Диссертация посвящена исследованию актуальных проблем правового регулирования деятельности управляющих организаций в сфере управления многоквартирными домами в Российской Федерации. В работе анализируется опыт зарубежных стран, действующая нормативно-правовая база, регулирующая деятельность управляющих организаций, система лицензирования и контроля, а также практика их применения. Особое внимание уделяется анализу лицензионных требований, предъявляемых к соискателям лицензии, порядку формирования и ведения реестра лицензий, а также эффективности лицензионного контроля. В диссертации обосновывается необходимость совершенствования действующего жилищного законодательства в сфере управления многоквартирными домами. На основе проведенного исследования сформулированы конкретные предложения по оптимизации правового регулирования деятельности управляющих организаций, направленные на повышение эффективности управления многоквартирными домами и защиту прав собственников жилья.
Фрагмент диссертации предоставлен для ознакомления. Оригинальность диссертации в системе Антиплагиат Вуз 73%.
Консультационные и репетиторские услуги для студентов. "Магистр 34". Перейти на сайт. Связаться с нами, ответим на все ваши вопросы за 2 минуты: Telegram / WhatsApp / ВКонтакте / Т. 7-988-027-88-34.
ВВЕДЕНИЕ
ГЛАВА 1 ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ ОБ УПРАВЛЕНИИ МНОГОКВАРТИРНЫМИ ДОМАМИ В РФ
1.1 Понятие и особенности управления многоквартирным домом
1.2 Предпосылки введения лицензирования предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами в РФ
1.3 Зарубежный опыт управления многоквартирными домами
Глава 2 ОСОБЕННОСТИ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ В РФ ОТНОШЕНИЙ В СФЕРЕ УПРАВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫМИ ДОМАМИ УПРАВЛЯЮЩИМИ ОРГАНИЗАЦИЯМИ
2.1 Правовые основы лицензирования предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами
2.2 Правовой статус, порядок и особенности формирования и функционирования лицензионной комиссии
ГЛАВА 3. ОСОБЕННОСТИ ОСУЩЕСТВЛЕНИЯ ЛИЦЕНЗИОННОГО КОНТРОЛЯ ЗА ДЕЯТЕЛЬНОСТЬЮ УПРАВЛЯЮЩИХ ОРГАНИЗАЦИЙ ПО УПРАВЛЕНИЮ МНОГОКВАРТИРНЫМИ ДОМАМИ В РФ
3.1 Перечень лицензионных требований к соискателю лицензии на право управления многоквартирным домом
3.2. Особенности формирования и ведения реестра лицензий управляющими организациями
3.3 Понятие, сущность и основные принципы осуществления лицензионного контроля в России. Правовые последствия мероприятий
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ
ВВЕДЕНИЕ
Актуальность настоящего исследования продиктована тем, что в современных условиях в России на новую ступень развития выходят вопросы в сфере эффективного управления.
Современная система хозяйствования в РФ предполагает, что в нашей стране, на уровне области, города, района или конкретного дома распоряжение собственностью будет оптимальным по эффективности, а равно и то, что уход за данной собственностью, в том числе частной, как, впрочем и имуществом области, города или государства будет обеспечен должным образом.
Согласно официальной статистике, предоставленной министерством жилищно-коммунального хозяйства по состоянию на 1 января 2019 года в России насчитывается 47,3 тысячи управляющих организаций, в ведении которых в 83 субъектах РФ находится 724,1 тысячи домов.
По официальным данным в настоящее время в системе ЖКХ России работает более 50 тысяч предприятий, в отрасли занято около 4 миллионов человек. Вместе с тем, многие их них являются убыточными. Фонды изношены в среднем на 40%, а в отдельных регионах – на 60%, что зачастую приводит к различным аварийным ситуациям. Уровень надежности инженерных коммуникаций в России в 2,5-3 раза ниже, чем в европейских странах.
