Как можно попасть к реке, не проходя через участок соседа? Зачем геодезистам может понадобиться использовать вашу землю? И можно ли за это получить денежное вознаграждение?
В этой статье мы подробно рассмотрим, что такое сервитут, как организовать доступ к своему участку через соседский, какие документы нужны для получения доступа к земельному участку через соседний и как проходит процедура установления права пользования чужой землей.
1. Законодательная база.
Давайте разберемся, какие законодательные акты регулируют доступ к земельному участку.
Понятие сервитута закреплено в статье 23 Земельного кодекса Российской Федерации (ЗК РФ). Согласно этому закону, сервитут представляет собой право ограниченного пользования чужим земельным участком (ЗУ).
Сервитут может быть публичным и частным, а по времени действия — срочным и постоянным.
Землевладелец имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться своей землей. Однако он также обязан обеспечить доступ к участку, который указан в соответствующих документах, а также лицам, обладающим сервитутами.
Право требовать установления сервитута от собственника соседнего участка закреплено в статье 274 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ).
Право пользования чужим имуществом всегда связано с каким-либо объектом недвижимости, будь то здание, сооружение или земельный участок. Сервитут не может быть самостоятельным объектом купли-продажи или залога. Это означает, что право ограниченного пользования не может быть передано другим лицам, не являющимся собственниками недвижимости, для которых оно было установлено.
Согласно статье 275 ГК РФ, в случае перехода прав на земельный участок с установленным ограничением, обязательства по обременению (ограничению) автоматически переходят к новому собственнику.
Требование об установлении права пользования чужим земельным участком можно направить в органы федеральной, региональной или муниципальной власти, в зависимости от того, какой орган является собственником участка. Однако нельзя требовать предоставления права пользования чужой землей от ее арендаторов.
Если собственник сдаваемого в аренду недвижимого имущества является физическим или юридическим лицом, то требование о предоставлении сервитута должно быть направлено непосредственно к нему.
Важно отметить, что в случае невозможности мирного урегулирования вопроса, он может быть решен только в судебном порядке.
2. Кто вправе требовать установление сервитута.
Частный сервитут устанавливается исключительно на добровольной основе. Заинтересованное лицо и владелец земельного участка (ЗУ) заключают договор, в котором подробно оговариваются все детали и условия, связанные с ограничением на использование ЗУ.
В случае публичного сервитута согласие на доступ к земельному участку не требуется. Решение об установлении сервитута принимается на общественных слушаниях.
Землевладелец имеет право требовать установления сервитута. Это право могут реализовать собственники земельных участков, обладающие правом пожизненного наследуемого владения или постоянного бессрочного пользования.
Граждане или организации, владеющие недвижимостью на иных правах (например, аренда), не могут требовать предоставления права пользования чужой территорией. Однако они могут защитить своё право проходить или проезжать по чужому ЗУ и иные свои потребности, предъявив соответствующие требования об использовании принадлежащего им недвижимого имущества.
Частный сервитут — это право пользования чужим земельным участком, которое устанавливается на добровольной основе. Наши юристы https://myjus.ru с радостью помогут вам оформить данное обременение и подготовить все необходимые документы. Мы работаем дистанционно, в режиме 24/7, без выходных и праздников.
3. Обязанности сторон.
В договоре об установлении права проезда к земельному участку (ЗУ) участвуют две стороны: владелец сервитута, называемый управомоченным лицом, и тот, на чьей территории это обременение установлено, — обязанное лицо.
Обязанное лицо не должно создавать никаких препятствий для управомоченного в использовании его ограниченного права в пределах действия этого права на ЗУ.
Владелец обременения, в свою очередь, обязан своевременно и в размере, установленном договором, платить за право пользования чужим участком обязанной стороне. Плату можно требовать как от частного лица, так и от государственного органа, принявшего решение об установлении обременения.
Выплата должна быть соразмерна той выгоде, которую обязанное лицо могло бы получить, если бы его ЗУ не получил обременение.
