Первый месяц осени-2024 увенчался для российского рынка жилья рядом важных новостей. Какие-то из ключевых событий вы могли пропустить, поэтому публикуем традиционный обзор.
- Экономика
- Рыночная ипотека
- Льготные ипотечные программы
- Новостройки
- «Вторичка»
- Аренда
- Без комментариев
Экономика
Начнем с того, что на своем последнем заседании от 13 сентября ЦБ повысил ключевую ставку с 18 до 19% годовых. Выше «ключ» был лишь в феврале-марте 2022 года, когда находился на уровне 20%. Свое решение регулятор объяснил высоким инфляционным давлением, добавив, что не исключает новых увеличений ключевой ставки.
К слову, бывший министр финансов и банкир Михаил Задорнов объявил, что рынок уже готов к росту «ключа» до 20%.
В ВТБ и вовсе заявили, что ключевая ставка может вырасти до 23% уже к концу этого года. По словам, первого зампреда ВТБ Дмитрия Пьянова, данный прогноз воплотится в жизнь, если инфляция устремится к 8%.
Минэкономразвития, в свою очередь, допустило «переохлаждение» экономики России в 2025 году. Об этом следует из разработанного ведомством стрессового сценария макроэкономического развития страны до 2027 года с учетом санкционного давления и ужесточения политики Центробанка.
Рыночная ипотека
Для нельготного сегмента ипотеки уходящий месяц, прежде всего, запомнится рекордным уровнем средней ставки, превысившей 21%. На «первичке» данный показатель достиг 21,28%, а на «вторичке» – 21,3% против 14,21% и 14,45% годом ранее.
Понятно, что по рынку можно встретить и более высокие ставки на стандартные программы кредитования. Так, ВТБ поднял ставки по рыночной ипотеке на 1,5%, или до 22% годовых, объяснив это ростом «ключа» до 19% и высокими ожиданиями его дальнейшего увеличения.
На фоне столь высоких ставок немудрено, что россияне все чаще допускают значительные просрочки по ипотеке в более чем 90 дней. Объем таких ипотек, по данным ЦБ, только за первые пять месяцев 2024-го вырос на 16%, или до 106 млрд рублей.
Еще одним важным событием стало сообщение Банка России о том, что с нового года начнет действовать стандарт защиты ипотечных заемщиков. Этот документ, разработанный представителями банков и банковских ассоциаций, согласован регулятором, дабы обеспечить прозрачность ипотечных условий и исключить высокорисковые схемы кредитования. О последствиях принятия данного стандарта для рынка нашей редакции подробно рассказал эксперт:
Льготные ипотечные программы
Что касается программ с господдержкой, то в сентябре больше всего новостей заслужила семейная ипотека. После отмены льготной ипотеки на новостройки под 8% годовых эта программа стала главным драйвером рынка. Понятно, что предусмотренные из бюджета лимиты начали стремительно таять. В итоге уже 18 сентября Сбер анонсировал приостановку приема заявок по семейной ипотеке. К крупнейшему кредитору присоединились «Т-Банк», «Уралсиб» и «Россельхозбанк».
Меж тем большинство банков выразили уверенность в достаточности лимитов господдержки (по расчетам Минфина, хватит до ноября). Среди таковых – ВТБ, «Альфа-Банк», «МТС Банк», ПСБ, «Абсолют-Банк», «Новикомбанк», «Газпромбанк» и МКБ.
Одновременно кредиторы начали предпринимать меры по ужесточению условий по семейной ипотеке из-за нехватки лимитов. Так, ВТБ, «Газпромбанк» и «Совкомбанк» увеличили минимальный первый взнос до 50,1%. Также банки начали предлагать ипотеку на более жестких условиях, проявляющихся в сокращении срока кредита либо оформлении займов по комбинированным программам. Последние предполагают выдачу части средств по малодоступным ныне рыночным ставкам.
