В нашем материале мы расскажем о востребованном виде займа — кредите под залог недвижимости. Мы обсудим условия, на которых его можно получить в 2024 году, а также познакомим вас с банками, предоставляющими этот продукт. Кроме того, мы пообщаемся с экспертами, чтобы лучше понять этот кредитный продукт.
В 2024 году в России наблюдается значительное развитие кредитного рынка, который предлагает широкий выбор вариантов — от микрозаймов до кредитов под залог недвижимости. С экономической точки зрения, это можно рассматривать как положительный фактор. Люди могут занимать деньги у банков для реализации своих идей и проектов, что, в свою очередь, способствует развитию экономики через оборот финансовых средств.
Что такое кредит под залог недвижимости
Кредит под залог недвижимости представляет собой ссуду, которую кредитор предоставляет заемщику под проценты. В качестве обеспечения кредита выступает недвижимость, которая становится залогом.
Полезная информация о кредите под залог недвижимости
Условия по кредиту на недвижимость
* Ставка по кредиту составляет от 19,5% до 30%.
Способы снижения ставки
- Наличие поручителей или созаемщиков;
- Официальное трудоустройство;
- Страхование жизни и здоровья.
Срок кредита
- До 20 лет (в редких случаях до 30 лет).
Возраст заемщика
- От 18 до 65 лет (в редких случаях от 21 до 70 лет).
Принимаемая недвижимость
- Квартиры, апартаменты, таунхаусы, загородные жилые дома, коммерческая недвижимость, гаражи.
Сроки оформления
- От 7 до 30 дней.
Возможность досрочного погашения
- Да, возможно.
Использование маткапитала и налогового вычета
- Нет.
Чтобы взять кредит в банке, можно представить разные доказательства своей платёжеспособности. Например, предоставить справку о зарплате от работодателя по форме 2-НДФЛ или найти поручителя — человека, который готов взять на себя ответственность за погашение долга в случае вашей неспособности сделать это самостоятельно.
В рамках нормальных финансовых отношений банк или другое финансовое учреждение доверяют вам свои деньги, а взамен хотят быть уверены в том, что вы сможете вернуть им долг. Одним из таких аргументов может стать недвижимость. Этот финансовый продукт называется «кредит под залог недвижимости».
Залог — это особый способ обеспечения обязательств, в данном случае — выплаты кредита. Клиент, который берёт такой кредит, соглашается передать свою недвижимость в залог кредитору.
При этом в квартире можно продолжать жить самому или сдавать её в аренду, если это не противоречит условиям договора. То же самое касается и других объектов недвижимости: апартаментов, жилых домов, таунхаусов и коммерческих объектов.
Залог не означает, что банк или другое финансовое учреждение может в любой момент продать ваш объект или забрать его себе. Это возможно только в случае неспособности клиента расплатиться по кредиту, и то только в случае обращения в легальные компании, а не к мошенникам. Такие истории происходят, когда люди бездумно берут займы по объявлениям и не читают внимательно все бумаги перед подписанием.
Если же клиент не сможет погасить кредит, банк или другое финансовое учреждение вправе реализовать, то есть продать недвижимость. Деньги от продажи пойдут на погашение долга, а если какая-то сумма останется после этого, её вернут бывшему владельцу жилья.
Плюсы получения кредита под залог недвижимости
Преимущества кредита под залог недвижимости
Большая сумма займа
Вы можете получить значительную сумму, вплоть до 15-30 миллионов рублей в Москве. В регионах, конечно, суммы могут быть скромнее. Однако готовность предоставить недвижимость в залог является весомым аргументом для кредиторов.
Лояльное отношение к кредитной истории заемщика
Все банки и финансовые учреждения тщательно изучают благонадежность своих клиентов, используя бюро кредитных историй. В этих бюро хранится информация о том, где, когда и сколько раз человек брал в долг у финансовых организаций. Просрочки по платежам также отражаются в кредитной истории. Однако, если клиент готов отдать в залог недвижимость, кредитор может быть более уверен в его платежеспособности.
Более длительный срок кредита
По сравнению с обычным займом, кредит под залог недвижимости может быть предоставлен на более длительный срок. Некоторые финансовые учреждения предлагают выплаты до 25 лет.
Альтернатива ипотеке
Если у вас нет первоначального взноса для ипотеки, кредит под залог недвижимости может стать отличным решением для покупки нового жилья.