Необходимость исследования именно этой сферы системы хозяйствования в РФ продиктована также тем обстоятельством, что обеспечение функционирования ЖКХ со стороны государства как собственника имущества и соответствующих преприятий, коммуникаций и сооружений данной сферы напрямую связано с обеспечением жизнедеятельности каждого гражданина возможнотью иметь жильё и пользоваться жилищно-коммунальными услугами. Обеспечить решение данного вопроса в настоящее время активно помогают управляющие компании. Поэтому, учитывая наиболее близкую связь с населением, именно здесь в России, в первую необходимо мобилизовать все усилия и развить эффективную систему хозяйствования на всех уровнях, устранив недостатки в этом направлении, заложив для этого серьёзную нормативно-правовую базу.
Основой диссертационного исследования стали фундаментальные труды ученых, которые рассматривали теоретические аспекты сферы управления жилищно-коммунальным комплексом в целом и управлением многоквартирными домами в частности, а именно: С.В. Арькова, О.И. Баженовой, Д.Х. Беккалиева, Ю.Ф. Беспалова, А.Ю. Беспаловой, В.А. Бетхер, О.А. Бояринцевой, К.Е. Букреевой, А.А. Васильева, В.А. Гассуль, Н.И. Глазуновой, А.Я. Гусевой, О.В. Давыдовой, В.И. Жильцова, Е.А. Флейшиц, И.Е. Кабановой, О.П. Кашковского, И.В. Козыкина, О.П. Комиссаровой, Ю.А. Канцер, Ю.А. Кицай, И.А. Малышевой, Э. Маркварта, С.Э. Маслей, Е.В. Олейник, А.М. Озиной, Б.И. Пугинского, Д.А. Седокова, И.Ю Синдеевой, Е.В. Черниковой, С.Ю. Шахова и ряд других.
Вопросы практического плана, связанные с эффективностью правового регулирования общественных отношений в сфере управления многоквартирными домами управляющими организациями были исследованы В.В. Вискуловой, А.Ю. Мешковой, Е.А. Мотлоховым, С.В. Николюкиным, А.В. Пуховым, А.Н. Ряховской, Д.Х. Саликовым, Н.В. Субановой, Ю.П. Свит, В.В, Семенихиным, А.Г. Снегиревым, А.А. Тиняковым, Д.А. Топоровым, А.В. Устиновой, П.М. Филипповым, О.Е. Фроловой, М.И. Халиковым, М.В. Шестаковой, Д.В. Шопенко, В.А. Щепачевым, О.Ю. Юрьевой и рядом других ученых.
Однако данная тема требует своего дополнительного изучения, особенно в условиях развития общественных отношений и совершенствования отечественного законодательства.
Цель настоящей работы, в проведении исследования в чуть менее широком ключе; исследования, направленного на рассмотрение эффективности правового регулирования отношений в сфере управления многоквартирными домами управляющими организациями.
Для достижения цели исследования поставлены следующие основные задачи:
1. Определить понятие и особенности управления многоквартирным домом в РФ;
2. Выделить предпосылки введения лицензирования предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами;
3. Исследовать опыт управления многоквартирными домами за рубежом;
4. Определить правовые основы лицензирования предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами в РФ;
5. Раскрыть правовой статус, определить порядок и особенности формирования и деятельности лицензионных комиссий;
6. Определить и проанализировать перечень лицензионных требований к соискателям лицензии на право управления многоквартирным домом;
7. Раскрыть специфику формирования и ведения реестра лицензий управляющими компаниями в РФ;
8. Определить понятие, сущность и основные принципы лицензионного контроля в России;
9. Сформулировать выводы по изученной теме.
В качестве объекта исследования - в диссертации выступают общественные отношения, которые проявляются в практике взаимодействия управляющих организаций в процессе управления имуществом многоквартирного дома с иными субъектами, а также правовая основа их деятельности в России.
Предметом исследования является рассмотрение понятийно-теоретических основ правового регулирования работы в России управляющих организаций по управлению имуществом многоквартирного дома, а также выявление закономерностей развития данного института путем анализа правоприменительной практики.
Методологической базой работы послужили диалектико-материалистический метод научного познания социально-правовых явлений, а также основанные на нем общенаучные и специальные методы исследования (анализ, синтез, индукция, дедукция, аналогия, моделирование и т.д.). С помощью социологического и статистического методов проводился анализ и обобщение эмпирической базы исследования.
