подарить её своим близким: детям, родственникам, друзьям или даже соседям. Для этого необходимо составить дарственную или договор дарения. В данной статье мы расскажем, как правильно оформить такую сделку, какие риски она может повлечь за собой и есть ли возможность признания её недействительной.
Что такое дарственная на квартиру
Дарственная, или договор дарения, представляет собой документ, который подтверждает факт безвозмездной и добровольной передачи имущества. Этот документ часто используется для передачи имущества, которое можно было бы унаследовать, между близкими родственниками. Оформление дарственной проще, чем составление завещания, и не требует уплаты госпошлины и налога, которые необходимо платить при наследовании по завещанию.
Согласно законодательству, при передаче любого имущества стоимостью более трёх тысяч рублей необходимо составлять письменный договор. В случае дарения недвижимости такой договор обязательно должен быть официально зарегистрирован в Росреестре, иначе сделка будет считаться недействительной.
Кто может оформить дарственную
Как и любое другое имущество, недвижимость может быть подарена только собственником, который должен быть полностью дееспособным. Недееспособный человек и его представитель не имеют права оформить дарственную. Также запрещено дарить недвижимость детям, не достигшим 14-летнего возраста, а также их родителям, опекунам или другим законным представителям.
На кого можно оформить дарственную
Здесь всё гораздо проще: недвижимость, как и любое другое имущество, можно подарить кому угодно, независимо от наличия родственных связей.
Однако, если стороны договора дарения не являются близкими родственниками, получатель имущества должен заплатить налог в размере 13% от кадастровой стоимости подаренного объекта.
Недвижимость можно подарить как физическим лицам, так и юридическим, и даже государству.
Как оформить дарственную
Для составления договора дарения необходимы паспорта дарителя и одаряемого.
Адвокат по уголовной и судебной защите Наталья Быстрова из адвокатского кабинета «Юр-интуиция» отмечает: «Договор дарения имеет обязательное условие — его подписание должно происходить одновременно обеими сторонами: дарителем и одаряемым. Это исключает возможность подлога и внесения изменений в документ. Поэтому без вашего участия оформление договора дарения невозможно».
Документы, необходимые для дарственной:
- Паспорт дарителя.
- Паспорт одаряемого.
- Свидетельство о праве собственности.
- Нотариально заверенное согласие супруга дарителя (если оно требуется).
- Согласие органов опеки, если сделка затрагивает интересы несовершеннолетних или недееспособных граждан.
- Согласие банка, если речь идет об ипотечной недвижимости.
- Выписка из ЕГРН.
- Техпаспорт.
В договор следует внести все данные из перечисленных документов: паспортные данные обеих сторон, адрес, кадастровый номер, общую площадь и технические характеристики объекта.
Важно указать, что недвижимость передается одаряемому безвозмездно, а также подтвердить, что ранее квартира никому не была продана или подарена, не находится в залоге и не имеет других обременений.
Также в договоре следует прописать условия сделки: например, кто будет нести расходы, связанные с регистрацией перехода права собственности на квартиру, и условия, при которых договор может быть аннулирован. К таким условиям может относиться недобросовестное отношение одаряемого к подарку. Даритель не может выставлять условия для передачи имущества, так как в этом случае сделка будет считаться ничтожной.
Когда нельзя дарить недвижимость
Помимо недееспособности и возраста, существуют и другие ограничения, касающиеся дарения недвижимости.
Если человек находится на лечении или в учреждении социальной защиты, ни он сам, ни его родственники и супруги не имеют права дарить недвижимость сотрудникам этих учреждений.
Также запрещено дарить недвижимость государственным служащим, если это связано с их должностью или исполнением служебных обязанностей. Коммерческие организации не могут дарить недвижимость друг другу.
Сколько стоит договор дарения
При оформлении договора дарения могут возникнуть следующие расходы:
- Оплата услуг нотариуса.
- Пошлина за регистрацию перехода права собственности.
- Налог на подарок.
Размер налога зависит от стоимости подарка, поэтому сумма может варьироваться. Стоимость услуг нотариуса также может отличаться, но пошлина всегда составляет 2 тысячи рублей.
Налог
В 2024 году налог на подарок составляет 13% или 15% в зависимости от его стоимости. Однако есть возможность избежать уплаты этого налога, если подарок был получен от близких родственников:
* Супруга (супруги);
* Родителей;
* Детей;
* Родных братьев или сестер;
* Бабушек и дедушек;
* Внуков.
Для сделок, совершенных в 2024 году, действует ставка в 13% на подаренное имущество стоимостью до 5 млн рублей. Если же стоимость подарка превышает этот лимит, то применяется ставка в 15%.