Важно отметить, что заинтересованное лицо обязуется использовать предоставленное ему право пользования чужим ЗУ в тех целях и на тех условиях, которые установлены и закреплены в соответствующем двустороннем соглашении.
4. Сервитут, устанавливаемый на дорогу к участку.
Часто случается, что к собственному земельному участку можно добраться, только пройдя по соседнему. В таком случае есть возможность договориться с владельцем соседнего участка и обеспечить себе доступ к своей земле, установив частный сервитут.
Однако, если доступ к земле нужен не только одному человеку, но и группе лиц, то власти могут установить публичный сервитут для проезда и прохода к участку, чтобы удовлетворить интересы местных жителей. Это решение принимается на общественных слушаниях и не требует согласия собственника обременяемого участка. Таким образом, землевладельца могут обязать предоставить свою землю для общего пользования.
5. Требуемые документы.
Чтобы оформить право пользования чужой землёй, необходимо подготовить следующие документы:
1. Заявление: Его должен подать человек, в чью пользу устанавливается право пользования чужим земельным участком.
2. Договор: Документ в письменной форме, а также решения федеральных, региональных или муниципальных органов власти или постановление суда, которые подтверждают это право.
3. Удостоверения личности: Для физических лиц это паспорт, а для юридических — учредительные документы, выписка из ЕГРЮЛ и доверенность.
4. Квитанция об оплате госпошлины: Обязательный платёжный документ, подтверждающий уплату госпошлины.
5. Кадастровый план: Если обременение распространяется только на часть земельного участка, то к заявлению следует приложить кадастровый план, на котором обозначена область действия сервитута, или выписку из кадастровой службы. Если же обременение устанавливается на весь участок целиком, то такие документы не требуются.
6. Порядок установления сервитута.
Сервитут — это право ограниченного пользования чужим недвижимым имуществом. Давайте рассмотрим, как устанавливаются частные и публичные сервитуты.
Частного.
Чтобы наложить обременение на недвижимость, заинтересованному лицу, обладающему земельным участком (ЗУ), необходимо обратиться к владельцу обременяемой недвижимости с предложением о заключении соглашения о сервитуте.
Давайте подробнее рассмотрим, какие элементы входят в структуру соглашения о частном сервитуте:
1. Наименование соглашения и сведения о сторонах.
2. Информация о недвижимости, на которую накладывается обременение.
3. Сфера действия сервитута — границы и конкретная территория на ЗУ.
4. Цели и задачи обременения.
5. Размер платы за использование чужого ЗУ и порядок ее внесения.
6. Прочие условия, права и обязанности сторон по договору.
По условиям договора о сервитуте владелец обременяемого объекта недвижимости обязуется предоставить эту недвижимость за определенную плату для нужд правообладателя соседней территории.
В случае такого вида сервитута владелец обременяемого участка может быть обязан в судебном порядке:
- Обеспечить свободное перемещение по ЗУ.
- Создать условия для проведения работ по формированию и поддержанию систем мелиорации и водоснабжения в надлежащем состоянии.
- Обеспечить строительство и прокладку общественно важных инженерных коммуникаций, таких как линии связи, водоснабжение, газоснабжение, линии электропередач и т. д.
- Удовлетворить иные нужды, удовлетворение которых невозможно без установления права пользования чужой землей.
Обременение будет установлено с момента регистрации договора в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество (ЕГРП), после чего соглашение вступает в силу.
Публичного.
Такое обременение устанавливается в соответствии с нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, опираясь на градостроительную документацию и правила застройки, когда это необходимо для государственных или общественных интересов.
Публичный сервитут возникает в результате законодательных решений, принимаемых федеральными, региональными или муниципальными органами власти. Основная цель таких решений — реализация интересов государства, местной администрации или местного населения.
Ниже представлены цели, для которых администрация может посчитать необходимым установление публичного сервитута:
- Ремонтные работы и монтаж инженерных коммуникаций и объектов транспортной инфраструктуры.
- Необходимость периодического передвижения по территории земельного участка (ЗУ).
- Организация обеспечения водой.