Резюмируя по этому пункту, остановимся на последних данных Счетной палаты. В высшем органе госаудита подсчитали, что субсидирование льготной ипотеки в 2024-2026 годах обойдется в более чем 1 трлн рублей. При этом ежегодные траты на жилзаймы с господдержкой значительно превысили первоначальные планы, оказавшись выше на 42,6% в 2021-м и на 47,4% – в 2023-м. В 2022-м разница и вовсе составила 177,8%.
Новостройки
В августе цены на первичные «однушки» снизились в большинстве российских городов. В среднем стоимость таких объектов составила 6,8 млн рублей, что на 0,6% меньше по сравнению с июлем.
В то же время студии и многокомнатные квартиры в конце лета, наоборот, подорожали. Студии прибавили в среднем 0,5% к стоимости (до 5,2 млн рублей), «двушки» – 0,7% (до 9,6 млн рублей), а «трешки» – 0,1% (до 12,9 млн рублей). Таковы данные «Яндекс Недвижимости», выяснившей также, что в сентябре новостройки в российских мегаполисах начали дешеветь.
Конкретизируя, цены на первичное жилье в городах-миллионниках в первый осенний месяц снизились на 0,2%, составив 166 тыс. рублей за квадратный метр. Особенно заметное удешевление наблюдается в Воронеже (–2,3%), Нижнем Новгороде (–1,9%) и Москве (–1,5%, до 364 тыс. рублей за кв. м). В Петербурге цена квадратного метра упала на 0,6%, до 244 тыс. рублей.
В целом аналитики пришли к выводу о начале тренда на удешевление первичного жилья. В перспективе специалисты ожидают появление новых акций от девелоперов, а также постепенное снижение средней цены квадратного метра в ближайший год, если, конечно, макроэкономическая ситуация останется стабильной.
«Вторичка»
В отличие от новостроек, вторичное жилье пока только дорожает. Так, по данным «Циан. Аналитики», готовое жилье в среднем по стране выросло в цене по итогам третьего квартала на 1%. Такое положение дел эксперты связали с отложенным спросом. До завершения льготной ипотеки под 8% годовых многие потребители рассматривали новостройки, сейчас же интерес к вторичному рынку вернулся, несмотря на высокие ипотечные ставки. В связи с этим цены вновь начали демонстрировать незначительный рост.
«Мы ожидаем сохранения околонулевой динамики цен предложения с наращиванием спреда (разницы – ред.) между стоимостью объектов при первой публикации и при снятии объявления. Отдельные периоды коррекции средних цен вполне возможны, но до конца года их заметное (на 10 п. п. снижение) мы не увидим», – прокомментировала эксперт «Циан.Аналитики» Елена Лапшина.
Похожего мнения придерживаются в «ИНКОМ-Недвижимости», где полагают: инфляция не позволит «вторичке» дешеветь.
«В России дорожает все – электричество, бензин, товары, услуги, и этот процесс гораздо более быстрый и заметный, чем ожидалось ранее. При такой инфляционной нагрузке все меньше оснований предполагать, что недвижимость подешевеет», – следует из слов директора направления «Вторичный рынок» компании «ИНКОМ-Недвижимость» Сергея Шломы.
Аренда
Съемные квартиры подорожали во всех регионах страны. Причем за один лишь август ставки выросли больше, чем за весь второй квартал – сообщил «Мир квартир». В среднем по стране аренда «однушек» обходится теперь на +9,2% (в рублях это около 25,7 тыс. рублей). Ставки же на двух- и трехкомнатные квартиры выросли на 8,4 и 6,7%, или в среднем до 32,3 тыс. и 38,8 тыс. рублей соответственно.
И то ли еще будет – уверены специалисты, прочащие новые удорожания съемного жилья. Так, в столице ставки до конца года могут вырасти на 5-10%. Причины тому – повышенный спрос и дефицит предложения, рассказала Оксана Полякова, замдиректора управления аренды квартир «ИНКОМ-Недвижимости». Дело уже даже дошло до того, что владельцы жилья устанавливают запрет на размещение квартирантов не только с домашними животными, но и детьми.
Без комментариев
Чтобы быть в курсе главных событий рынка недвижимости, читайте новости и статьи на нашем сайте.