Теоретическую основу диссертационного исследования составляют работы современных ученых в области предпринимательского и гражданского права, а также корпоративного, договорного права, раскрывающие отдельные аспекты рассматриваемой проблематики.
Нормативно-правовую базу исследования составляют Конституция РФ, нормы Жилищного и Гражданского кодексов (далее - ЖК, ГК РФ), специализированные федеральные законы и подзаконные нормативно-правовые акты.
Эмпирическую базу исследования составляют региональные аналитические и статистические материалы опубликованной судебной практики с 2017 по 2019 годы.
Научная новизна полученных результатов заключается в том, что диссертация является одной из первых, рассматривающих проблемные вопросы правового регулирования общественных отношений в сфере управления многоквартирными домами.
Основными положениями, выносимыми на защиту являются:
1. Изучив мировой опыт управления жилищно-коммунальной сферой в целом, и многоквартирными домами, частности, доказать, что отечественный законодатель именно из него воспринял идею управления многоквартирным домом управляющими организациями.
2. Доказать, что правовое обеспечение государственной политики в области управления многоквартирными домами управляющими организациями в РФ прошло значительный путь и постоянно совершенствуется.
3. Сформулировать ряд теоретических понятий: "правосубъектность управляющей организации по управлению многоквартирным домом", "лицензирование предпринимательской деятельности по осуществлению управления многоквартирным домом" и т.д.
4. Доказать, что отсутствие в РФ единого порядка деятельности лицензионной комиссии в настоящее время выступает сильным дестабилизирующим фактором легальности принимаемых лицензионной комиссией решений. Обосновать необходимость регулярного повышения квалификации членов и руководства региональных лицензионных комиссий.
5. Обосновать, что перечень требований, предъявляемым к управляющим многоквартирными домами организациям установленный в ст. 193 ЖК РФ нуждается в дополнении.
6. Доказать, что ввиду особой общественной важности деятельность управляющих организаций, осуществляющих предпринимательскую деятельность по управлению многоквартирными домами должна обязательно контролироваться со стороны государства.
7. Обосновать, что наиболее эффективным видом контроля является лицензионный контроль.
8. Аргументировать необходимость введения в России так называемого предконтрольного порядка разрешения конфликтов, возникающих между гражданами и управляющими МКД организациями.
9. Доказать необходимость по совершенствованию ведения реестра лицензий управляющих МКД организаций, сформулировать соответствующие предложения.
10. Определить возможности совершенствования действующего жилищного законодательства РФ в данной сфере.
Теоретическая значимость исследования заключается в том, что работа содержит ряд положений, которые могут быть использованы в ходе дальнейшего развития науки предпринимательского права.
Практическая значимость работы состоит в том, что предложенные разработки будут способствовать дальнейшему развитию предпринимательского права РФ, расширяя и углубляя научные положения.
Структура диссертации определена ее целью, а также кругом решаемых задач, включает введение, три главы, заключение и список литературы.
ГЛАВА 1 ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ ОБ УПРАВЛЕНИИ МНОГОКВАРТИРНЫМИ ДОМАМИ В РФ
1.1 Понятие и особенности управления многоквартирным домом
Управление многоквартирным домом ‑ низшая ступень управления собственностью.
На высшей ступени в РФ находится, управление государственной собственностью, под которой в нашей стране понимается федеральная собственность, а именно имущество, которое принадлежит на прав собсвенности Российской Федерации и государственную собственность субъектов Федерации, а именно, имущество, которое принадлежит на праве соственности республикам, краям, областям и городам федерального значения, автономой области и автономным округам.
Помимо этого, в России также государственной собственностью считается вся земля и иные природные ресусрсы, которые не находятся в установленном законом порядке в собственности физических или юридических лиц, а также муниципальных образований.
Как правило, при нахождении имущества в собственности государства оно передается государственным предприятиям и учреждениям для владения, пользования и распоряжения, что соответствующим образом закрепляется в нормативных правовых актах.
