«Такой полноценный продукт, как среда для жизни, будет впервые сформирован в наших жилых комплексах, которые мы будем сдавать в этом и в следующем году»
О компании, проектах и планах – эксклюзивно для портала Всеостройке.рф
ГК Атмосфера – динамично развивающаяся девелоперская компания, которая специализируется на строительстве жилой и коммерческой недвижимости в Кемерово. Застройщик вышел на рынок недвижимости Кузбасса в 2020 году, но уже успел занять свою нишу в регионе. О том, что представляет из себя компания сегодня, какие проекты реализует и к чему стремится, в эксклюзивном интервью директору портала Всеостройке.рф Светлане Опрышко рассказал Генеральный директор ГК Атмосфера Сергей Клепиков.
– Сергей Александрович, Группа компаний Атмосфера – достаточно серьезный игрок на рынке Кузбасса. Расскажите в цифрах, что из себя сейчас представляет компания, какие планы?
– На сегодняшний день за 2024 год мы в среднем занимаем долю рынка по Кемерово в 13-14% строящегося жилья, а по продажам – первое место. То есть больше всех проданных у нас квартир, при этом ценник выше среднерыночных на 15%. Наши планы: через три года сдавать 50 тысяч «квадратов» в месяц и строить примерно 150 тысяч квадратных метров продаваемой площади. На сегодня мы сдаем порядка 35 тысяч ежегодно, и в строительстве порядка 75 тысяч квадратных метров.
– Что для вас главное при реализации проектов как для застройщика?
– Самое главное – это качество. И качество не жилого дома, а качество создания среды. Наша миссия – создавать среду для граждан и помогать им себя реализовывать. Среда… то есть мы не только живем в «коробке», у нас есть красивые холлы, диваны и все остальное. Это еще и дворы, это сервисная компания, которая управляет. Это круглосуточное видеонаблюдение, охрана, вовлеченность жителей, когда планируются различные мероприятия с жителями. То есть мы вовлекаем наших жителей, чтобы им было интересно жить и чтобы они не просто приходили в бетонную коробку. Для нас важно создать среду и предложить хорошие условия для жизни.
– Какие тренды на рынке жилья Кузбасса выделяете? Что нужно сейчас покупателю?
– Если говорить с точки зрения продукта, то мы вчера как раз разговаривали с сотрудниками о том, что мы уже четыре года посещаем различные форумы и каждый год, до этого года, постоянно видели что-то новое. Мы в Дубае тоже смотрели жилые комплексы – тоже очень круто. И наши ведущие застройщики сопоставимы с мировым качеством, даже во многом превосходят большинство стран мира. И мы видели, что продукт рос. Но уже в этом году мы для себя почти не видели новшеств. Такое ощущение, что сформировался продукт, но этого продукта в Кемерово нет. На наш взгляд. На наш взгляд, он только начинается. И такой полноценный продукт, как среда для жизни, он, наверное, будет впервые сформирован уже в наших жилых комплексах, которые мы будем сдавать в этом и в следующем году.
– В вашем портфеле жилые комплексы как бизнес, так и комфорт-класса. Что пользуется большим спросом?
– У нас в портфеле комфорт, но, на самом деле, на сегодняшний день отличие нашего комфорта от нашего бизнеса заключается только в качестве материалов и наличии отельного сервиса. Два только отличия. Сами материалы более качественные в бизнесе и отельный сервис, который мы планируем внедрять, начиная с ЖК «Новый тренд» и ЖК «Чемпион парк» в какой-то части. Поэтому основной у нас покупатель на сегодня – это комфорт+. Прекрасно и бизнес берут. То есть востребовано и то, и то одинаково.
– Основная проблема застройщиков сегодня — снижение спроса в связи с отменой льготной ипотеки, ужесточением условий существующих программ. Почувствовали ли вы это на себе, как справляетесь?
– Мы почувствовали, но все в пределах прогнозов. То есть мы не видим снижения спроса больше, чем мы прогнозировали. У нас был очень большой рост в первом полугодии. В июле у нас были самые большие продажи: порядка 37% всех денег, которые поступили, – это наши квартиры. При том, что цены достаточно высокие. Мы сделали себе неплохой задел. И, на самом деле, планируем повышать цены: в ЖК «Парковый» с 1 октября мы уже повышаем. В ЖК «Чемпион парк» сегодня приняли решение, что, скорее всего, с 1 октября тоже будет повышение стоимости. Продажи идут хорошо. Второй момент – очень высокая себестоимость затрат, она выросла колоссально. Доходность низкая, нужно ее увеличить для того, чтобы мы могли строить более качественные продукты.
