Главные тезисы от Банка России и прогноз по ключевой ставке
Центробанк опубликовал 166-страничный документ с основными направлениями денежно-кредитной политики на следующие 3 года. Выделили самое основное, касающееся ключевой ставки: что будет с ней до конца 2024 года и далее.
Почему ЦБ повысил ключевую ставку в сентябре 2024?
Для Банка России важна красная линия на графике — годовая инфляция. Она должна быть на уровне примерно 4%. Чтобы скорректировать выросшую инфляцию, ЦБ повысил ключевую ставку в 2023 году.
Однако многие думали, что высокая ключевая ставка будет действовать недолго, и ЦБ скоро ее снизит. Из подобных соображений кто-то даже брал кредит, ожидая позже рефинансироваться. Плюс на рынке недвижимости большую роль играла льготная ипотека, перед завершением которой люди бежали за квартирами. Т. е. несмотря на повышение КС, спрос продолжил расти.
Из-за этого ЦБ пришлось повысить ключевую ставку сначала летом 2024 до 18%, а потом еще раз — до 19% в сентябре 2024. Это было сделано, чтобы дать рынку сигнал: дешевых денег не будет еще долго.
Что будет с ключевой ставкой ЦБ до конца 2024 года?
По той же самой причине ЦБ может повысить ключевую ставку в октябре 2024 года еще раз — до 20%. Об этом уже заявила Эльвира Набиуллина, глава Центробанка.
Все зависит от спроса и темпов инфляции в сентябре. Несмотря на то, что в последние месяцы спрос замедлился, дезинфляции пока не случилось. Одной из причин в ЦБ называют сниженные темпы предложения — т. е. народ активно покупает, новые товары в достаточном количестве не прибавляются, поэтому цены не падают.
ЦБ ожидает, что высокая ключевая ставка сработает, но нужно время — чтобы спрос несколько месяцев рос более умеренными темпами, чем предложение.
Что будет с ключевой ставкой в 2025-2027 годах?
При текущем раскладе (базовом сценарии) в 2025 году ключевая ставка будет 14-16%, в 2026 — 10-11% и в 2027 — 7,5-8,5%. Что наиболее вероятно, по мнению ЦБ.
Ниже тоже может быть, но только если спрос сильно сократится, а предложение вырастет (дезинфляционный сценарий). Тогда в 2025 году ключ опустят до 12-14%, а в 2026 — до 9-10%. В 2027 — также 7,8-8,5%.
При негативных сценариях (проинфляционном и рисковом), соответственно, ключевая ставка будет выше.
Что это значит для рынка недвижимости?
Что касается рынка недвижимости, глобально ЦБ хочет увидеть 3 вещи:
1) Чтобы замедлилось кредитование. Поэтому в том числе он вводит ипотечный стандарт на рынке недвижимости, направленный на борьбу с «дешевыми» серыми ипотеками. Подобные стандарты ожидаются и в других сегментах кредитования.
2) Чтобы люди стали покупать меньше квартир. Очевидно, за счет отсутствия дешевой ипотеки. Вместо этого они понесут деньги на вклады до лучших времен.
3) Чтобы снизившийся спрос вынудил застройщиков перестать повышать цены. Снижение цен было бы еще лучше, но ЦБ важно просто успокоить инфляцию.
При этом предложение квартир должно потихоньку прирастать. Для тех, кто любит спрашивать «для кого все это строят?», поясним: если застройщики перестанут строить, для рынка это будет очень плохо — возникнет дефицит, цены вырастут, и дешевой ипотеки не видать нам еще очень долго.
И вот если это все продлится хотя бы пару месяцев, тогда ЦБ начнет снижать ключевую ставку.
Если вы интересуетесь рынком недвижимости и ипотеки, заходите в наш Telegram-канал! Там много подобных разборов, все важные новости, законы, ипотечные программы, аналитика цен и трендов, обзоры интересных новостроек Москвы и Московской области.