Отнесение государственного имущества к федеральной собственности и к собственности субъектов РФ осуществляется в порядке, установленном законом.
В качестве объектов, которые составляют основу национального богатства России следует выделить:
- ресурсы континентального шельфа, территориальных вод и морской экономической зоны;
- охраняемые или особым образом используемые природные объекты (заповедники, в том числе биосферные, национальные природные парки, курорты, а также заказники, имеющие общереспубликанское значение);
- объекты историко-культурного и природного наследия и художественные ценности, учреждения культуры общероссийского значения в РФ;
- те объекты, что нужны для обеспечения полноценной работы федеральных органов власти и управления, а также решения государственных задач федерального уровня;
- государственная казна Российской Федерации (средства республиканского бюджета РФ, Пенсионного фонда РФ, фонда соцстрахования и других государственных внебюджетных фондов РФ, Центрального банка России; золотой запас, алмазный и валютный фонды);
- имущество вооруженных сил, Росгвардии, органов внутренних дел, федеральной службы безопасности, службы исполнения наказаний и иных государственных организаций и учреждений, которые финансируются за счет средств республиканского бюджета.
1.2 Предпосылки введения лицензирования предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами в РФ
В период реформы ЖКХ в РФ появляется несколько иной институт управления многоквартирными домами.
В данном направлении был существенно изменен характер деятельности по управлению данными объектами собственности и механизм делегирования обязанностей по управлению многоквартирными домами от муниципальных предприятий к собственникам квартир конкретного многоквартирного дома.
В России необходимость избрания способа управления многоквартирным домом была очевидна. В качестве одного из приоритетных способов управления многоквартирными домами в нашей стране определен способ профессионального управления, который осуществляет некая управляющая организация, обладающая необходимыми ресурсами (финансовыми, людскими, производственными, инфраструктурой и т.д.) для качественного и своевременного управления ею жилищным фондом, состоящим из многоквартирных домов.
Следует отметить, что в начале, при создании института управления многоквартирными домами в нашей стране особых требований к управляющей компании законодательством не предъявлялось.
Подобные требования распространялись уже непосредственно на сам процесс управления многоквартирными домами.
Поэтому на первоначальном этапе в качестве управляющей организации могло выступать юридическое лицо или даже индивидуальный предприниматель, не обладающие специальными навыками и познаниями в области управления сферой услуг ЖКХ и строительства.
Данная практика порождала много судебных споров, так как управляющие организации многоквартирным домом во многих случаях не выступали добросовестными субъектами предпринимательской деятельности.
Кроме того, было много судебных обращений жильцов многоквартирных домов в судебные инстанции по поводу качества предоставляемых услуг, по их грубому несоответствию положенным нормативам, определенных государственными стандартами:
- ГОСТ Р 56534-2015. Национальный стандарт Российской Федерации. Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами. Услуги содержания внутридомовых систем канализации многоквартирных домов. Общие требования".
Глава 2. ОСОБЕННОСТИ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ В РФ ОТНОШЕНИЙ В СФЕРЕ УПРАВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫМИ ДОМАМИ УПРАВЛЯЮЩИМИ КОМПАНИЯМИ
2.1 Правовые основы лицензирования предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами
В России правовые основы лицензирования предпринимательской деятельности по управлению многоквартирным домом формируются как на федеральном, так и на региональном уровне. Соответственно формируется и нормативно-правовая база.
Прежде чем рассматривать особенности правовых основ лицензирования предпринимательской деятельности по управлению многоквартирным домом, воспользуемся системным методом исследования и выделим вначале и кратко охарактеризуем нормативно-правовую базу, регулирующую отношения по управлению жилыми домами в общем.
Одним из первых нормативных правовых актов для регулирования системы предоставления гражданам РФ услуг ЖКХ в целом, является Закон РФ от 4 июня 1991 года "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" № 1541-1 (Далее ‑ Закон РФ № 1541-1). В нем устанавливались главные приоритеты и принципы приватизации государственного и муниципального жилищного фонда в нашей стране, были определены правовые, экономические и социальные основы преобразований отношений собственности на жильё.