– Группа компаний Атмосфера зашла в проект комплексного развития территории. Чем интересен этот проект для компании?
– Это центр города, это новое. Скажу прямо: власти хотят сделать наш город лучше. Они приложили огромные усилия для того, чтобы очистить центр, очистить большую часть города, чтобы там появилось современное жилье. Они рассматривают, чтобы проекты были достаточно современные, уменьшают количество парковок, уменьшают количество проездов, делают благоприятную среду, заставляют в какой-то степени застройщиков, хотя мы и так готовы к этому. Это будет современный микрорайон, и мы видим в нем огромную перспективу. Кроме того, мы считаем наш участок самым лучшим. Он равноудален от Сибиряков-Гвардейцев, от Ленина, но вместе с тем хорошая пешая доступность и окружения, и уже существующего жилья. Мы считаем, что это будет классно, и у нас будет самый лучший проект в реновации, и, соответственно, он позволит повышать уровень комфорта нашим жителям, а нам зарабатывать.
– Что будете строить?
– Микрорайон. Сегодня покажу генплан, который утвержден. Сейчас просто идут мелкие доработки. Там будет жилье комфорт+ и бизнес-класса с переменной этажностью 5-32 этажа. Детский садик, у нас будет размещаться полицейский пункт, спортивный обязательно объект крытый, всесезонный, у нас будет, скорее всего, фитнес с бассейном в комплексе, супермаркеты – как мы любим. То есть полное насыщение коммерцией и офисами.
– Сколько человек сейчас в штате компании? Есть ли проблемы с кадрами?
– У нас сейчас порядка 180 сотрудников работает в компании. Не вижу я проблем критических с людьми. На сегодняшний день мы удовлетворены тем персоналом, который у нас есть. У нас нет критических вакансий, которые нам не дают развиваться. Все вакансии обусловлены увеличением наших объемов и необходимостью пополнения штата в связи с ростом. Причем мы к концу этого года, наверное, через полгода с сегодняшней даты, весной, выйдем на такой этап развития, который у нас стоит на ближайшие полтора-два года. Соответственно, мы уже подостановимся в наборе и будем работать с систематизацией, с людьми, с обучением.
– Какой земельный банк сейчас в компании? Планируете ли площадки в других регионах?
– Нет, в другие регионы в ближайшие 5 лет не планируем. Это стоит в наших 10-летних планах. У нас стоят в планах международные проекты, в течение 10 лет должны попробовать начать. В ближайшие 5 лет точно нет, только Кемерово. Земельный банк в Кемерово на 10 лет у нас сформирован. Мы рассуждаем так: для того, чтобы куда-то идти в другой регион, нужно сначала у себя хорошо систематизировать свою компанию. Чтобы развиваться в другом регионе, нужны ресурсы, нужно понимание работы с властями и нужны, это самое главное, деньги. Вот три аспекта. То есть если деньги, понятно, можно найти, то следующий вопрос – ресурсы. То есть нужен коллектив, который понимает, что он делает, совершает минимум ошибок, без просрочек все сдает, правильно продает. То есть мы расписываем сейчас процессы, как это мы должны сделать, привлекаем консультантов и международных, и московских, федерального уровня для консультаций, чтобы правильно построить наш бизнес, чтобы он потом мог развиваться. И вот когда мы поймем, что уже готово, уже систематизировано, мы не видим этого ранее, чем через 3-4 года, тогда будем задумываться, как перейти уже к следующим этапам, международным каким-то проектам. Наверное, в первую очередь это ближнее зарубежье.
– Вы сказали, что не только строите дома, но и управляете ими. Чем интересны направления для компании?
