Сегодня мы поговорим о том, как снять квартиру, на что необходимо обратить внимание и какие права есть у сторон.
Начнём с определения по съёму жилого помещения.
Как ранее я заметил, большинство людей путают юридические понятия. Когда собственник сдаёт своё имущество (жилое или нежилое помещение), это называется наймом (ст. 671 ГК РФ), а если собственник сдаёт помещение под коммерческие цели, в таком случае речь идёт об аренде такого помещения (ст. 606 ГК РФ).
Вы можете назвать договор как угодно, в принципе на сделку это никак не влияет.
Здесь наверное речь больше о принципе и верном понимании права в юридическом смысле. Закон предполагает, что стороны свободны в своих действиях и если всё-таки будете сделку считать арендой, как Вам угодно, здесь нарушений не будет (ст. 421 ГК РФ).
Главное, чтобы со своего дохода за сдачу имущества платили налог, по закону это 13% НДФЛ либо оформить статус самозанятого и в таком случае будете платить налог 4% или 6%, если сдаёте имущество предпринимателю (юрлицу).
Договор и условия найма
Теперь ближе к теме. Смотрите, если Вы снимаете жилое помещение, собственник не может навязывать свои условия и прочее. То есть, он может установить стоимость найма жилья, другие условия, но Ваше право согласиться на условия либо их дополнить (ст. 674, 682 ГК РФ).
Также, скажу на практике, наличие или отсутствие договора найма ни на что не влияет. Если стороны изначально идут на сделку по доверии, то есть, в дальнейшем не подразумевает никакого обмана, одна сторона добросовестно платит за найм, а другая предоставляет свое имущество в должном виде и несёт бремя за его содержание (ст. 210 ГК РФ), договор в принципе не нужен.
Если же с жилым помещением передаётся какое-либо имущество, в этом случае есть резон составить в простой форме такой договор.
В дополнительном соглашении к нему рекомендуем указать перечень имущества и его состояние, которое передаётся во временное распоряжение на весь период найма (аренды) (ст. 673 ГК РФ).
Предмет договора найма
Перед заключением договора, внимательно изучите все его условия, внимание уделите на стоимость найма, срок действия договора, право проживания конкретных нанимателей, право на расторжение договора и обязательно убедитесь, что перед Вам реально собственник жилого помещения.
Попросите собственника предоставить выписку из ЕГРН, можно заказать бесплатно на госуслугах, этого будет достаточно (ст. 62 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).
Проверьте раздел права собственности, нет ли также ограничений либо арестов.
Если квартира в ипотеке, будет указана запись о залоге жилья.
Желательно все изменения и дополнения внести в договор до его подписания.
Но как показывает практика, большинство проблем скрывается через некоторое время, как правило, технического характера.
Если же на сделке присутствует представитель, проверьте у него доверенность и полномочия по ней. Саму доверенность можно проверить через портал Федеральной нотариальной палаты.
Отдельные моменты
Главный и основной момент, определите периоды посещения собственника. С момента подписания договора наймодатель не может прийти без уведомления.
По общим правилам срок такого уведомления составляет 30 дней.
В случае форс-мажора, то есть, при аварии собственник может зайти в жилое помещение в любой момент, здесь согласие нанимателей не требуется.
Регистрация, дети и иностранцы
Также в договоре следует указать лиц, которые могут проживать в жилом помещении.
При этом, если у нанимателя есть несовершеннолетние дети, согласие собственника здесь не требуется уже (ст. 20 ГК РФ). Даже можно оформить им регистрацию в квартире, закон это позволяет. Поэтому, собственников также хотим обратить своё внимание на этот момент. Выписать например детей даже через суд крайне сложно.
А вот с регистрацией нанимателей, здесь стороны решают между собой вопрос. Но опять, для собственников мы рекомендуем оформить временную регистрацию.
Если оформить постоянную регистрацию, выписать такого нанимателя из квартиры можно будет без его согласия только в судебном порядке (ст. 131-132 ГПК РФ).
Будьте крайне осторожны при сдаче жилья иностранцам, если Вы им оформите регистрацию, но проживать по факту будут в другом месте, Вас могут привлечь к уголовной ответственности по факту фиктивной регистрации (ст. 322.3 УК РФ).
Прописку же граждан РФ на практике никто не проверяет, но ответственность также существует, если обнаружится факт фиктивной регистрации (ст. 322.2 УК РФ).
Здесь могут донести до полиции Ваши соседи, знакомые или просто третьи лица.
Старайтесь с соседями держать нейтральное отношение, «стукачом» может быть любое лицо, даже которое Вы не знаете. У нас очень много «добрых» людей, готовых насолить Вам в любой момент, хотя их права не затрагиваются.
Залог
Также, в большинстве случаев, собственники берут залог, хотя законом он не определён. Это некая гарантия на случай причинения ущерба жилью и в случае, если наниматель допустит просрочку за найм жилья.
Обычно, залог возвращается при выезде нанимателей, но не всегда.
Залог может идти в счёт найма жилья за последний месяц, такое также встречается. Этот момент стороны определяют самостоятельно между собой.
Если по какой-либо причине жильё Вам не понравилось либо изменились планы, можете договор расторгнуть, но необходимо уведомить собственника как минимум за месяц. При отсутствии договора найма, достаточно устной формы уведомления. В случае спора, вопрос решается уже в судебном порядке.
Для собственников, указать срок действия договора найма можете любой.
При этом данный срок никак не влияет на оплату налога на доход.
При заключении договора на срок менее 12 месяцев, не нужно его регистрировать через Росреестр. Почему многие оформляют договор на 11 месяцев, но платить налоги надо в любом случае.
Проверка жилого помещения
Как и никто сегодня фактически рынок аренды (найма) жилья не проверяет.
Участковые могут проверить, но если им поступит такой сигнал, а так, их фактически вопрос никак не касается. Да и доказать факт сдачи жилья невозможно практически, очень сложно.
По закону ведь жилище неприкосновенно и даже полиция не может просто так зайти к Вам, необходимы основания либо решение суда, в противном случае действия сотрудников будут считаться самоуправством и превышением должностных полномочий (ст. 139 УК РФ).
Юрист Кочетков А. В.
https://www.9111.ru/questions/77777777724185567/
