Взять что-то дешёвое и продать подороже - базовое желание человека! Поэтому понятно, почему субаренда ставится все более и более популярным методом дополнительного или даже основного заработка. Вот только не все понимают, что коммерческая недвижимость, общение с сетевыми арендаторами и выстраивание экономической модели требуют знаний и компетенций.
В чем смысл этого текста?
Уберечь вас от ошибок и финансовых потерь! Наша команда уже 12 лет занимается управлением коммерческой недвижимостью. Мы и покупаем коммерцию, и сдаём, даже делаем свой бизнес. И только год назад, поддавшись общему влиянию, попробовали субаренду. Не без проблем в самом начале мы во всем разобрались и за год настроили 5 прибыльных точек.
Круто? Круто!
Получилось бы у нас также, не имей мы компетенций, накопленных за долгие годы? Вряд-ли.
Хочется сразу сказать, что субаренда - вообще не пассивная инвестиция. Как минимум вам нужно будет искать арендаторов и быть готовым заменить тех, кто съехал. Как максимум - решать проблемы со сломанными счётчиками в помещениях (большая боль для нас, все коммунальные службы Петербурга уже выучили наши лица, сейчас все супер). Или решать, кто будет посыпать соль на крыльцо зимой. По сути, вы становитесь приемным родителем для небольшого помещения и бизнеса. А родитель должен быть всегда рядом.
Помимо того, что вам нужно унять амбиции и найти действительно крутое помещение на хорошем трафике с большой плотностью населения и адекватной ценой (про цены и арендные ставки ждите отдельную статью), вам нужно включить мозг на максимум и не выключать его вообще никогда.
Перейдем же к советам!
1. Не влюблялись в один объект!
На этапе поиска может показаться, что вот оно - идеальное помещение. Удобная планировка, хороший ЖК, ещё и пятёрочка рядом, что может быть лучше? На самом деле может быть.
Всегда можно найти что-то получше. Поэтому, пожалуйста, изучите внимательно рынок, походите по разным районам. Лучше выбрать 3-4 помещения, с каждым из собственников обсудить все условия, посмотреть на каждое вживую. А ещё с каждым собственником поторговаться и уже после этого выбрать лучшее предложение.
Да, это займет много времени, никто не спорит. Но и лишние 10 тысяч в месяц и уверенность в том, что вы выбрали лучшее из увиденного, дорогого стоит. Право выбора всегда даёт человеку больше уверенности и возможностей!
2. Имейте несколько вариантов планировок
Продумывать, кого лучше посадить на объект лучше заранее, даже до того, как вы впервые созвонитесь с собственником. Мы обычно звоним кому-то из нашей базы сетевых арендаторов (Нашу базу сетевых арендаторов для Санкт-Петербурга и Москвы мы, кстати, продаем и всем рекомендуем ей пользоваться) и спрашиваем, как им наше помещение. Многие развивальщики уже нас по именам знают и дают действительно дельные советы.
Так вот, для субаренды очень важно иметь большое количество потенциальных арендаторов, а ещё важна вариативность. Придумайте 2-3 способа расположить арендаторов с разными площадями. Бывает такое, что какая-то сеть хочет закрыть дырку на карте и готова платить много, но ей нужно на 5 метров больше, чем вы себе придумали. Всегда можно уступить, а если у вас много вариантов планировки и думать долго не придется.
3. Выбирайте подходящих арендаторов
Довольно очевидный совет, но часто люди пытаются разместить аптеку и пивнушку в одной двери. Да, это возможно, если ваше помещение в самой лучшей локации и идет драка за любой объект. Но такое бывает крайне редко и лучше на такое не рассчитывать. Аудитория ваших арендаторов должна быть либо схожей, либо дополнять друг друга.
Поэтому сочетания вейпы + кофе или аптека + оптика считаются хорошими. Таких вариантов гораздо больше, чем два. У нас, например, есть объект, где сидят цветы с вейпами, а на другом объекте разместился барбершоп вместе с химчисткой.
И арендаторов тоже нужно искать заранее и очень активно, чтобы не терять деньги и драгоценные арендные каникулы. Как мы это делаем:
- Выкладываем помещение на Авито и Циан. Куда без этого?
- Делаем красивую презентацию и обзваниваем с ней нашу базу развивальщиков сетевых арендаторов. А дальше всех подпинываем, чтобы они посмотрели нашу презентацию, с каждым общаемся, обсуждаем. Несколько просмотров всегда получается организовать.
- Выкладываем помещение в тематические паблики работников индустрии красоты и прочие.
Совмещая все три метода мы контролируем поток арендаторов и выбираем лучшее предложение.
А еще не стоит сажать магазин дорогих продуктов на окраину города с человейниками, где люди на последние деньги взяли семейную ипотеку и ходят за едой в Пятерочку. Звучит тоже логично, но мы бы не писали об этом, если бы не увидели подобного воочию в Петербургских Шушарах.
4. Ставки чуть ниже, чем у конкурентов на Авито
Оценивать рынок вообще очень важно. Помним, что Авито - доска объявлений несданных объектов. Поэтому изучаем, когда конкуренты с соседними помещениями выложили свое объявление и за сколько - пытаемся понять, почему их помещение все ещё не сняли. И цену ставим чуть-чуть ниже, чем у них, чтобы все шли сразу к нам.
Любой потенциальный арендатор пойдет проверять помещения по-соседству и в домах рядом. Ваше предложение должно быть лучшим либо по локации (угол дома, большие окна, около остановки), либо по цене.
5. Всегда делайте два расчета - худший и лучший
Причем считать экономику нужно считать до просмотра и скорее всего даже до первого созвона с собственником.
Сначала вы распишите свои мечты, там будут большие числа и, дай бог, этот идеальный план сбудется! А потом надо выключить фантазии и включить критическое мышление, лучше вообще начать думать, как арендатор. Надо посчитать сколько нам заплатят в худшем случае и насколько это выгодно.
Если получается совсем немного денег, то лучше не лезть в это помещение. Есть объекты, которые для субаренды вообще не подходят. Если же, в целом, это все равно будут приятные деньги, хоть и не огромные, как вы мечтали - то можно смело двигаться дальше.
На самом деле это только основные мысли, которые пришли нам в голову. Есть ещё очень много интересного, о чем хотелось бы рассказать, но это уже в следующих статьях.
В наших Телеграм каналах про Санкт-Петербург и Москву мы даем и другие советы не только для субарендаторов, но и для всех тех, кто занимается сдачей помещений.
Думайте головой, размышляйте трезво и пользуйтесь нашей базой арендаторов!