Доброго времени суток, гости и подписчики канала "Биржевой торговец"! 🤝
Ключевая ставка ЦБР 19%, льготная ипотека отменена, не для всех разумеется, но отменена, а недвижимость не спешит дешеветь. Почему?
Объясню сначала на примере новостроек, затем подтяну вторичку.
Небольшое отступление. Я веду Телеграм-канал, контент на котором слегка отличается от того, что есть на Дзене. Если интересно, приглашаю подписаться!
Отменили льготную программу (за исключением семейной ипотеки) при высокой ключевой ставке, а затем ставку ещё подняли.
Базовая ставка на квартиру в новостройке на Домклике составляет 22,7% годовых, данные на 4 октября 2024 года.
Возьму последние имеющиеся у меня данные по ценам за квадратный метр в Санкт-Петербурге.
Посчитаю во сколько обойдётся условная двадцатиметровая студия в новостройке при базовой ставке 22,7% годовых.
Стоимость квадратного метра в новостройке составляет 261 000 рублей.
261 000 * 20 = 5 220 000
Цена средней студии площадью 20 квадратных метров в Санкт-Петербургской новостройке равна 5 220 000 рублей.
Воспользуюсь ипотечным калькулятором с нейтрального сайта https://calcus.ru/.
За студию 20 квадратных метров стоимостью 5 220 000 рублей при первоначальном взносе 20% ежемесячно придётся платить 81 800 рублей 10 копеек в течение 15 лет.
Разумеется, с подобными платежами продажи квартир в новостройках упали.
Теперь подумаем. Застройщики привлекают на строительство заёмные средства. Надо платить зарплаты, оплачивать расходы, отдавать долги. А продажи упали. Как получить деньги?
Продавать квартиры дешевле, чтобы их начали покупать?
Нет, конечно!
Надо поднять цены ещё выше, так как продавая недвижимость дороже, застройщики будут иметь больше денег для покрытия расходов и даже для получения прибыли!
Снижение цен - это последнее, к чему застройщики будут прибегать. Нет, конечно могут, если совсем прижмёт, но для этого надо чтобы прижало очень сильно.
Рассуждаем дальше. Продавцы вторичной недвижимости, видя, что застройщики цены снижать не спешат, а могут даже и начать повышать, тоже цены не скидывают, а может даже и поднимают.
Бонуса в виде льготной ипотеки у застройщиков уже нет. Одно дело - купить квартиру в обжитом районе, другое - в районе, где много новостроек и нехватка различных социальных объектов. На вторичку цену снижать, как и на первичку, будут в случае, если уж очень прижмёт.
Вот и получается, что при отмене льготной ипотеки и росте ключевой ставки цены не падают, а могут даже расти. Это относится не только к недвижимости, но и к любому другому бизнесу. Кредиты надо отдавать, а отдать их можно только повысив цены. Такой вот замкнутый круг...