- Установка специальных знаков и обеспечение доступа к ним.
- Сохранение исторически сложившихся традиций сенокошения и выпаса скота.
- Прогон скота.
- Обеспечение доступа к побережью.
- Проведение исследовательских работ.
- Сбор дикорастущих растений.
- Организация охоты и рыбалки на закрытом водоеме, расположенном на территории ЗУ.
Ключевое различие между частным и публичным сервитутом заключается в том, что первый устанавливается на платной основе. Тем не менее, публичный сервитут также может быть установлен на платной основе, но только в том случае, если у землевладельца возникли значительные проблемы и трудности из-за возникшего обременения.
Пример:
Часть земельного участка, на котором есть обременение, стала непригодной для растениеводства. Из-за сервитута пришлось перенести или разрушить хозяйственные объекты и так далее.
7. Процедура установления оплаты.
Лицо, желающее установить право пользования соседними землями, обязано выплачивать компенсацию владельцу обремененной недвижимости. Размер этой компенсации определяется характером и интенсивностью использования земельного участка (ЗУ) тем, в чьих интересах устанавливается обременение.
Помимо платы за право прохода или проезда через чужой участок, в состав суммы могут быть включены расходы владельца обремененного объекта на создание оптимальных условий для реализации сервитутного права. Сюда входят расходы на обеспечение охранно-пропускного режима, поддержание надлежащего технического состояния дорожного покрытия и другие затраты, которые могут возникнуть в конкретных обстоятельствах.
Согласно пункту 7 статьи 23 Земельного кодекса Российской Федерации, требование соразмерной платы в отношении публичного сервитута возможно только в том случае, если его установление приведет к значительным трудностям в использовании ЗУ.
Плата за сервитут рассчитывается как общая сумма потерь, понесенных собственником обремененного участка. Особенности платы за сервитут определяются Методическими рекомендациями по оценке соразмерной платы за право пользования чужим участком, утвержденными Федеральной службой земельного кадастра 17 марта 2004 года.
В соответствии с пунктами 1.6 и 1.7 вышеупомянутых рекомендаций, выплата за сервитут может осуществляться двумя способами:
1. Периодическая выплата: В этом случае оплата производится неоднократно в установленных долях в течение всего периода действия соглашения о сервитуте.
2. Единовременная выплата: Когда оплата осуществляется один раз, но в полном объеме за весь срок действия соглашения.
Способ выплаты определяется либо самим сервитутным договором, либо решением суда, либо нормативно-правовым актом органов государственной, региональной или муниципальной власти. Также стороны могут договориться о размере платы и способе ее внесения.
Согласно Гражданскому и Земельному кодексам Российской Федерации, размер платы за сервитут может изменяться в течение срока его действия.
На такие изменения могут повлиять несколько факторов:
1. Изменение прав землевладельца: Ограничения прав могут уменьшиться или увеличиться по истечении определенного срока после установления сервитута.
2. Изменение обстоятельств: Если обстоятельства, на которых основывалось заключение соглашения, значительно изменились, это может привести к изменению размера платы за частный сервитут.
3. Нормативно-правовой акт: Орган государственной или местной власти может принять нормативно-правовой акт, изменяющий размер платы за публичный сервитут.
4. Изменение сферы действия: Если сфера действия обременения изменилась, это может повлиять на размер платы.
5. Судебное решение: Если суд вынесет решение об изменении размера платы, это может быть сделано путем корректировки соглашения или административного нормативно-правового акта.
Таким образом, размер платы за право пользования соседними землями должен быть соразмерен выгоде, которую владелец обремененного земельного участка мог бы получить, если бы на него не были наложены ограничения.
При установлении сервитута лицо, пользующееся чужой территорией, может быть обязано платить. Наши юристы https://myjus.ru помогут вам определить возможный размер этой платы и проведут необходимые расчёты. Мы работаем дистанционно и готовы ответить на ваши вопросы в любое время.
8. Как оспорить отказ.
