На территории Ленинградской области у 23% земельных участков нет точных границ. Многие правообладатели откладывают межевание, считая эту процедуру сложной, затратной и, в целом, не обязательной.
На главные вопросы, связанные с межеванием, отвечает Игорь Шеляков, руководитель Управления Росреестра по Ленинградской области.
- Что такое межевание и зачем его делать?
- «Межевание участка» - это комплекс работ по восстановлению, установлению, изменению и закреплению границ участка, определение его площади и местоположения на местности в соответствии с действующим законодательством.
На сегодняшний день законодательство не обязывает собственников земли устанавливать границы, эта процедура носит добровольный и заявительный характер.
Однако установление границ является гарантией прав собственника земельного участка.
- В старых документах есть план земли, это является подтверждением «межевания»?
- У многих жителей Ленинградской области в документах на право собственности участка, например, таких как государственный акт на земельный участок, содержится условное описание границ участка без детальной привязки к местности.
В реальности площадь участка может оказаться больше или меньше указанной в свидетельстве на землю. Такое отсутствие точно определенных границ является одной из основных причин большинства конфликтов между владельцами смежных участков.
При этом земельные споры между правообладателями смежных земельных участков в соответствии с требованиями действующего законодательства рассматриваются только в судебном порядке.
- Для чего нужно установить границы?
- При строительстве капитальных объектов (например, жилого дома) действуют различные нормативы (СНИПы), такие, как отступ от границ участка в метрах. Соблюсти нормативы легче, если границы участка закреплены, и вероятность избежать неприятностей в будущем больше.
Если вы давно пользуетесь участком и планируете на нем возвести строение, целесообразно предварительно выполнить межевание. Это необходимо, чтобы убедиться, что никто из соседей, которые уже ранее провели установление границ своих участков, не «наехал» на ваш участок, и ваше строение не окажется на «чужой» территории.
Если собственники решат разделить земельный участок, это также возможно только при наличии установленных границ.
При продаже жилого дома с участком, продавец рискует столкнуться с проблемой, когда покупатель или кредитная организация, предоставляющая денежные средства на приобретение недвижимости захотят увидеть реальные границы участка на местности.
- Если участок без границ и собственник пользуется большей площадью, чем указано в документах, это нарушение?
- Почти в каждом поселении есть владельцы участков, которые специально или случайно «прирезали» несколько соседних квадратных метров на первый взгляд ничейной земли.
Узаконить такие метры возможно с помощью проведения межевания, но - на величину не более чем предельный минимальный размер, предусмотренный для определенного вида разрешенного использования.
Он указан в Правилах землепользования и застройки соответствующего поселения, в котором находится участок.
Не зная местоположения границ земельного участка, собственник рискует невольно стать нарушителем земельного законодательства.
- Как узнать проведено ли межевание земельного участка (установлены ли его границы)?
- Обычно владельцы считают, что если есть забор - то вот она, граница. Но юридически значимыми признаются лишь те сведения о границах, которые внесены в ЕГРН.
Чтобы удостовериться, необходимо получить выписку из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости. Если в реестре нет необходимых сведений о границах, в выписке будет особая отметка: «Границы земельного участка не установлены в соответствии с требованиями земельного законодательства».
Получить выписку можно через офисы МФЦ, а также воспользовавшись электронными сервисами на сайте Росреестра, Федеральной кадастровой палаты Росреестра или на сайте Госуслуг.
Также можно использовать сервис «Публичная кадастровая карта». Найти конкретный объект проще всего по адресу или кадастровому номеру участка. Если в окне описания появляется отметка «Без координат границ», значит, границы не установлены.
- Кто обладает правом по установлению границ земельного участка?
- Право по установлению границ земельного участка принадлежит правообладателю земельного участка.
- Кто проводит межевание земельного участка?
- Для проведения межевания следует обратиться к кадастровому инженеру, который проведет кадастровые работы по определению площади и координат границ земельного участка. К выбору кадастрового инженера советуем относиться внимательно, поскольку от него зависит результат выполненных работ.
Например, в филиале ППК «Роскадастр» по Ленинградской области работают кадастровые инженеры, уполномоченные на проведение всех видов кадастровых работ.
Если правообладатель решит обращаться в другую организацию, то перед заключением договора с кадастровым инженером советуем проверить информацию о нём на сайте Росреестра c помощью сервиса «Реестр кадастровых инженеров». Здесь также можно узнать о качестве работы этих специалистов, оценить результаты их профессиональной деятельности.
- Требуется ли согласовывать границы участка с соседями?
- Мало уточнить местоположение границ участка – необходимо согласовать его с правообладателями смежных, то есть соседских участков. Кадастровый инженер должен направить им соответствующие извещения на почтовый или электронный адрес, также допускается согласование в индивидуальном порядке.
Если найти их не получается, кадастровый инженер публикует извещение в местной прессе. Адресат будет считаться уведомленным, даже если он не прочитает это объявление. Правообладатели смежных участков должны подтвердить свое согласие, подписав акт согласования.
Если они не согласны, то могут направить свои возражения кадастровому инженеру. Возражения должны быть зафиксированы в акте согласования местоположения границ земельного участка, а также приложены к межевому плану.
Далее документы необходимо передать в Росреестр. Государственные регистраторы проведут правовую экспертизу, и если всё будет в порядке, то сведения о границах участка будут внесены в ЕГРН.
- Будет ли межевание обязательным?
- На днях Госдума приняла в первом чтении разработанный Росреестром законопроект, направленный на повышение эффективности использования земельных участков и объектов недвижимости.
Предлагается ввести правило «построил-оформи», согласно которому граждане и организации после завершения строительства обязаны зарегистрировать объект. Сейчас оформление созданных зданий и сооружений происходит по желанию их создателей.
Если объект построен в рамках долевого участия в строительстве, застройщик самостоятельно направит документы в Росреестр для регистрации права собственности дольщика на квартиру или машиноместо. Это освободит граждан от лишних временных и трудовых затрат.
Также предусмотрена возможность регистрации прав или сделок только в отношении земельных участков с точными границами. Соответствующее поручение дал Президент РФ для уменьшения количества земельных споров. Важно помнить, что до регистрации прав граждане не являются собственниками таких объектов.
- Как установить границы участка с наименьшими затратами?
- В марте 2021 года вступили в силу изменения в Федеральный закон «О кадастровой деятельности», согласно которым выполнять комплексные кадастровые работы можно будет не только за счёт бюджета, но и за счет внебюджетных источников: на средства заинтересованных граждан и юрлиц.
Заказчиками могут выступать садоводческие товарищества, гаражные кооперативы, ТСН. Решение о проведении таких работ принимается на общем собрании. Проведение комплексных кадастровых работ (ККР) можно будет выполнить для всех объектов, расположенных на территории садоводства или кооператива.
Получится намного дешевле, чем если заказывать обычную процедуру межевания для каждого участка в отдельности. В среднем цена межевания одного участка в области составляет 6 тысяч рублей и более; при проведении ККР в прошлом году стоимость одного объекта составила 800 рублей.
При проведении комплексных работ упрощается процедура согласования, не нужно собирать подписи каждого собственника. Есть и другие плюсы. Можно определить границы земель общего пользования, границы необрабатываемых участков, выяснить,
кто самовольно занял участок общего пользования и сузил проезд. ККР дает возможность исправить реестровые ошибки.
Согласование границ проводится согласительной комиссией, карта-план территории утверждается администрацией района или округа.