Налог платит одаряемый, поскольку именно он получает доход. Если подарок был получен не от близкого родственника, то одаряемый обязан подать декларацию в следующем году не позднее 30 апреля. После этого налоговая служба высчитает сумму налога и пришлет уведомление, которое нужно будет уплатить не позднее 15 июля того же года.
Например, если вы получили машину в дар в 2024 году, то с 1 января по 30 апреля 2025 года вам необходимо подать декларацию, а до 15 июля уплатить НДФЛ.
Обратите внимание, что с 2025 года будет действовать новая прогрессивная шкала налогообложения для сделок, оформляемых после этой даты.
Для недвижимости, полученной в дар, ставка 13% будет применяться к сумме до 2,4 млн рублей, а на всю оставшуюся сумму превышения — 15%. Для остального имущества (например, машин) специальных правил не будет, поэтому размер налога будет выше:
* 13% — для имущества стоимостью до 2,4 млн рублей;
* 15% — для части стоимости, превышающей 2,4 млн рублей;
* 18% — для части стоимости, превышающей 5 млн рублей;
* 20% — для части стоимости, превышающей 20 млн рублей в год;
* 22% — для части стоимости больше 50 млн рублей.
Как зарегистрировать сделку
Вам необходимо оплатить госпошлину, а затем подать документы в Росреестр. Вы можете сделать это как через многофункциональный центр, так и на сайте Росреестра.
Риски для дарителя
При дарении квартиры могут возникнуть ситуации, когда члены семьи не согласны с решением дарителя. В таком случае они имеют право оспорить сделку в суде, и государственная регистрация перехода права собственности будет отменена. Однако, как отмечает Владимир Кузнецов, вице-президент Ассоциации юристов по регистрации, ликвидации, банкротству и судебному представительству, это сделать непросто.
«Например, если мать обиделась на дочь и составила договор дарения квартиры со своим сыном, дочь может оспорить такую сделку только в определённых случаях. Важно учитывать фактуру правоотношений, но в большинстве случаев признать сделку недействительной не получится. То же самое касается ситуации, когда договор составлен не с сыном, а с соседкой. Право собственности принадлежит матери, и только она вправе выбирать способ распоряжения ею, если, конечно, она дееспособна и не имела места обман или заблуждение».
Тем не менее, дарственную можно оспорить только в течение трёх лет с момента дарения.
Как оформить дарственную на квартиру
1. **Форма договора**
Чтобы передать квартиру по дарственной, необходимо составить письменный договор. Законодательство не устанавливает обязательную форму такого документа, поэтому его можно составить в свободной форме. Однако для большей уверенности рекомендуется обратиться к юристу или нотариусу. Стоимость услуг составит примерно 3–10 тысяч рублей.
Если вы решите составить договор самостоятельно, обязательно укажите в нем следующие данные:
- ФИО одаряемого и дарителя, а также их паспортные данные и адреса регистрации.
- Сведения о квартире: адрес, кадастровый номер, площадь, номер записи в ЕГРН и так далее.
- Подписи сторон.
2. **Заверение у нотариуса**
Если вы дарите всю недвижимость целиком, а не только долю, заверять договор дарения необязательно. Однако Росреестр может неохотно регистрировать переход права собственности, если дарственная подписана без участия нотариуса. В 2023 году Росреестр заявил, что будет требовать от заявителей заверять договор дарения. Поэтому рекомендуется сразу обратиться к нотариусу.
Стоимость услуг нотариуса складывается из федерального тарифа (госпошлины) и регионального тарифа, который ранее назывался «услуги технически-правового характера». В зависимости от региона дополнительно нотариусу придется заплатить 7000–8500 рублей.
Закон не устанавливает, кто именно должен платить нотариусу. Это решают одаряемый и даритель самостоятельно.
3. **Регистрация права собственности**
После того как договор составлен и подписан сторонами, даритель обращается в Росреестр для регистрации права собственности на недвижимость. Он также платит госпошлину на регистрационное действие — 2000 рублей.
Зарегистрировать переход права собственности можно несколькими способами:
- **Онлайн**. Для этого потребуется усиленная квалифицированная электронная подпись (УКЭП).
- **МФЦ**. Достаточно передать пакет документов, и центр самостоятельно передаст их в Росреестр. Вам понадобятся паспорта сторон сделки, правоустанавливающие документы на недвижимость, договор дарения и квитанция об оплате госпошлины.
- **Нотариус** может подать документы в электронном виде сразу после заверения.