Владелец земельного участка (ЗУ), на который другое лицо желает установить свои ограниченные права, может отказать в этом, не подписав соответствующее сервитутное соглашение. Также следует учесть, что между сторонами могут возникнуть разногласия по некоторым пунктам договора.
Если это так, спор о праве пользования чужим наделом можно передать в суд для разрешения. На основании решения суда сервитут на ЗУ будет зарегистрирован в Едином государственном реестре прав (ЕГРП).
При подаче иска в суд необходимо грамотно составить просьбу об установлении соответствующего обременения. Землевладельцу следует указать в исковом заявлении не требование о заключении сервитутного договора, а просьбу об устранении препятствий в использовании территории. Такая формулировка считается юридически правильной в данном случае, и тогда собственник линий электропередач будет обязан заключить договор о сервитуте.
Важно! При обращении в суд для установления сервитута необходимо предоставить убедительные основания и доказательства того, что это действительно необходимо и без него не обойтись. Кроме того, в законодательстве должны быть соответствующие нормы, на которые можно будет опираться в точной формулировке, чтобы защитить свои законные права.
Пример:
Владелец земельного участка, на котором проложены линии электропередач, обратился в суд с иском к собственнику коммуникаций, требуя заключить сервитутный договор. Федеральный суд признал требования истца обоснованными, поскольку были выявлены реальные ограничения в использовании участка. Однако, несмотря на это, суд не смог удовлетворить требования истца, так как в законодательстве отсутствуют нормы, позволяющие обязать владельца коммуникаций заключить такое соглашение.
9. Основания для отмены или прекращения сервитута на проезд к участку.
Чаще всего сервитутный договор заключается на неопределённый срок, обычно для организации подъезда к земельному участку. Однако возможно заключение соглашения и на определённый срок. Как только указанный в договоре период заканчивается, право ограниченного пользования чужой территорией утрачивает свою силу.
Рассмотрим возможные основания для прекращения сервитута:
1. Суд признал, что использование земельного участка по целевому назначению стало невозможным из-за возникшего обременения (статья 276 Гражданского кодекса РФ).
2. Если владелец объекта недвижимости с обременением становится собственником сервитута.
3. Основания, послужившие причиной установления сервитута, более не существуют (статья 276 ГК РФ).
4. Участок физически ликвидирован.
5. Земельный участок изъят из гражданского оборота.
6. Землевладелец может потребовать от органа государственной власти или местной администрации, установившей сервитут, выкупа аналогичного участка, компенсации понесённых убытков или предоставления другого равноценного земельного участка.
7. Нормативный акт, установивший сервитут, утратил свою силу.
Есть определённые основания для прекращения сервитута. Наши юристы https://myjus.ru с радостью помогут вам дистанционно избавиться от этого обременения. Мы подготовим все необходимые документы и подскажем, куда их направить.
10. Судебная практика: обеспечение проезда к ЗУ.
Давайте рассмотрим две ситуации из судебной практики, которые иллюстрируют, как суд устанавливает сервитуты на земельные участки. В первой ситуации речь идет о частном сервитуте на часть участка ответчика, который предоставляет возможность проезда и въезда к объектам истца. Во второй ситуации суд устанавливает сервитут на дорогу к земельному участку через часть соседнего участка.
Ситуация №1.
Арбитражный суд, руководствуясь статьями 1 и 274 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 23 Земельного кодекса Российской Федерации и статьей 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, удовлетворил требования истца. Суд постановил установить право ограниченного пользования на часть земельного участка (ЗУ) площадью 637 квадратных метров с кадастровым номером (КН) 52:18:0040571:16, расположенного по адресу: г. Нижний Новгород, ул. Мостоотряда, 51, принадлежащего Обществу. Цель этого права — обеспечить беспрепятственный выход и въезд к объектам недвижимости, принадлежащим Предпринимателю. Ежегодная оплата за сервитут составила 18404 рубля. Это решение было подтверждено Постановлением Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 14 апреля 2016 года № Ф01-1149/2016 по делу № А43-29932/2014, в котором были оставлены без изменений решения Арбитражного суда Нижегородской области от 29 октября 2015 года и постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 28 января 2016 года по тому же делу.