– Мы управляем не только домами, мы управляем средой. То есть мы управляем местами общего пользования жителей, коммерческими помещениями – их большую часть мы оставляем себе. Управляем непрофильными активами – это парки, например, рядом с нами, которые нужно обслуживать и которые мы оставляем в аренде за собой. Сдаем эти части помещения, например, кафе, и на эти деньги стараемся обслуживать. Бизнес-план такой, чтобы с небольшой рентабельностью хватало денег на обслуживание парков, которые находятся рядом с нашими жилыми комплексами. Парки, которые внутри жилых комплексов, это уже обслуживает наша сервисная компания. Это очень интересно. У нас сервисных компаний пока не было в Кемерово. Очень мало за Уралом, мало в Москве, кроме бизнес-класса. Мы находили их в Челябинске, Екатеринбурге, Краснодаре. Это компании, которые действительно дают людям сервис: круглосуточное видеонаблюдение, быстрое реагирование на любые запросы. Мы считаем, что в ближайшее время, лет через пять, конкуренция будет не между застройщиками, а между сервисными компаниями. Потому что продукт сформируется, люди уже будут хотеть жить не просто в «коробке», а иметь лапомойки, велосипедные, колясочные, комнаты фитнеса, комнаты для праздников. Все это будет, я уверен, через 5 лет во всех жилых комплексах Кемерово. Вот у нас сейчас это уже во всех жилых комплексах предусмотрено, которые строятся. Соответственно, будет конкуренция только среди сервисных компаний. Потому что купить — это одно, а каждый день сталкиваться с проблемой — это другое. Поэтому огромный у нас упор на развитие сервисной компании.
— Одна из болей застройщиков — это цифровизация, повышение эффективности строительства за счет внедрения цифровых инструментов. Насколько у вас они уже внедрены, планируете ли внедрять и в целом как оцениваете необходимость цифровизации?
— Для нас боли следующее – систематизация и потом цифровизация. Почему? Потому что цифровизовать можно только то, что системно. Вначале нужно прописать процесс – как осуществляется строительство, кто за чем следит. Потом это уже можно цифровизовать и автоматизировать. По-другому оно работает плохо. Мы пробовали делать программные продукты без описания процессов еще лет семь назад. Он получился, но путь неправильный. Логика и опыт других подсказывают, что нужно именно так двигаться. Поэтому мы сейчас систематизируем. Часть процессов уже начали автоматизировать – это план как раз на три-четыре года. Мы этим занимаемся и с использованием, в том числе и искусственного интеллекта.
– В чем используете искусственный интеллект?
– Пока задача состоит в следующем: у нас есть разработчики, мы с ними прорабатываем разные варианты, начиная от того, что когда человек идет по коридору, искусственный интеллект определяет, что это именно он, и когда он подходит, – пока попробуем – дверь автоматически разблокируется, не только по лицу, потому что бывают проблемы, а по его поведению. Потом человек зашел в лифт, начал шевелиться, камера включилась. Оператор видит, что он там что-то рисует, это все сразу записывается. Вот такие простые действия начинаются. Плюс автоматизация продаж у нас на очереди тоже с помощью искусственного интеллекта. То есть он сам рассчитывает, когда цены поднять, когда снизить. Мы, кстати, не снижаем, ни разу не снижали.
– Если говорить о разработчиках и проектировщиках, достаточно ли кузбасских, или все равно федеральные требуются?
– Архитектура, благоустройство — это федеральный уровень. Кузбасские не помогают, не всегда помогает даже Новосибирск. Для нас, по крайней мере. Видимо, мы не нашли. У нас благоустройство и часть архитектуры сделали новосибирские компании. Сейчас основные архитектурные решения на наших новых комплексах – это работа федеральных компаний. Архитектура, внешний вид, МОПы, концепция – ими разработана с нашим участием. Остальное делать могут наши проектировщики кемеровские. У нас свой проектный институт. Мы планируем половину своих комплексов проектировать сами.
– Какие вызовы сейчас перед вами стоят, и какие цели амбициозные ставите?
– Самая амбициозная цель – это выполнить тот план, который мы писали полгода назад. Потому что все изменилось. Рынок поменялся. Но мы стремимся соответствовать нашим ожиданиям: продать столько же наших квартир и коммерческих площадей, сколько планировали, и построить такое же количество жилых комплексов. Ранее портал Всеостройке.рф сообщал, что Кемеровская область заняла первое место в рейтинге регионов по доступности аренды жилья.