Важно! Срока действия у договора дарения нет, поэтому зарегистрировать переход права собственности можно в любой момент. Обратите внимание, что до тех пор, пока Росреестр не зарегистрирует право собственности одаряемого, даритель остается собственником недвижимости и несет за нее полную ответственность, включая уплату налога.
Частые вопросы
- Можно ли оформлять дарственную на долю в квартире?
Да, можно подарить любую недвижимость.
- Можно ли оформить сделку без собственника квартиры?
Нет, дарить недвижимость имеет право только ее собственник.
- Можно ли отказаться от подарка?
Да, это возможно, но гораздо проще сделать до того, как сделка будет заключена. После подписания договора, но до момента, когда жильё будет передано в собственность, вы можете написать письменный отказ.
- В чем разница между дарственной и завещанием?
Основное отличие между дарственной и завещанием заключается в моменте, когда право собственности на имущество переходит к новому владельцу.
Как объясняет Наталья Быстрова, адвокат по уголовным и судебным делам, если предметом дарственной является квартира, то право собственности на нее переходит сразу после подписания договора и фактической передачи имущества. В случае завещания же это право возникает только после смерти собственника и по истечении общего срока для принятия наследства, который составляет шесть месяцев.
Другими словами, дарственная позволяет передать имущество сразу, а завещание — только после смерти. Договор дарения составляется в простой письменной форме и не требует нотариального заверения, в то время как завещание без регистрации у нотариуса считается недействительным.
Однако, по словам Нихада Касумова, юриста и специалиста в области правового консалтинга, завещание можно отменить в любой момент, в то время как дарственную так просто не получится. «Дарственная — это сделка, в которой вы принимаете на себя обязательство передать кому-то ценную вещь. Закон не позволяет отменить ее просто так. Это возможно лишь в исключительных случаях, например, если одаряемый обращается с подаренной вещью, которая ценна для дарителя, с такой небрежностью, что она может быть утрачена. Но даже в таких случаях необходимо будет доказывать это в суде», — подчеркивает Касумов.
В отличие от дарственной, для отмены завещания достаточно посетить нотариуса.
Можно ли оспорить дарственную на квартиру?
Отменить дарственную, подписанную обеими сторонами, можно по взаимному согласию или на условиях, оговоренных в договоре. В иных случаях необходимо обратиться в суд.
Дарственную можно отменить в суде, если получивший подарок:
* Покушался на жизнь дарителя или его близких или причинил им телесные повреждения.
* Обращался с подарком ненадлежащим образом.
Также в суде можно оспорить договор дарения, если даритель на момент его заключения был недееспособен или действовал под давлением угроз.
На имущество, оформленное между ближайшими родственниками по договору дарения, распространяется ограничение: продать его без уплаты налога по договору купли-продажи можно будет только через три года.
Даритель также имеет право вернуть себе объект, если при оформлении договора стороны договорились о возможности дарителя отменить свое решение.
Для правильного и юридически верного оформления дарственной необходимо обратиться к нотариусу. Он составит договор и выступит гарантом того, что при дарении недвижимого имущества ни одна из сторон не была введена в заблуждение и действовала по собственной воле.
Что нужно помнить о договоре дарения на квартиру и другое имущество: кратко
Дарственная, или договор дарения — это документ, который фиксирует безвозмездную передачу имущества. Часто этот документ оформляется между родственниками. Оформить дарственную гораздо проще, чем завещание.
Подарить недвижимость и другое имущество может только полностью дееспособный собственник. Недееспособные лица и дети до 14 лет не имеют права на оформление дарственной.
Оформить дарственную можно на любого человека или организацию. Если дарение происходит не между близкими родственниками, одаряемый должен заплатить налог в размере 13% от кадастровой стоимости недвижимости.
Дарение в отношениях между госслужащими, сотрудниками социальных учреждений и коммерческими организациями запрещено.
Сделку необходимо зарегистрировать в Росреестре через МФЦ или онлайн, если речь идёт о договоре дарения на квартиру или другую недвижимость.
В 2024 году, если дарение осуществляется между не близкими родственниками, необходимо будет заплатить 13% для подарков стоимостью до 5 млн рублей и 15% — при превышении этой суммы. Прогрессивная шкала НДФЛ начнёт действовать для сделок с 2025 года.
Сделку можно оспорить через суд в течение трёх лет, но это достаточно сложно. Дарственную можно отменить через суд, если одаряемый покушался на жизнь дарителя, плохо обращался с подарком или если даритель был недееспособен на момент сделки.
Если у вас остались вопросы, пишите на https://myjus.ru и наши специалисты ответят на все ваши вопросы. Консультация бесплатная!