Любые цели
Кредиторы не интересуются, на что вам нужен заем. Это особенно важно для индивидуальных предпринимателей, которым нужны деньги для развития своего бизнеса. Если они попросят о кредите как юридическое лицо, вероятность отказа будет выше, поскольку для банка это связано с дополнительными рисками.
Риск только своим имуществом
Заемщик рискует только своим имуществом, а не чьими-то еще. Если вам нужна крупная сумма, вы можете взять несколько обычных займов в разных организациях, но есть риск оказаться в долгах, столкнуться с коллекторами и потерять репутацию среди коллег. Закладывая квартиру, вы рискуете только своим имуществом, хотя, если у вас есть семья, подобные решения следует принимать взвешенно.
Два разных человека в качестве залогодателя и заемщика
Залогодателем и заемщиком могут быть два разных человека. Например, если у одного есть недвижимость в собственности, а у другого — желание взять кредит, они могут совместно оформить сделку.
Сохранение права собственности на недвижимость
Недвижимость остается в вашей собственности, и вы можете использовать ее или сдавать в аренду, если это не противоречит условиям кредитного договора.
Подходят объекты с наложенным арестом
Если у заемщика имеется большой долг по ЖКХ или он просрочил выплату других долгов, суд может наложить арест на его имущество. Некоторые кредитные организации принимают в залог такую недвижимость, но с оговоркой: часть займа клиента будет направлена на погашение долга для снятия ареста.
Минусы получения кредита под залог недвижимости
**Расходы на страхование**
Если вы хотите взять кредит под залог недвижимости, будьте готовы к тому, что вам придётся оплатить страховку. Платежи по страховке осуществляются один раз в год. Стоимость может варьироваться от 10 до 50 тысяч рублей в зависимости от дома, места расположения и цены объекта. Кредитор также может потребовать застраховать вашу жизнь и здоровье, иначе процентная ставка по кредиту будет выше.
**Оплата услуг оценщиков**
Ни вы, ни кредитор не сможете точно оценить стоимость вашей недвижимости. Однако в случае займа важна ликвидность объекта, то есть его ценность и возможность быстро продать. Например, если вы хотите заложить квартиру в аварийном доме, который готовят к сносу, кредитор вряд ли сможет быстро реализовать такой объект. Поэтому вам придётся заплатить за оценку, стоимость которой составляет от 5 до 15 тысяч рублей.
**Ограничение в распоряжении недвижимостью**
Ещё один минус такого займа — это невозможность свободно распоряжаться своей недвижимостью. Если вы захотите продать квартиру или другой объект, вам нужно будет получить разрешение от кредитора, который принял недвижимость в залог. Скорее всего, он откажет, так как у него нет возможности убедиться в благонадёжности заемщика. Однако, возможно, он разрешит продажу, если вы используете вырученные деньги для погашения долга перед банком.
**Больше времени на оформление**
Чтобы получить такой кредит, потребуется как минимум одна-две недели, так как количество документов и процедур значительно больше, чем при обычном кредите. Получить деньги срочно не получится.
— К минусам можно отнести и то, что в залог идёт квартира. Но проблемы могут возникнуть только в том случае, если клиент не платит или не предпринимает никаких действий для урегулирования ситуации. Даже если вы попадаете в «просрочку» по такому займу, всегда можно найти компромисс с кредитором, не теряя свою недвижимость.
Условия получения кредита под залог недвижимости
- Требования к заемщику
**Возраст заемщика** — от 21 до 65 лет. Для более молодых людей исключения встречаются редко, а для пенсионеров — чаще.
**Трудоустройство** не является обязательным условием, но если клиент работает официально или неофициально, его шансы на одобрение займа возрастают. При этом работать нужно на одном месте как минимум последние 3-6 месяцев.
**Гражданство РФ** — обязательное требование. С иностранцами работают, но менее охотно.
**Созаемщики** — если у недвижимости несколько собственников, они должны стать созаемщиками и дать согласие на залог. Также, если вы состоите в браке, ваш супруг или супруга также должны стать созаемщиками. От этого требования можно отказаться, если вы подпишете соответствующие бумаги у нотариуса или ранее был заключен брачный контракт, но это остается на усмотрение кредитора.