В Законе РФ № 1541-1 также были установлены условия, способствующие осуществлению права граждан на свободный выбор удовлетворения своих потребностей в жилище, обеспечения сохранности и совершенствования жилищного фонда в РФ.
Следующим важным законом, определившим основные права граждан РФ на жилище ‑ стал Закон РФ № 4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики", принятый 24 декабря 1992 года (Далее ‑ Закон РФ № 4218-1) .
В Законе РФ № 4218-1 в качестве главной цели федеральной жилищной политики в РФ определялось "обеспечение социальных гарантий в области жилищных прав граждан; осуществление строительства и реконструкции государственного, муниципального и частного жилищных фондов; создание условий для привлечения внебюджетных источников финансирования (средств населения, предприятий, учреждений, организаций, общественных объединений, отечественных и иностранных предпринимателей, кредитов банков и других источников); развитие частной собственности, обеспечение защиты прав предпринимателей и собственников в жилищной сфере; развитие конкуренции в строительстве, содержании и ремонте жилищного фонда, производстве строительных материалов, изделий и предметов домоустройства"[4].
Кроме того, Законом РФ № 4218-1 в нашей стране была сформирована новая основа оказания федеральной поддержки малообеспеченным гражданам по оплате жилищно-коммунальных услуг, при одновременном сохранении системы жилищных субсидий.
В 1993 году Правительством РФ было принято постановление "О переходе на новую системы оплаты жилья и коммунальных услуг и порядке предоставления гражданам компенсаций (субсидий) при оплате жилья и коммунальных услуг" № 935 от 22 сентября 1993 года. Во исполнение данного постановления в России и с переходом на новую систему оплаты услуг ЖКХ ‑ было принято другое постановление Правительства РФ от 26.09.1994 г. № 1086 и была создана государственная жилищная инспекция.
2.2 Правовой статус, порядок и особенности формирования и функционирования лицензионной комиссии
Как подчеркивалось в работе, управляющие организации заняли область коммунальных отношений и достаточно давно. Они выступают важным субъектом гражданских правовых отношений, вступают в такие отношения с юридическими лицами и иными публичными формированиями и структурами.
На основании ст. 162 ЖК РФ, согласно договору управления МКД управляющая компания по заданию собственников помещения, органов управления ТСЖ, ЖК, другого специализированного потребительского кооператива в установленный срок обязуется предоставлять коммунальные услуги (перечень) за плату (размер).
В качестве основания для предоставления коммунальных услуг в данном конкретном случае выступают возмездные договоры либо непосредственного их оказания, либо приобретения. Однако в любом случае целью оказания данных услуг является обеспечение жилого помещения необходимыми коммунальными услугами положенного качества и согласно установленным нормам.
В отличие от товарищества собственников жилья, управление МКД управляющей компанией предполагает большую стабильность и большие возможности за счет имеющихся у организации опыта, материальных и трудовых ресурсов.
В нашей стране деятельность управляющих организаций по управлению многоквартирным домом подлежит обязательному лицензированию.
Основным негативным моментом в области предоставления услуг по управлению МКД со стороны управляющих организаций выступает недостаточно четкое закрепление в нормах российского жилищного законодательства положений об ответственности за ненадлежащее выполнение взятых на себя обязательств. Вместе с тем, вопросы жизнеобеспечения граждан всегда имеют широкий общественный резонанс, так как при их несоблюдении в первую очередь, нарушаются права, определенные Конституцией РФ.
В данном конкретном случае представляется рациональным установить разрешительную систему таким образом, чтобы управляющие организации имели право действовать в строго определенных законом рамках.
Проблемным вопросом функционирования управляющих МКД организаций является также вопрос специального счета, применяемого ими для привлечения средств на капитальный ремонт многоквартирных домов. В соответствии со ст. 175 ЖК РФ такие счета открываются на основании норм гражданского законодательства, с учетом специфики жилищного. Однако, в связи с не выделением счетов по капитальному ремонту жилого фонда МКД сред других банковских счетов управляющей организации, его средства нередко управляющими компаниями применяются не по целевому назначению, допуская судебные тяжбы по соответствующим вопросам.
