Как-то раз делился я историей про одну семейную пару, которая купила квартиру, а сосед сверху оказался проблемным — каждые выходные кутил и спать мешал людям. Я честно предупреждал клиентов о неблагополучном соседстве, потому что как истинный решэлтор разведал обстановку заранее.
Эта моя дотошность и педантичность иной раз спасает и от более серьёзных проблем. Сегодня на примере той самой сделки покажу, как важно риелтору вникать во все мелочи.
Приступаю к работе
Итак, обратилась ко мне семейная пара, назовём их Иван да Марья, с просьбой сопроводить сделку по покупке квартиры. Марья — женщина очень… ну, скажем так, эмоциональная. То паника у неё, то всё не нравится, то вроде бы опять в норму приходит. А муж, как телёнок, за ней на верёвочке ходит.
Квартиру на ул. Просвещения они уже один раз пытались купить, но что-то пошло не так. И теперь супруги обратились ко мне с просьбой сопроводить сделку. Сопровождение предполагает только работу с документами, и на тот момент оно стоило 50 тыс. рублей. Но клиенты слёзно просили проверить жильё и по возможности поторговаться с продавцом. Ладно, думаю, от меня не убудет — выберусь как-нибудь со своим решэлторским чемоданчиком. Цену квартиры я сбил, кстати, потом на 200 тыс. и долги по коммуналке закрыл частично за счёт продавца — это к вопросу о нужности риелтора. Здесь я как раз проливаю свет на искусство торга.
В общем, работаю, копаю, как крот, собираю всю информацию об этом объекте. Выясняется, что квартира была приватизирована в 2021 году, а в 2022 году наследник уже выставил жильё на продажу. То есть за один год квартиру приватизировали, а потом те, кто приватизировал, умерли. Квартира перешла по наследству женщине из Архангельской области — Светлане.
Выясняю подробности
Продажей квартиры занималась дама-агент. К делу подходила чисто номинально, в детали не вникала. А ведь, когда речь идёт о быстрой приватизации и последующей продаже, приходится тщательно проверять все обстоятельства. Потому что могут обнаружиться неприятные вещи. Например, если близкий родственник владельцев не участвовал в приватизации, он имеет право впоследствии в ней поучаствовать. И спустя много лет, когда квартиру уже пять раз продали, может заявить о нарушении своих прав. Закон будет на его стороне.
В общем, пришлось мне впрягаться. Начали искать документы. Я выяснил, что в квартире жили родители нынешней собственницы квартиры. Отец умер, мама приватизировала квартиру и вскоре тоже умерла. Приватизация, значит, прошла корректно. Но возник ещё один вопрос. Есть два вида наследования — по закону и по завещанию. В этом случае наследование было по закону, завещания мама не оставила. Наследницей была дочь — вот эта Светлана из Архангельской области. А я в процессе работы спрашивал у агентши — а наследник-то один? Да, говорит, только Светлана.
Пока я собирал все документы — свидетельства о смерти, о ранее имеющих право приватизации, о ранее проживающих, выяснилось, что у квартиры большие долги по коммунальным платежам. Квартира, по сути, не была готова к продаже, но агента это тоже не волновало.
Когда я приезжал осматривать квартиру, зашёл разговор про соседей. Я сходил к жильцам сверху, увидел там маргинальных личностей и сделал неутешительный прогноз. Попытался было отсоветовать клиентам этот объект, но у них планы были наполеоновские — купить «убитую» квартиру за 5,6 млн, сделать в ней ремонтик, а потом «пульнуть за 9 мультов», как они выражались. Меня это всё «улыбнуло». Дело ваше, думаю. Впоследствии в эту квартиру вселился их взрослый сын с женой и маленьким ребёнком. И жизнь оказалась невыносимой из-за соседа-пьяницы. Но это совсем другая история, о которой я уже рассказывал.
В конце концов разобрался я с долгами, с приватизацией, с наследством — всё в голове по полочкам разложилось, вся хронология. Можно было вызывать собственника квартиры на сделку.