- Требования к недвижимости
— Главное условие — недвижимость должна быть оформлена в собственность. В остальном каждый кредитор выдвигает свои требования к недвижимости. Некоторые банки рассматривают объекты, расположенные не более чем в 50 км от МКАД, другие же готовы рассмотреть недвижимость во всех регионах. Один банк может выдавать кредит только под квартиру, другой — под квартиру и дом, и так далее.
Как мы уже говорили, кредит под залог недвижимости не предоставляется на любой объект. Поэтому необходимо заказать оценочный альбом в аккредитованной компании. Давайте подробнее рассмотрим требования, которые предъявляются к недвижимости.
- Квартира
Залог квартиры — самый распространённый вид обеспечения. Некоторые кредиторы даже готовы рассматривать в качестве залога квартиры, которые принадлежат не самому заемщику, а третьим лицам, если те согласны на этот шаг.
Например, молодая семья может жить с родителями и мечтает о своей квартире. Однако родители не хотят брать кредит или им не предоставляют его из-за преклонного возраста. Но они могут согласиться на то, чтобы их квартира стала залогом.
Для банка очень важно, чтобы квартира была ликвидной, то есть её можно было продать по рыночной цене в любой момент. Разумеется, она не должна быть заложена в другом месте. Принимаются только объекты в домах, которые не аварийные и не предназначены под снос. Также важна целостность и законность перепланировок. Настороженно относятся к квартирам в домах с деревянными перекрытиями и тем, которые имеют статус архитектурного памятника.
Сумма кредита обычно не превышает 60-80% стоимости залоговой квартиры. Чуть больше могут дать только в случае поручительства и официального трудоустройства.
К слову, заложить комнату в коммунальной квартире тоже возможно.
- Апартаменты
В России активно развивается новый вид недвижимости — апартаменты, особенно в крупных городах. Хотя формально они относятся к нежилым помещениям, жить в них никто не запрещает. Однако есть некоторые ограничения: нельзя получить прописку, оформить льготную ипотеку или получить налоговый вычет при покупке апартаментов. Однако если вы являетесь собственником апартаментов, то можете использовать их в качестве залога при получении кредита.
Стоимость апартаментов обычно ниже, чем квартир в аналогичных домах в том же районе. Но у них есть преимущества: они новые, а значит, ликвидные и имеют свою финансовую ценность.
- Таунхаусы
Как правило, таунхаусы считаются престижным видом городской недвижимости. Их охотно принимают в качестве залога, но только в том случае, если постройка законна и на неё есть все необходимые документы. Ведь иногда случаются негативные ситуации, связанные с самовольными постройками.
К таунхаусу предъявляются следующие требования: каждая квартира должна быть выделена в отдельный блок с собственным входом. Также у владельца должен быть право собственности на земельный участок перед домом.
- Жилые дома
Если говорить о коттеджах и других загородных домах, а также о частных домах в черте города, то их тоже можно использовать в качестве залога. С садовыми домиками в СНТ ситуация сложнее, так как кредитор не всегда может быстро их реализовать, да и стоимость их ниже. В остальном же действуют те же правила, что и для квартир, плюс несколько дополнительных критериев:
* Дом должен быть пригоден для круглогодичного проживания. И до него должно быть удобно добираться в любой сезон.
* Он не должен находиться в аварийном состоянии.
* К дому должны быть подведены электричество, отопление (газовое или электрическое) и водоснабжение.
* Дом не должен располагаться на территории особо охраняемых природных территорий или заповедников.
Как получить кредит под залог недвижимости
1. Выберите банк или финансовое учреждение
Заявку можно подать онлайн через сайт компании, в колл-центре оператору или лично в офисе. На первом этапе от вас потребуется только ваше имя, дата рождения и контактные данные. Также вас попросят указать сумму, на которую вы претендуете, и тип недвижимости.
После этого банк или финансовое учреждение возьмут паузу — обычно от десяти минут до нескольких часов. По завершении этого времени будет вынесено решение — одобрят вашу заявку или откажут в её рассмотрении.
2. Подготовьте документы
Если вы посещаете офис кредитора, то можете сразу же подготовить все необходимые документы. В случае дистанционной подачи заявки, вероятно, кредитор согласится рассмотреть сканы ваших документов в электронном виде. Вот перечень требуемых бумаг:
1. **Паспорт с отметкой о регистрации** — это основной документ, который должен быть у вас на руках.
