Цифровизация за последние годы вошла в различные сферы нашей жизни и эксплуатация зданий - не исключение. Тем более, это не просто модный тренд, а действенный способ не только повысить эффективность управления и эксплуатации здания, но и оптимизировать издержки. Давайте вместе с экспертами компании “Виста Сервис” рассмотрим актуальные тенденции в данной сфере.
Что такое “умное здание”
Первое в мире решение для управления “умными зданиями” появилось в конце 1970-х годов. И за это время пройден огромный путь. Сейчас “умное здание” – это комплексное решение, позволяющее контролировать функционирование инженерных систем, систем безопасности, принимать заявки на выполнение работ и осуществлять обратную связь с пользователями. В их развитии заинтересованы не только компании, управляющие домами и коммерческой недвижимостью, но и IT-компании, а также государство. В зарубежных источниках такие системы управления называются BMS (Building Management System, система управления зданием).
Какие бывают системы управления “умными зданиями”
Эксперты выделяют три основных типа решений для “умных зданий”. Первый - распределенные системы состоят из устройств двух видов (источники и приемники), объединенных простыми связями в единую сеть. Источниками являются разного рода панели, выключатели, датчики, которые при изменении состояния (включено/выключено) направляют сигнал в управляющую шину. В свою очередь, приемники – это различные лампы, видео- и аудиоустройства, диммеры, выходы (аналоговые и дискретные), состояние которых меняется при изменении статуса в шине управления. Распределенные системы подходят для контроля за утечками воды, управления несложными элементами (ворота, шторы). При этом есть устройства, могущие быть и источником, и приемником. Такие системы легко настраиваются и при выходе из строя одного элемента продолжат работу. Однако распределенные системы не обладают общим информационным пространством (нет возможности узнать статус конкретного гаджета) и отличаются невысокой гибкостью.
Второй тип – централизованные системы. Они состоят из трех элементов: логического (головного) устройства, исполнительных гаджетов и комплекта датчиков. Они могут быть соединены при помощи различных интерфейсов: Wi-Fi, ИК, Ethernet. В отличие от распределенных устройств, у централизованных имеется возможность сформировать конфигурацию под конкретный объект и создать сложные сценарии. Например, датчики движения одновременно могут использоваться как в системах безопасности, так и при управлении освещенностью помещений. Недостаток данной системы - при выходе из строя центрального элемента она перестанет работать.
Третий вид – комбинированные системы. Они представляют собой сочетание распределенных и централизованных систем: существует центр управления, где принимаются решения, а также несколько централизованных (децентрализованных) систем, обслуживающих конкретную сферу. Для каждой отдельной системы предусмотрен свой контроллер, что повышает надежность общей системы, а также упрощает ее наладку.
Стоит выделить и направления, которые могут стать “умными”. Во-первых, это диспетчеризация здания, что позволяет быстро выявить неполадки и принять меры. Во-вторых, это системы контроля утечек (например, аквастоп). В-третьих, это системы безопасности (в том числе пожарной). В-четвертых, это механизм обратной связи с пользователями (прием и отработка заявок).
Преимущества “умных зданий”
Для управляющей компании “умное здание” - не просто строчка в портфолио, а реальный способ снизить затраты на эксплуатацию. Например, создание полноценного “цифрового двойника” всех систем позволит контролировать их работу и при необходимости быстро устранять неполадки, а также хранить данные о периодическом обслуживании и ремонтах. Кроме того, “умное здание” позволяет оптимизировать и штатную численность: четкий контроль деятельности персонала позволит выявить лишние кадры и тем самым снизить расходы на заработную плату. Существуют свои плюсы и для собственников/арендаторов помещений: они получают эффективный механизм обратной связи и контроля за работой управляющей компании.
Мы убедились, что “умное здание” – не просто очередная модная тенденция, а реально работающий способ повышения эффективности управления объектом. Уверены, что в будущем это станет такой же нормой жизни, как мессенджеры или социальные сети.
