Траншевая ипотека. Не очень популярный, но очень недооцененный кредитный продукт. Сейчас будет абзац душноты, а потом мы ее разберем по костям и посчитаем на примере квартиры условной (планировки и параметры сверху).
Траншевая ипотека – это кредит на покупку жилья в новостройке, при котором оплата застройщику производится банком частями (траншами), чаще всего двумя (хотя это опционально). Первый транш обычно зачисляется сразу после заключения ДДУ, второй – после ввода дома в эксплуатацию. Количество и даты внесения траншей определяются кредитным договором. Весь изюм этого продукта в том, что первый транш может быть хоть 100 рублей (до 30%), а платеж до сдачи дома – хоть 1 рубль. Тут важная ложка дегтя в этой бочке кайфа – ПВ 30%.
Я вижу несколько вариантов использования данного продукта, чтобы было понятнее, я их расскажу на примерах (у нас продажников «пример» = «кейс», ю ноу вот ай мин?).
1) Рисунок № 1. Ситуация: ПВ есть, семья с ребенком, подходят под семейную ипотеку, живут на съемном жилье. Ипотеку позволить по базовой ставке себе не могут, дорого. Взять семейку хотят, но платить и ипотеку и аренду не позволяет бюджет.
Все цифры есть на рисунке. Вывод следующий: траншевая ипотека позволяет семье не платить 16к ипотеки вместе с арендой, до сдачи дома платеж 2 рубля. После сдачи дома взятую ипотеку можно рефинансировать под семейную ипотеку. Я уже молчу о том, что переплата по процентам (если мы платим точно по графику без досрочных погашений) меньше почти на 300к.
2) Рисунок № 2. Ситуация: ПВ есть, семья с двумя детьми и котом, подходят под семейную ипотеку, живут в своей ипотечной квартире. Мечтают переехать квартиру в новом доме и платить ипотеку под меньший процент, но покупать не сданный дом не могут, т.к. платить два ипотечных платежа слишком дорого, а снять жилье с маленькими детьми и животными не представляется возможным.
Цифры там же. Покупаем квартиру в строящемся доме, увеличиваем ипотечный платеж на 2 рубля. За квартал до сдачи дома (читай – до увеличения ипотечного платежа) выставляем на продажу свою квартиру на вторяке. Итог: семья в новой квартире, без стресса от двух ипотек, за цену уровня «котлован», экономим на процентах 500к. Потом продаем вторяк и гасим ипотеку. И красота.
3) Рисунок № 3. Ситуация: ПВ есть, инвестор, вкладывается в жилье с целью перепродажи после сдачи дома.
Цифры в закрепе. Квартира в примере будет в новом доме, который сейчас на уровне котлована. Ожидаемый рост ценника – 15%. Что имеем – инвестор вложил 1.500.000 рублей, продаст после сдачи дома за 5.750.000 рублей. После закрытия ипотеки доход инвестора составит 680-750 тысяч рублей, что равно 22,6%-25% годовых (а это больше, чем банки дают по вкладам даже сегодня). Без платежей. Без переплат (400 рублей не в счет). Капитализм, счастье, заебись.
4) Рисунок № 4. Ситуация: ПВ есть, семья с ребенком, живут в своей ипотечной квартире, хотят купить квартиру ребенку на будущее. Два ипотечных платежа не потянут.
Как пример – студия в отличном месте в отличном доме. Сдать ее можно тысяч за 20-22 (на данный момент). До сдачи дома семья не испытывает ровно никакого дискомфорта, платежа по ипотеке по факту нет, они могут, при желании, копить денег на базовый ремонт в студии. Итог: квартира есть, платежа нет, что до сдачи дома, что после, т.к. ипотечный платеж полностью отбивается арендной платой.
Надо понимать, что траншевую ипотеку, точнее возможность ее использования, параметры и окончательные расчеты необходимо будет согласовывать с застройщиком. Но они охотно идут на встречу, с ними можно решать. Я же предлагаю вам рассмотреть этот инструмент, посчитать. Ведь он неплох.