Крупный швейцарский банк опубликовал результаты своего ежегодного исследования рынка недвижимости за 2024 год. В ходе исследования эксперты не только определили города, где существует высокий риск возникновения ценового пузыря, но и выделили регионы, где цены на недвижимость являются адекватными.
Рынок жилья — один из ключевых элементов экономики
UBS Global Real Estate Index за 2024 год оценивает состояние рынка недвижимости в долгосрочной перспективе и помогает отслеживать риск возникновения пузыря в городах мира.
Что такое «пузырь»
На рынках недвижимости иногда происходит так, что цены на жильё сильно завышены. Это называется «ценовой пузырь». Пока он не лопнет, нельзя точно сказать, насколько завышена цена.
Но есть признаки, которые показывают, что цены на жильё растут слишком быстро. Например, цены не соответствуют доходам людей и арендной плате. Также есть проблемы в экономике, такие как переизбыток кредитов и чрезмерное строительство.
UBS изучает рынок недвижимости, чтобы понять, есть ли риск появления «пузыря». Но эксперты не могут сказать, когда и как он лопнет. Цены на жильё могут упасть из-за изменений в экономике, настроения инвесторов или увеличения предложения.
Как оценивали
UBS анализирует пять факторов: соотношение стоимости недвижимости к доходу от неё и стоимости аренды, изменения в соотношении ипотеки к ВВП и строительства к ВВП, а также относительный показатель стоимости недвижимости города по сравнению с ценой по стране. Если значение индекса превышает 1,5, город считается подверженным риску возникновения пузыря.
Тренды
- Перераспределение рисков. В Европе дисбаланс уменьшился, в Азиатско-Тихоокеанском регионе остался стабильным, а в США вырос. В этом году Майами возглавил рейтинг рисков, в то время как Дубай продемонстрировал самый значительный их рост с середины 2023 года. Отметим, что самый популярный у покупателей недвижимости эмират ОАЭ оказался в категории городов мира с умеренным риском возникновения пузыря.
- Лопнувшие пузыри. В городах, где накопился значительный дисбаланс, цены на жильё упали на 20% с середины 2021 года. Для сравнения: во всех остальных городах, участвовавших в исследовании, коррекция составила в среднем 2%.
- Неравномерность. По сравнению с прошлым летом средние цены на жильё выросли на 2%. Однако этот рост был неравномерным: в то время как реальные цены в Париже и Гонконге упали на 10%, в Варшаве и Дубае они увеличились более чем на 10%.
- Нехватка жилья. Количество разрешений на строительство сокращается в большинстве городов на фоне ухудшения условий финансирования. Реальная арендная плата выросла в большинстве городов и в среднем увеличилась более чем на 5% за последние два года.
- Заморозка рынка. Покупатели могут позволить себе на 40% меньше жилой площади, чем в 2021 году, до повышения процентных ставок. В результате покупается меньше недвижимости, что подтверждается резким снижением роста объёмов ипотечных кредитов.
- Ситуация меняется. Поскольку стоимость финансирования становится более привлекательной, спрос на жильё уже достиг дна, и цены должны вырасти. Экономический рост будет иметь решающее значение для определения динамики цен.
Города с высоким риском образования пузыря на рынке недвижимости
- Майами, США
- Токио, Япония
- Цюрих, Швейцария
Справедливые цены
В 2024 году аналитики UBS выделили семь городов мира, где цены на недвижимость можно назвать справедливыми:
- Милан (Италия)
- Варшава (Польша)
- Стокгольм (Швеция)
- Париж (Франция)
- Нью-Йорк (США)
- Лондон (Великобритания)
- Сан-Франциско (США).
Источник и инфографика: UBS