Средняя стоимость квадратного метра на рынке вторичной жилой недвижимости Севастополя (без учета индивидуальных жилых домов) в третьем квартале 2024 года выросла на 0,8% составив 175,2 тыс. руб. за кв.м. Суммарный рост с начала 2024 года составил 7,1% стоимости. При этом, количество выставленных на продажу квартир в МКД и помещений в комплексах апартаментов за квартал выросло на 5,6%, что может свидетельствовать о неудовлетворенности владельцев арендных квартир результатами курортного сезона 2024 года, который в Севастополе был всерьёз подпорчен ракетными атаками со стороны Украины. В особенности если посмотреть на объём предложения на рынке в разрезе комнатности выставленных на продажу квартир.
Как можно увидеть из приведенной далее графики самые дорогостоящие квадратные метры в городе Севастополя - это однокомнатные квартиры - 195,8 тыс. руб. за кв.м. и студии - 189,3 тыс. руб. за кв. м. Однокомнатные квартиры в условиях рыночной экономики стали наиболее ходовым товаром, а севастопольские застройщики уже много лет закладывают в проекты строительства многоквартирных домов по большей части именно 1-комнатные квартиры, в то время как в жилом фонде советского периода постройки преобладали 2-комнатные квартиры.
Наибольшее количество квартир и апартаментов в Севастополя выставлено на продажу в ценовом диапазоне 125-200 тыс. руб. за кв. м.
Также стоит отметить, что в III квартале на рынке вторичной жилой недвижимости Севастополя доля выставленных а продажу 1-комнатных квартир превысила долю 2-комнатных. 36% - 1-комнатных против 29% - 2-комнатных. Ранее доля 2-комнатных квартир на рынке преобладала над однушками. Как уже отмечалось выше, в советском жилом фонде 1-комнатные квартиры были в меньшинстве и такая смена пропорции может иметь место в 2 раскладах.
Первый вариант заключается в том, что доля жилого фонда построенного после 1991 года уже превысила жилой фонд советской постройки. Население Севастополя к моменту развала СССР составляло 450 тыс. чел. Удвоение жилого фонда преимущественно за счёт 1-комнатных квартир означает, что сейчас в Севастополе проживает уже под миллион человек.
Во втором варианте, имеем выброс на рынок значительного количества 1-комнатных квартир, которые приобретались в инвестиционных целях (для сдачи в аренду отдыхающим), но в условиях снижения туристического потока перестали приносить ожидаемую прибыль и на всякий случай поставлены на продажу. Как можно увидеть на приведенных далее графиках объём предложения 1-комнатных квартир за квартал вырос на 28,6%, хотя снижения цен это не вызвало, лишь затормозив рост ценовых ожиданий (+2,7%). Второй вариант представляется более вероятным.
Как видно из приведенного графика. в третьем квартале 2024 года в минус ушли средние цены на 2-комнатные и 3-комнатные квартиры. -2.1% и -0,9% соответственно. При этом объём предложения изменился разнонаправленно. Налицо, снижение спроса на семейные квартиры, ранее подогреваемого государственным субсидированием семейной ипотеки.
Несколько не вписывается в общую картину снижение количества предложений о продаже квартир-студий и апартаментов-студий, но об этом в конце данного обзора.
Ну и приведём ценовые ожидания продавцов по отдельным видам квартир и апартаментов на рынке вторичной жилой недвижимости Севастополя
Наибольшее количество предложений о продаже однокомнатных квартир выявлено в ценовом диапазоне 150-200 тыс. руб. за квадратный метр. Усредненная 1-комнатная квартира в Севастополе имеет общую площадь в 37,01 кв.м. и обойдётся покупателю в 7,25 млн. руб.
Двушки преимущественно торгуются в диапазоне 125-175 тыс. руб. за кв.м. Медианная двушка в 3 квартале 2024 года имеет площадь в 53,37 кв.м. и стоит 9,1 млн. руб.
3-комнатные квартиры: 125-150 тыс. руб. за кв.м. Усреднённая трёшка имеет общую площадь 73,46 кв.м. и будет выставлена на продажу за 11,2 млн. руб.
Основной диапазон цен на многокомнатные квартиры это 125-150 тысяч рублей за квадратный метр. При этом налицо полное отсутствие продаж в сегменте крупногабаритных квартир. Сказывается недостаток свободных средств в экономике. Самым дорогостоящим предложением в сентябре 2024 года является 4-комнатная квартира на центральной улице Советской, 16 (исторический центр Севастополя, центральный городской холм). За 276 кв.м. в доме 2014 года постройки с террасами с видом на море продавец просит 90 млн. руб. и представляется сомнительным, что в нынешних условиях на такой объект найдётся покупатель.
Ну и напоследок, студии. Как видно из приведенной графики, ценовые ожидания продавцов такой недвижимости имеют мало чего общего. Чётко выраженного пика здесь нет. Наиболее представлен на рынке диапазон 150-175 тыс. руб. за кв.м., но он не показателен.
Студии, по-хорошему надо разделять на квартиры-студии, которые по-сути являются переделанными под туриста 1-комнатными квартирами, а также на апартаменты-студии. Апартаменты-студии в свою очередь тоже стоит разделить на нежилые помещения в комплексах апартаментов и помещения в малоэтажных домах, построенных на земельных участках, отведенных под индивидуальное жилищное строительство.
Комплексы апартаментов в Севастополе в подавляющем большинстве построены непосредственно на берегу моря и плюс к тому ещё и имеют соответствующую курортную инфраструктуру в виде кафе, ресторанов, фитнес-клубов, бассейнов и тому подобного. Ценник на нежилые помещения в комплексах апартаментов в Севастополе легко перескакивает за 400 тыс. руб. за кв.м.
И есть вторая категория. В объявлениях о продаже жилья собственники столь же пафосно именуют апартаментами совершенно иной тип недвижимости, называя данным термином помещения в малоэтажных жилых домах, построенных на земельных участках под ИЖС и даже в садовых товариществах. Практика строительства 2-4-этажных жилых домов, с долевым участием будущих владельцев помещений в нём была широко распространена в Севастополе в период украинской юрисдикции, хотя и не изжила себя и после 2014 года.
Впрочем, объективности ради, отметим некоторые успехи властей Севастополя в борьбе со строительством индивидуальных жилых домов, имеющих признаки многоквартирности. В последние годы снос строительных объёмов таких объектов существенно возрос, несмотря на стенания дольщиков, которые покупаются на то, что квадратные метры в таких строениях выставляются на продажу по цене более низкой чем у официальных застройщиков (как видно на диаграмме есть предложения в диапазоне 50-75 тыс. руб. за кв.м.). Работает классическое русское авось. Авось, не снесут. Хотя понять таких покупателей тоже можно. Это - риски инвестора, который покупает подешевле в расчете потом продать подороже. Называть такие помещения квартирами юридически неправильно, а потому многие используют пока не закрепленный в законодательстве термин "апартаменты". Вопрос о статусе апартаментов в России обсуждают уже несколько лет, закон об этом виде недвижимости планировалось принять еще в 2016 году, но воз и ныне там.
В материале по итогам 2024 года планируем разделить статистику по апартаментам (нежилым помещениям) в комплексах, имеющих статус гостиничных объектов, и "апартаменты" в сером сегменте рынка жилищного строительства в Севастополе. А пока так.