Раз наследник, два наследник
И вот приехала эта Светлана, бабуля из Архангельска, и как-то раз пошли мы с ней в Энергосбыт вопросы по оплате за электричество решать. Народу в клиентском зале было много, и мы вышли на улицу. Стоим на крыльце, разговариваем о том о сём, о жизни в Архангельске. И я так невзначай её спрашиваю: «А что у вас, сестёр-братьев нет, что ли?»
Почему, говорит, нет? Есть у меня сестра родная. Инвалид, дочка за ней ухаживает в Архангельске. Подождите, говорю, а почему я её тогда в наследниках не вижу? А она, говорит, отказалась. Но никаких документов, подтверждающих отказ от наследства, у меня нет. Почему нотариус это допустил, для меня остаётся загадкой. То ли прошляпил, то ли скрыли наследнички этот факт или сговор какой-то был, не знаю.
«Стоп, ребята, — говорю. — Как так, отказалась? Бумага где, что она отказалась?». Бумаги нет. И поехали мы со Светланой и моими клиентами к питерскому нотариусу, который вёл наследное дело по этой квартире. Заходим в кабинет, я прошу объяснить ситуацию. Вы, говорю, вели дело о наследстве, и выясняется, что есть живой наследник, а отказа от наследства нет. Нотариус тогда понял, видимо, что облажался, и на все вопросы твердил — мы сведений не разглашаем. Я на Светлану пальцем показываю — вот наследник, объясните ей, почему не взяли отказ от наследства. И нотариус молчит, и подчинённые глаза опускают — сведения не разглашаем, и всё тут.
Я понял, что дело нечисто, у нотариуса ничего не добьюсь. И Светлане говорю, что так, мол, и так — жду от вас нотариально заверенный отказ от наследства. Иначе сделки не будет. Та связалась со своей сестрой, и на моё удивление довольно быстро отказ от наследства был получен. Сестра в Архангельске оформила отказ у местного нотариуса. По внутренней нотариальной почте эти сведения переслали к нам в Питер. Мы здесь документ получили и заверили, в свою очередь, у питерского нотариуса. И вот только тогда вся картина стала мне до конца ясна, и «гештальт» с наследником я закрыл. Теперь я был спокоен, что никаких непредвиденных ситуаций уже не возникнет. Наследники ведь часто начинают конфликтовать потом друг с другом, судиться.
Работа выполнена
Сделка прошла успешно. Начали рассчитываться с долгами по коммунальным платежам. Там тоже свои заморочки. Когда долги достигают 100 тыс. рублей, начисление пеней останавливается. А после оплаты идёт доначисление и выставляется отдельная квитанция. В общем, целая система закрытия долга, нужно грамотно это делать.
В конце был интересный момент. Со Светланой мы сдружились, что называется. И она рассказала, что Иван да Марья в первый раз, когда сами пытались купить у неё квартиру, просто отказались в последний момент без объяснения причин — не пришли на сделку. Если бы, говорит, я знала, что это опять они, то и не полетела бы из Архангельска, не стала бы связываться. И агентша тоже подтвердила — пропали, говорит, накануне, и всё. Никому Иван да Марья не понравились.
У меня от клиентов впечатления тоже были не очень. Думал, что не столкнусь больше с этой честной компанией. Но судьба ещё сведёт меня с ними через два года. Поэтому ещё раз мотивирую вас почитать ту увлекательную историю о проблемных клиентах и их ещё более проблемном соседе.
Вот такая почти детективная история — с копанием, поиском наследника и странным поведением нотариуса. Эта история закончилась хорошо. Но я всегда проявляю бдительность — знаю, что дела могут принимать и совсем иной оборот. Меня на мякине не проведёшь, на то ведь я и решэлтор.
Ваш Алексей Калашников, решэлторъ на красном «Мустанге».
Связь: +7 981 721 4012 (Санкт-Петербург).
