Доброго, соратники. Сделка надысь была, агент покупателя желающего внести задаток прислал «соглашение об авансе» - порнуха та еще, собственно из-за этого к старой теме и решил вернуться. Уж сколько лет, при каждой возможности, вещаю о важности документов и соглашений составляемых ДО сделки и их правовой базе, но нет - «соглашение о задатке» причем, иногда, вообще от руки написанное и являющее собой, по факту, некую расписку в получении каких-то денег.
Соратники! К агентам по недвижимости обращаюсь: задаток, то к чему вы относитесь «спустя рукава» - первый документ сделки и вся «дорожная карта» сделки! Даже в случае «один продал другой купил» - прорва нюансов, а если что посложнее? И где вы это фиксируете? А на каких правовых основаниях?
Собственно чего в очередной раз пытаться достучаться, конкретный пример опишу, а вы прикиньте: как бы со «стандартным соглашением» такую сделку провели.
Была у меня веселая сделка, обмен недвижимостью: Будва (Черногория), Москва, Тольятти, Сочи и Тюмень. Кроме географии, чтоб жизнь малиной не казалась, не все «квартира», плюс доли, плюс.… короче - полный набор. Единственное чего не было - не закрытые ипотеки и маткапитала. Одна история появления этой цепочки - уже фантастика, а как её разруливал… да - обыденность, по большому счету.
Жили-были, в славном городе Тюмени, муж и жена, пенсионеры. И был у них купленный в тучные годы апартамент в Черногории. Летали они туда отдыхать и все бы хорошо, но пришла корова с вирусом и недвижимость в Будве превратилась в бесполезную обузу: она есть, воспользоваться - никак, но за обслуживание платить надо регулярно. Однако не продали, ибо: «Hakol over, ve gam zeh yaavor».
Прошло время, корову прогнали, границы потихоньку стали открывать и БАХ! - СВО, санкции. Апарт физически есть, а в жизни от него остались только регулярные платежи которые еще и попробуй оплати. А продать… местные агенты деньги любят и ситуацию отрабатывают по полной и дают ровно половину цены от той, за которую ранее покупали. Пригорюнились они и что делать не знают: и на море хочется и денег нет.
Жил-был, в славном городе Москве, парень и все у него было хорошо. Жил он в доставшейся от родителей просторной трехкомнатной квартире на Цветном бульваре, устраивал тусовки и занимался «креативной деятельностью». На корову с вирусом ему было плевать так как не верил, а вот СВО испугался и резко свинтил в первом попавшемся направлении. В Черногорию. В Будву. Где и поселился в у тюменских пенсионеров, проедая накопленное и пытаясь выстроить «креативную деятельность» на новом месте.
Однако не задалось, «креативность» не оценили, платить надо за все и регулярно, а в кубышке уже дно проглядывает. Пригорюнился он и что делать не знает: и обратно уже никак (лишнего в соцсетях понаписал) и денег нет.
Жила-была, в славном городе Тольятти, девушка и все у нее было хорошо. Жила она с двумя детьми малыми, да отцом стареньким. Владела парой магазинов и небольшим швейным цехом. Соответственно крутилась 24/7: всех кормила, обеспечивала и регулярно отправляла к морю, в Сочи, где у нее была кварт… недвижимость - странно купленное под гипнозом местных риелтёров жилое помещение состоящее из кучи кадастровых номеров, микродоли общего имущества и микродоли земельного участка на котором это непотребство было построено а потом через кучу судов введено в эксплуатацию. Тем не менее Это время от времени сдавалось и хоть какую-то копеечку, на содержание Этого же, приносило.
Корова с вирусом ей конечно по ногам прошлась, но - что делать? Хныкать и жаловаться? - нет, работать надо. СВО? Санкции? И чо, волосы рвать и руки заламывать? - хрен, работать надо. Тем паче границы на замке и «жилое помещение» в Сочи хоть как-то сдается, вон, надысь пожилая пара из Тюмени аж на целых два месяца заехала.
Тем временем, «московский креативщик», совсем зубы на полку положил. Оно вроде как что-то зарабатывается и на смузи с канапе хватало, бы, если бы не ежемесячные платежи за аренду, бы. Ибо у черногорских управляющих недвижимостью не забалуешь: выкинут на раз, да еще и кредитную историю попортят. Вот и задумал он родительскую квартиру продать, да обломался: рынок стоит колом. И сдать - никак, по той же причине. Хотя, если честно, и на «живом» рынке, большая квартира в сталинском доме, хоть и в центре - на любителя, упреешь, пока продашь. Со сдачей попроще, но тоже эпопея. Короче: у парня все плохо и денег нет.
