Про рынок апарт-отелей…
Апарт-отели, сервисные апартаменты, комплекс апартаментов, понятия в целом схожие, но со временем смешались в точных определениях у многих. Согласно букве закона точно есть 2 вида гостиниц: апарт-отели и комплекс апартаментов. Разница между ними в наличии инфраструктуры, услуг и требуемых категориях номеров. Объединяет их одно – это нежилая коммерческая недвижимость.
По ощущениям, около 30-40% строящихся объектов гостиничного назначения сейчас занимает именно рынок апарт-отелей или «сервисных апартаментов». По своему роду деятельности я сейчас касаюсь или уже работаю с 5 объектами, с суммарным номерном фондом под 1000 юнитов. И это только 5 объектов в 2х городах, в Сибири. Питер, Краснодарский, Москва – флагманы по темпам строительства таких объектов.
Какое предназначение у апарт-отелей и как они работают?
1) Девелопер строит здание, продает и укомплектовывает апартаменты /юниты этажами или поштучно физическим лицам или инвесторам, те в свою очередь сразу же заключают договор с профессиональной УК и передают свою недвижимость в управление и получают пассивный доход ~ 8–10% годовых. В итоге: 1 здание, 100500 собственников, и 1 УК. Самый адекватный и верный способ управления с минимальными рисками, по моему мнению.
2) Девелопер строит здание, продает и оснащает апартаменты/юниты и сам управляет: продажи, расходы, обслуживание. Часто, не имея должного опыта и понимания в таком здании возникают несколько гостиниц, апарт-отелей внутри, т.к особо находчивые собственники приобретают несколько юнитов разом открывают бизнес внутри бизнеса. Да, имеют полное право, если договор между УК девелопера и собственником был простым и не ограничивал права. Жил в таком – сомнительно.
3) Девелопер строит здание, продает и оснащает апартаменты/юниты, часть из них занята под долгосрочное проживание самими собственниками (например курортные объекты), часть сдается собственниками в посуточном варианте.
Доходность апарт-отелей, а именно юнитов в их составе для конечного инвестора может быть закреплена как фиксированной ежемесячной выплатой по гарантированному договору найма, так и через агентский договор, с %-нтной выплатой от выручки. Второй вариант наиболее распространённый. По фиксированной выплате работают немногие.
Если же инвестор получает свой %, то этот процент как правило собирается по котловому методу, что это значит: что собственник юнита получает % не от продажи только своего юнита, а от продажи всех юнитов под управлением. И это хорошо, ведь сегодня в твоем юните протек кран и он поставлен на ремонт, все – он стоит и не приносит доход. Завтра аналогичная ситуация случилась с юнитом другого собственника. Кроме этого, при котловом распределении никто не «обижается» что его апартаменты сдаются чаще, или есть подозрение что администраторы занимаются фаворитизмом и т.п Отмечу, при котловом методе, бесплатное проживание в своем юните как правило ограничено конкретным количеством дней в году, почему – надеюсь понятно.
Аудит и консультации - @vadimkaretnikov