2. **Второй документ** — его могут попросить реже, но иногда требуют. Обычно это СНИЛС, ИНН, загранпаспорт, пенсионное удостоверение или водительские права.
3. **Справка о доходах** и заверенная копия трудовой книжки — эти документы могут потребоваться для подтверждения вашего дохода и занятости. Однако некоторые кредиторы готовы предоставить кредит без подтверждения дохода, но с более высоким процентом.
4. **Документ, подтверждающий право собственности на недвижимость** — это может быть договор купли-продажи, выписка из ЕГРН на квартиру или земельный участок, свидетельство о получении наследства, договор дарения или решение суда. Любой документ, который доказывает, что вы являетесь законным собственником и можете распоряжаться объектом.
5. Для жилых помещений потребуется **выписка из домовой книги или единый жилищный документ** — по ним можно узнать, сколько человек зарегистрировано в квартире.
6. Если вы состоите в браке, а ваш супруг(а) не желает быть созаемщиком, но не возражает против передачи квартиры в залог, потребуется заверенное нотариусом согласие. Также может подойти брачный договор, в котором указано, что супруг(а) не может распоряжаться этим объектом недвижимости. Кредитор может попросить владельца подписать у нотариуса удостоверение, что он не был в браке на момент покупки недвижимости. В последнем случае иногда можно обойтись без нотариуса — это зависит от требований кредитора.
7. **Оценочный альбом** — его можно подготовить заранее, если вы хотите сдать все документы в один день. Однако будьте внимательны: банки и финансовые учреждения обычно работают только с аккредитованными у них фирмами.
8. **Страховка недвижимости** — это еще один важный документ. Вы можете заранее получить от страховой компании заключение о том, что она согласна взять ваш объект, и выставить счет за услугу. И опять же, будьте внимательны — кредиторы также проявляют избирательность в работе со страховыми компаниями.
3. Дождитесь одобрения заявки
Если вы получили отказ, не отчаивайтесь. Вы всегда можете обратиться к другому кредитору или попытаться договориться с тем, с кем уже обращались. Например, если вы рассчитывали на одну сумму кредита под залог недвижимости, а кредитор предлагает меньшую или сомневается в вашей способности выплачивать ежемесячные платежи, вы можете привлечь поручителей, предоставить справки о доходах и подключить созаемщиков. Это повысит ваши шансы на одобрение займа.
Кредитор сам определяет срок действия одобренной заявки. Обычно он составляет от одного до трёх месяцев. По истечении этого срока вам придётся проходить всю процедуру заново. Однако, если вы ищете лучшие условия кредита под залог недвижимости, у вас уже будут все необходимые документы, и вы сможете подать заявки в другие финансовые учреждения.
4. Зарегистрируйте залог
В Росреестре — ведомстве, отвечающем за учёт недвижимости в стране, — должна появиться запись о том, что на недвижимость наложено обременение. Это означает, что собственник не сможет свободно распоряжаться объектом и обманывать кредитора.
Чтобы зарегистрировать залог, нужно обратиться в МФЦ или Росреестр. Однако в некоторых случаях можно обойтись без личного присутствия. Многие финансовые учреждения активно используют электронные подписи и практикуют удалённую подачу документов.
Электронную подпись можно получить самостоятельно. Если вы не знаете, где и как это сделать, ваш кредитор может помочь вам. Стоимость электронной подписи обычно составляет от 3 000 до 10 000 рублей. Некоторые кредиторы предоставляют её своим заемщикам бесплатно.
5. Получите деньги
После подписания договора у вас есть возможность получить деньги наличными или попросить их перевести на ваш банковский счёт. Также банк предоставит вам график платежей, и, возможно, вам придётся совершить первый платёж уже в текущем месяце.
Где лучше взять кредит под залог недвижимости
Банки
Это самый востребованный вид займа. Его предоставляют как крупные банки из рейтинга Центрального банка, так и более мелкие организации, например, региональные банки.
Банки очень ответственно подходят к оценке заемщика. Они тщательно проверяют все документы, и процесс одобрения заявки может занять до недели и более. Также банки менее склонны идти на уступки в определении максимальной суммы займа. Это связано с тем, что они являются крупным бизнесом и стремятся подстраховаться на случай, если заемщик не сможет платить.