Кроме того, на данные счета, то есть на средства, внесенных жильцами МКД и предполагаемые к использованию только на проведение капитального ремонта их жилого дома закон допускает обращение взысканий по обязательства соответствующей управляющей организации. Подобное также недопустимо.
Научная и учебная литература, материалы печати
1. Арьков, С. В. Проблематика в управлении жилым хозяйством; условия, влияющие на результативность управления жилищным фондом и методические рекомендации по его управлению/ С.В. Арьков // Экономика строительства. 2016. № 6. С. 72-77.
2. Баженова, О.И. Современные проблемы организации муниципальной власти в городских округах: состояние и перспективы / О.И. Баженова// Конституционное и муниципальное право. 2016. № 7. С. 54 - 66.
3. Беккалиев, Д.Х. Совершенствование процедуры лицензирования предприятий и организаций железнодорожного транспорта/ Д.Х. Беккалиев// Актуальные проблемы современности: наука и общество. 2016. № 3. С. 16-19.
4. Беспалов, Ю.Ф., Жилищный кодекс Российской Федерации. Постатейный комментарий. Путеводитель по судебной практике/Ю.Ф. Беспалов, А.Ю. Беспалова, А.Ю. Касаткина. М.: Проспект, 2018. - 912 с.
5. Бетхер, В.А. Самовольное создание и изменение объектов недвижимости РФ (гражданско-правовой аспект): монография/ В.А. Бетхер. М.: Юстицинформ, 2017. - 312 с.
6. Богданов, Е.В. Проблема сущности юридического лица /Е.В. Богданов// Современное право. 2011. №11. С.89-94.
7. Бояринцева, О.А. Особенности правовой природы баз данных, формируемых и используемых в сфере государственного и муниципального управления /О.А. Бояринцева// Административное и муниципальное право. 2016. N 11. С. 934 - 940.
8. Букреева К.Е., Саликов Д.Х. Муниципальное хозяйство: модели и структура // В сборнике: Современные материалы студенческой научной конференции. Челябинский государственный университет. 2018. ‑ 217 с.
9. Васильев А.А. Система муниципального управления / А.А. Васильев. М.: Кнорус, 2017. ‑ 407 с.
10. Гассуль, В.А. Правила управления многоквартирным домом в ЖКХ/ В.А. Гассуль. М.: Феникс, 2013. - 224 с.
11. Гۤлۤаۤзۤуۤнۤоۤвۤа Нۤ.Иۤ. Сۤиۤсۤтۤеۤмۤа гۤоۤсۤуۤдۤаۤрۤсۤтۤвۤеۤнۤнۤоۤгۤо уۤпۤрۤаۤвۤлۤеۤнۤиۤяۤ:уۤчۤеۤбۤнۤиۤк дۤлۤя вۤуۤзۤоۤв/ Н.И. Глазуноваۤ/ Н.И. Глазунова/лорлопиьтимтимтимти. Мۤ.: Юۤитинитинитинۤити-Дана, 2015. ‑ 454 сۤۤ.
12. Годовой отчет. Жилищно-коммунальное хозяйство - 2018 / под общ. ред. д. э. н. Ю.А. Васильева. М.: Интенсив, 2018. - 224 с.
13. Гражданское право. Особенная часть / Под ред. И.Ю. Павлова М.: Юнити-Дана, 2016. - 136 с.
14. Гражданское право: Учебник / Под ред. Гонгало Б.М. М.: Статут, 2016. – 511 с.
15. Гусев А. Я - собственник жилья! ТСЖ, ЖКХ, самоуправление/ А.Я. Гусева. М.: Феникс, 2013. – 224 c.
16. Вискулова, В.В. О "конкурсном" Публичная организация предпринимательства: каковы пределы и методы публичной организации предпринимательства?/ В.В. Вискулова// European scieence. 2018. № 8. С. 25.-31.
17. Давыдова О.В. ККТ в сфере ЖКХ с 01.07.2019 // Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение. 2019. N 7. С. 10 - 16.