Ситуация №2.
Истец обратился в Арбитражный суд с исковым заявлением о предоставлении права прохода и проезда через ЗУ посредством установления сервитута на часть территории на следующих условиях:
- Срок действия обременения должен соответствовать сроку действия договора аренды ЗУ.
- Круг лиц, имеющих право круглосуточного прохода и проезда по части территории, должен быть неограниченным, включая гражданина Иванова О.В., его работников, контрагентов, транспортные средства с грузами и без них, а также специальное оборудование.
- За счет средств гражданина Иванова О.В. необходимо демонтировать секции плит жб ограждения на границе смежных ЗУ, а также металлическое ограждение из профлиста. На месте пересечения газопровода высокого давления ДУ-219 мм следует обустроить футляр и восстановить асфальтобетонное покрытие.
- Сервитутное соглашение должно распространяться на часть ЗУ с соответствующими координатами.
- Размер соразмерного платежа за полный год действия обременения должен составлять 25700 рублей 50 копеек.
Исковые требования были полностью удовлетворены. Суд постановил следующее: так как к земельному участку требуется подъездная дорога, г-ну Иванову О.В. предоставляется право ограниченного пользования для прохода и проезда к ЗУ с КН 86:10:0101233:4, с категорией земель «земли населенных пунктов», разрешенным использованием «под тупик железнодорожный № 29 и площадки для складирования материалов», общей площадью 20633 квадратных метров, расположенному в Ханты-Мансийском автономном округе – Югре, г. Сургуте, Западном промрайоне, Локомотивном проезде, 5, в территориальной зоне П.2-б. Доступ к этому участку осуществляется через ЗУ с КН 86:10:0101233:1, который используется для эксплуатации производственной базы управления по зарезке боковых стволов и капитальному ремонту скважин и имеет площадь 22492 квадратных метров. Этот участок находится в пользовании ОАО «СНГ» по договору аренды №1118. Условия сервитута были предложены истцом. Это решение было подтверждено Постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 7 октября 2016 года № Ф04-4451/2016, дело № А75-2979/2015.
11. Частые вопросы.
Для чего может устанавливаться сервитут?
С целью обеспечения прохода и проезда через соседнюю территорию, для того, чтобы строить, реконструировать или эксплуатировать линейные объекты, которые не препятствуют использованию ЗУ в соответствии с разрешенным использованием, а также для иных нужд владельца недвижимости, которые будет невозможно обеспечить без установления сервитута.
Может ли собственник дороги ограничить подъездные пути к земельному участку?
Ограничивать граждан в доступе к их земельным участкам собственник дорог права не имеет. Однако он вправе потребовать плату за проезд, исходя из стоимости содержания дорог с помощью установления платы за сервитут.
Какой должна быть ширина проезда к земельному участку?
Согласно Методическим рекомендациям по проведению землеустройства при образовании новых и упорядочении существующих объектов землеустройства, утвержденными Росземкадастром 17.02.2003, ЗУ обязательно обеспечивается доступом в виде прохода (минимальная ширина - не менее 1 м) или проезда (ширина - не менее 3,5 м).
Кто должен делать дорогу к участку ИЖС?
Для осуществления дорожной деятельности в границах населенных пунктов или за ними, следует обратиться в администрацию поселения, муниципального района или округа. Чтобы узнать, кто должен делать дорогу к участку, необходимо изучить документы на землю, проверив, к какому муниципальному образованию он относится. По общему правилу за обустройством путей надо обращаться в местный муниципалитет.
12. Заключение юриста.
Законодательство Российской Федерации наделяет собственников земельных участков правом проходить и проезжать к своей территории через соседний участок. Это право возникает, когда нет возможности добраться до участка из земель общего пользования или если нет других вариантов прохода и проезда, кроме как через соседний участок.
Если у вас остались вопросы, пишите на https://myjus.ru и наши специалисты ответят на все ваши вопросы. Консультация бесплатная!