Здесь основные тезисы, а в ТГ-канале аудио-разбор.
Выбирайте, что вам удобнее: читать или слушать.
Основные тезисы
Первое впечатление:
Когда проект только появился, я не хотела его анализировать, цена завышена, соответственно говорить не о чем. Но, после того как в сентябре у ЛСР цены упали на 15%, я решила посмотреть на проект внимательнее.
Основные параметры проекта:
- Точечный дом от 7 до 11 этажей
- 214 квартир
- Подземный паркинг на 51 место
- ЛСР позиционирует этот проект как бизнес-класс
- Срок сдачи заявлен на конец 2027 года, страно, учитывая небольшой размер проекта. Вспоминаем Л1 "Поэт" и Лидер "Дефанс"
Локация – главное преимущество:
Проект действительно удачно расположен внутри жилого квартала, недалеко от набережной Обводного канала. На прошлых выходных я специально прошлась по району. Смотрите видео выше. Впечатление осталось смешанное: вокруг обычная старенькая застройка, но тихо и местами зелено.
Однако, главное преимущество – это шаговая доступность трёх станций метро: "Балтийская", "Фрунзенская" и "Технологический институт". Метро и близость к центру – это, конечно, большой плюс.
Спорный бизнес-класс:
В Питере, что только не называли Бизнес Классом, но ЛСР пошёл дальше всех.
- Низкие потолки – всего 2,52 м, Мы закрывали глаза на высоту потолков в "Морской миле", там были другие преимущества, но для околоцентральной локации это немного перебор.
- ЖК примерно на 90% состоит из студий и 1ккв
- 51 парковочное место на 214 квартир
- Стандартный конструктив ЛСР: Монолит с жб перекрытиями.
Планировки и целевая аудитория:
2ккв почти нет, сейчас в открытой продаже всего 2 3Е. По целевой аудитории, вижу только вариант, со студентами, из обеспеченых семей, из регионов, ради близости к центру.
Снижение цен у ЛСР:
После падения цен проект стал казаться мне чуть более интересным.
- Сейчас студия 20м2 на 4 этаже с отделкой «white box» стоит 8,14 млн рублей (на старте – 8,3 млн).
- 1ккв в 37м2 стоит около 13 млн. , а на старте была 13,6 млн.
Кстати, не первый проект ЛСР, который спустя несколько месяцев стал дешевле чем стартовал.
Основной конкурент - "Лермонтовский, 54" от ПИК.
- Высота потолков – 3 м;
- Квартираграфия лучше, есть 2ккв и 3ккв;
- По буклету проект выглядит очень прично, от МОПов до лаундж зоны на крыше.
- Студия площадью 23м2 стоит 9,9 млн., но это цена без отделки, а вот по 1ккв у Лермонтовского цена метра даже ниже чем у Измайловского.
Измайловский для меня остается спорным. Расположение - вполне ДА, но всё остальное очень так себе. Вопросы по ценообразованию остаются, даже несмотря на недавнее снижение. Лермонтовский, 54, выглядят гораздо привлекательнее по соотношению цена - качество - локация.
Как вам проект?
Я-то всё ещё пытаюсь понять: Зачем такой конструктив, в такой локации.