Будьте готовы к тому, что в рекламе банк может предлагать одну процентную ставку по кредиту под залог недвижимости, а после рассмотрения ваших документов предложит более высокий процент. Чтобы снизить его на несколько пунктов, вам могут предложить стать зарплатным клиентом банка или приобрести дополнительную страховку у его партнеров.
Инвесторы
В настоящее время на рынке присутствуют компании и частные инвесторы, предоставляющие займы. К сожалению, в 2024 году эта сфера остается «серой» с точки зрения легальности подобных сделок.
В России частным инвесторам запрещено выдавать займы физическим лицам под залог недвижимости. Такие кредиты доступны только для бизнеса, который должен быть оформлен как индивидуальный предприниматель или общество с ограниченной ответственностью.
Тем не менее, некоторые инвесторы находят способы обойти закон. Они могут оформлять фиктивные юридические лица или даже переписывать недвижимость заемщика на себя, вводя его в заблуждение.
Если вы рассматриваете возможность получения кредита у частного инвестора под залог недвижимости, обязательно проконсультируйтесь с независимым юристом. Он поможет вам разобраться в договоре и избежать скрытых рисков на сделке.
Дополнительные способы
В России функционируют кредитно-потребительские кооперативы (КПК), которые представляют собой объединения людей, вносящих свои средства в общий фонд для последующей передачи другим пайщикам по мере необходимости. Это осуществляется на взаимовыгодных условиях, разумеется, не безвозмездно.
Важно отметить, что все легальные КПК входят в реестр Центрального банка.
Кредит под залог недвижимости в КПК предоставляется следующим образом. Клиент становится пайщиком кооператива и обращается с просьбой о предоставлении кредита. Кооператив рассматривает его заявку и принимает решение о выдаче кредита или отказе. Процесс похож на процедуру в банке, однако КПК менее требовательны к личности заемщика и быстрее одобряют кредит. Взамен на это устанавливается более высокий процент, который не может превышать установленный Центральным банком лимит. Некоторые КПК более жестко относятся к просрочкам платежей, чем банки.
Ранее микрофинансовые организации (МФО, также известные как «быстроденьги») и ломбарды также могли предоставлять займы под залог недвижимости. Однако в настоящее время им запрещено это делать.
Отзывы экспертов о кредите под залог недвижимости
«С каждым годом популярность кредитов под залог недвижимости только растёт. Всё больше людей осознают, что это действительно выгодное решение: процентные ставки ниже, чем при потребительском кредитовании, а срок выплаты может достигать 25 лет. Постепенно уходит миф об опасности таких займов.
Клиенты часто берут такие кредиты, чтобы погасить несколько других займов. Ведь гораздо удобнее выплачивать долг одному банку. Максимальная сумма кредита под залог недвижимости может достигать 80% от стоимости объекта.
Люди используют такие займы, чтобы открыть своё дело или поддержать личный бизнес. Однако есть и более серьёзные ситуации, когда большая сумма необходима на операцию близким.
Конечно, можно продать квартиру, но если человек уверен, что сможет выплачивать кредит, то почему бы не воспользоваться им? Продать квартиру можно всегда, даже если вы взяли кредит под залог и не смогли его выплачивать. Такой вид займа подойдёт тем, кто точно знает, из каких источников будет отдавать кредит.
Что касается кредиторов, то банки предлагают более длительный срок кредитования и более низкие ставки. Однако рассмотрение заявки занимает больше времени, а требования к заемщику, его кредитной истории и трудоустройству более строгие. Часто клиент думает, что если он предоставляет в залог свою квартиру, то банк не должен задавать лишних вопросов. Тем не менее банк внимательно изучает заемщика, независимо от стоимости квартиры.
Кредитные кооперативы (КПК) более лояльны к клиентам, но ставки могут быть немного выше банковских. Частные инвесторы также проявляют лояльность, но это не означает, что они выдают деньги всем без разбора. Они не требуют справок о доходах, но оценивают благонадежность потенциального заемщика на собеседовании. У инвестора можно получить деньги в день обращения, и это, безусловно, является преимуществом.
Если клиенту нужно найти деньги быстро, он может обратиться к инвестору или в КПК, а затем перекредитоваться в банке».
Если у вас остались вопросы, пишите на https://myjus.ru и наши специалисты ответят на все ваши вопросы. Консультация бесплатная!