Многие банки в России запустили опцию, которая позволяет снизить ставку по ипотечному кредиту вслед за ключевой с целью сохранения спроса в текущих условиях. «Абзац» разбирался, есть ли смысл выбирать такой инструмент.
Автор: Мария Иваткина
Принцип работы
Опцию снижения ключевой ставки банки предлагают как на строящееся, так и на готовое жильё. Если показатель сохранится или вырастет, условия по кредиту останутся прежними, а в случае уменьшения индикатора со стороны ЦБ заёмщик может обратиться в финансовую организацию с просьбой пересмотреть параметры займа.
Например:
- сумма кредита составляет 10 млн рублей;
- срок: 30 лет;
- ставка: 20%.
При таких условиях ежемесячный платёж составит 167 тыс. рублей, а общая стоимость кредита (долг плюс проценты) – 60 млн рублей. Если ставка снизится до 15%, условия изменятся: первый показатель сократится до 126 тыс. рублей (–41 тыс. рублей), а второй – до 45,5 млн (–14,5 млн).
Услуга похожа на рефинансирование, когда клиент за счёт нового, более выгодного кредита, закрывает старый. Только в данном случае менять банк и перезаключать договор не нужно: следует лишь написать заявление в рамках одного соглашения.
Однако многократно снижать ставку в домашней финансовой организации не получится, на протяжении всего срока кредита опция доступна единожды. Например, это можно будет сделать при её уменьшении с 18 до 15%, а когда она станет 10% – уже нельзя.
При этом классическое рефинансирование доступно без ограничений. Но придётся самостоятельно искать банк, сравнивать условия, заново оплачивать страховку и т. д.
Зачем это банкам
В настоящее время ключевая ставка составляет 19%, а у банков кредиты начинаются от 20%. Желающих оформить заём на таких условиях немного, поэтому финансовые организации придумывают новые инструменты, чтобы привлечь клиентов.
При этом ЦБ не исключает повышения показателя до 22% в следующем году. Это значит, что, оформив ипотеку в надежде на скорое улучшение кредитных условий, можно прогадать.
«В ближайшее время не предвидится снижения ключевой ставки. На что рассчитывают банки? Что люди активно отреагируют на предложение, будут ждать снижения, а этого в ближайшие полгода, а то и год, мы не увидим. А людям придётся оплачивать кредит по высоким ставкам», – рассказала «Абзацу» доцент РГУ СоцТех Инна Литвиненко.
Экономист советует не верить менеджерам банков на слово и внимательно читать условия кредитного договора:
«На словах или в рекламе это может прозвучать вот так, а в договоре – иначе, поскольку банк не захочет уменьшать своё вознаграждение. Ставки по депозитам – это то, на чём он зарабатывает. И в первую очередь банк всегда думает о своей выгоде, а затем уже о клиенте. Поэтому в договоре может быть спрятан пункт, по которому тот может отыграть вознаграждение».
Например, в документе будет прописано, что возможность снизить ставку есть только в первый год кредита. В этом случае опция рискует оказаться бессмысленной, если ЦБ за 12 месяцев так и не снизит показатель.
Что о механизме думает ЦБ
То, что выгодно банкам и заёмщикам, не всегда в интересах регулятора. Ипотека с возможностью снижения ставки – как раз такая история, поскольку стимулирует спрос на кредиты.
Из-за высокой ключевой ставки спрос на кредиты снижается → банки придумывают новые опции, чтобы привлечь клиентов → население активнее берёт кредиты → деньги становятся доступнее → инфляция повышается → для борьбы с инфляцией ЦБ повышает ключевую ставку → кредиты становятся ещё менее доступными.
«Механизм кредитов с плавающей ставкой немного нивелирует денежно-кредитную политику. ЦБ повышает ключевую ставку, чтобы уменьшить предложение денег на рынке, а такие займы не охлаждают спрос, и кредитование продолжается», – рассказала «Абзацу» кандидат экономических наук, доцент кафедры международного бизнеса, заместитель директора Института финансовой грамотности Финансового университета при Правительстве РФ Валерия Минчичова.
Не исключено, что скоро ЦБ выпустит рекомендацию банкам не увлекаться этой практикой. Схожую ситуацию можно было наблюдать с ипотекой от застройщика под 0,00001% – после серьёзных наставлений регулятора кредитные организации и девелоперы свернули этот механизм.