У пенсионеров же наоборот - все хорошо: в Тюмени дубак, а они в Сочи, в тепле, барабулю около моря кушают. Кушают и рассуждают: как бы так извернуться, чтоб в Сочи квартиру заиметь, а в Тюмень только к детям в гости летать? Мысль есть, а денег нет.
А девушка из Тольятти не о чем не думает, ей работать надо.
Мысль поменять трехкомнатную квартиру в центре Москвы на апартаменты в Будве, могла прийти только в очень оголодавшую креативную голову. Предлагать такое тюменским пенсионерам, которым квартира в Москве нужна как суслику пассатижи - рассматриваю как жест отчаяния. Пенсионеры же, вполне уютно чувствующие себя в сочинской «квартире» тольяттинской девушки… Может они сами по себе веселые, а может барабуля в тот день особо вкусная попалась, но предложили ей поменять её «страннопримную недвижимость» в Сочи на НЕ ИХ квартиру в Москве. Она сразу отказываться не стала, а начала шуршать по знакомым разыскивая того, кто сможет проконсультировать по аренде и продаже как в Москве так и в Сочи.
«Хрень какая-то. Возможно шутка» - подумал я когда узнал что в Москве на что в Сочи предлагают поменять. Мне даже параметры объектов не понадобились, хватило адресов одного и другого. Поэтому девушке ответил шутливо, типа: вам подлинник Айвазовского предлагают взамен печатной репродукции «намазюкина». Ответил и забыл: шутка и есть шутка.
Не шутка. Недели через две этот вопрос был поднят снова: поменять апартамент в Черногории на «ЖП» в Сочи через квартиру в Москве. При этом, владелец московской квартиры в Будве, черногорского апартамента в Тюмени, а сочинской «непоймичегоснотариусом» в Тольятти.
Вопрос агентам: с чего я начал прежде чем согласиться провести эту сделку?Подумайте, потом дальше читайте.
Хорошо подумайте.
Читайте.
Я пробил московскую квартиру до момента постройки дома и первых ордеров горнаркома на вселение: где, кто, что и куда делись; уж слишком предложение невозможно шикарное. Пробил. Историю разложил. Изучил - вообще прикопаться не к чему: вся история прозрачная как слеза и понятная как букварь.
Вопрос №1 - с какой бумажки такую «Операцию Ы» надо начинать?
Кто как, а я все сделки начинаю с детального протокола переговоров. Так его в шапке длинно и называю: «Протокол переговоров: соглашение о стоимости, задатке и процедуре оформления». Не что-то о залоге и тем более не про аванс; залог, это в ломбард, а аванс - в бухгалтерию (подробно о том, почему так, уже рассказывал, не хочу повторяться). Недвижимость - тема дорогая и двучтения недопустимы. Никаких: «Маша дала а Вася взял аванс/залог за квартиру Васи». А почему Маша дала? На каком основании Вася взял? Маша имеет право дать? А Вася взять? Они вообще имеют право договариваться? Любое действие имеет правовое основание и это основание должно быть указано и сторонам понятно. И еще раз: недвижимость - тема дорогая, двучтения и вопросы недопустимы.
В моем случае «шапка» выглядит так: «Мы, гр. РФ, Иванова Мария Ивановна, 19.02.1983 г/р, пол: женский, паспорт ….., именуемая в дальнейшем «Продавец», с одной стороны, и гр. РФ Петрова Клавдия Владимировна, 26.03.1967 г/р, пол: женский, паспорт…., далее именуемая «Покупатель», (далее вместе - «Стороны»), на правовых основаниях статьи 434.1 Гражданского Кодекса РФ, в настоящем протоколе фиксируем нижеследующие договоренности».
Статья 434.1. Переговоры о заключении договора - чем хорош составленный на его базе протокол переговоров? - Да всем, так как позволяет впихнуть в него все вопросы, вплоть до перечня передаваемого вместе с квартирой «движимого имущества» - например, а вопросов не мало. Пример: просто квартира, без имущества, просто продается - согласование всех моментов сделки в протоколе нарисует около 20 пунктов (без подпунктов). А теперь представьте, что это не квартира, а дом, например. Продавец уверяет, что все классно, по документам тоже все хорошо, вы вносите задаток по «стандартной форме агентства», агент начинает шустрить - готовить сделку. Вы же, проезжая мимо с товарищем, заворачиваете на свой будущий дом - похвастаться. А товарищ, вместо «Вау!» хватается за голову и пальцем тычет в треснутый цоколь из под которого вытекает вода: или с трубами проблема, или родник не отвели - год, два и дом перекосит.
Вы в ужасе звоните агенту - братан тормози! Он же невозмутимо отвечает: статья 381 ГК РФ - от сделки отказываетесь, задаток теряете. И будет прав. Недвижимость осмотрели? - осмотрели. Решение приняли сами? - сами. А то, что ваша квалификация не позволяет увидеть «скрытые моменты» - ваша проблема, надо было экспертизу заказывать.
В случае с протоколом такой фокус не пройдет ибо: «Недобросовестными действиями при проведении переговоров предполагаются: 1) предоставление стороне неполной или недостоверной информации, в том числе умолчание об обстоятельствах, которые в силу характера договора должны быть доведены до сведения другой стороны;»
Скорректировать протокол переговоров, в связи с открывшимися обстоятельствами, тоже можно, в отличии от соглашения о задатке: обещал купить? - покупай, а «обстоятельства» - твои проблемы, раньше надо было думать.
Это был «просто дом», а если дорогой дом? А очень дорогой дом? Вы сможете легитимно и правомочно в «соглашении о задатке» зафиксировать заверения продавца о технических характеристиках строения, процедуру проведения строительной экспертизы, ставящиеся перед ней вопросы и последствия несоответствия ответов ранее данным заверениям? Какие несоответствия критичны, какие не очень? Да и за саму экспертизу кто платит? А это не дешевое удовольствие. Причем платит в вариантах: продавец правдив, правдив не во всем, обманывал. В 7 параграфе ГК РФ - правовые основания соглашения о задатке, такого и близко нет. Оно, конечно, не запрещает вам ссылаться на иные статьи ГК и настаивать на их применении в текущей ситуации, вот только и оппонент этого права не лишен. Вывод: в суд. А про императивные и диспозитивные нормы я уже рассказывал.
Ну и хватит о грустном, возвращаюсь к веселой сделке.
Созвонился со всеми сторонами, запросил документы, пообщался, пожелания и видения выслушал, сказал что еще понадобится и где это брать. Виски помассировал и засел за составление Протокола переговоров. Техническая сторона протокола: кто, кому, чего, когда - мелочь, разве что букв много, основной вопрос требующий детализации - нивелировать пункт 2 статьи 568.
Содержащаяся в данной статье проблема - презумпция равноценности обмена, а если обмен неравноценен, сторона передающая «дешевое» обязана оплатить разницу. В договор конечно можно вставить пункт о том, что стороны признают обмен равноценным, но это не помешает в будущем оппоненту обратиться в суд с требованием пересмотра условий обмена. Причина: в заблуждение ввели, охмурили, да и вообще - не в себе был. В моем же случае, это еще и очень хорошо подтверждается цифрами: кадастровая стоимость обмениваемого имущества отличается в десять раз. Плюс «тревожный пассажир» на вершине цепочки - московский креативщик.
Вывод: никакого обмена, только купля-продажа, причем по полной рыночной стоимости:
1 сделка - тюменские пенсионеры продают апартамент в Будве московскому креативщику;
2 сделка - креативщик продает пенсионерам московскую квартиру;
3 сделка - пенсионеры продают московскую квартиру девушке из Тольятти;
4 сделка - девушка из Тольятти продает «сочинское нечто» пенсионерам.
То есть не один протокол, а СЕМЬ. Четыре - протоколы сделок купли-продажи, два протокола - обмены «баш на баш» и седьмой - общий протокол обмена в котором прописана вся цепочка.
Благо родное законодательство позволяет не встречаться лично для подписания такого количества бумаг, а именно: «На правовых основаниях ст. 160 ГК РФ и ст. 71 ГПК РФ Стороны признают надлежащим подписание данного протокола путем обмена подписанными отсканированными копиями с использованием месенджера WhatsApp. Такие документы обладают полной юридической силой, считаются подписанными простой электронной подписью и приравниваются к документам на бумажном носителе. Для обмена с использованием месенджера WhatsApp Стороны используют заявленные в данном протоколе контактные данные».
Как стороны на такое пошли? - та элементарно, им это выгодно и понятно: закрывается проблема с разницей сроков регистрации. Продажа в Сочи нотариальная - регистрация 2-3 дня. Продажа Москвы - обычная межрегионалка с регистрацией до двух недель. Про Черногорию вообще молчу - месяц при хорошем раскладе. Они там в Европе вообще дикие: ни одного МФЦ нет и любая бумажка, это именно бумажка, которую надо руками взять и отвезти. Еще и от метро «Владыкино» далеко. Жуть. Средневековье.
А собственно на этом все. Продажа в Черногории - местные агенты работали. Москва - я по доверенности от продавца. Остальное - обычный межрегион. Ничего интересного: есть четкая «дорожная карта» сделок и все знают что делать и что будет дальше. Разве что поведать как дистанционно с регистрационного учета снимать? Вообще актуальная тема, по доверенности-то не снимают - только личная подача заявления зарегистрированного лица в паспортный стол по месту регистрации, а из-за границы для этого как-то не очень прилетать хотят. Но это можно сделать, причем тремя способами.
Как, соратники, рассказать? Если интересно - дайте знать, настучу на досуге.
До связи ;)