Длинные рассрочки удобны для всех сторон. Инвестор платит частями, а застройщики увеличивают продажи. Но действительно ли такие условия выгоднее для инвестора, который может не замораживать всю сумму сразу, или для застройщика, которому приходится дольше ждать поступлений.
Для опытных инвесторов в недвижимость ключевой фактор — понимание рисков и доходности каждого проекта. Один из часто встречающихся аспектов — это длинные рассрочки.
Морозить ли деньги на Бали?
С точки зрения инвестора, длинная рассрочка — возможность не замораживать сразу всю сумму, а вложить оставшиеся деньги в другие активы. Но тогда возникает риск — просрочки платежей.
Когда инвестор не вносит своевременно очередной платёж по рассрочке, застройщики часто применяют штрафные санкции. В большинстве случаев это ограничивается пенями, что увеличивает общую сумму долга. Однако в некоторых странах, например, в ОАЭ, законы гораздо жёстче: если инвестор задерживает платежи, он может потерять не только вложенные деньги, но и сам объект недвижимости.
А недостатки то в чём?
Процессинг платежей
Длинные рассрочки не только увеличивают финансовые риски, но и создают дополнительную нагрузку на процессинг. Управление множеством платежей, отчётность, налоговые периоды и работа с инвесторами требуют времени и ресурсов.
В проектах с короткими рассрочками процессинг проще и прозрачнее. инвесторы совершают 3-4 крупных платежа — снижены административные издержки и уменьшение вероятность сбоев.
Застройщик ведёт несколько проектов одновременно, а ни один из них ещё не завершён — тревожный сигнал. Например, застройщик начинает строить 8 вилл и продаёт 2. Вместо того чтобы достроить эти две виллы и показать готовые объекты инвесторам, он начинает строить все 6 оставшихся. В итоге, вместо двух готовых вилл остаются фундаменты, а инвесторы могут ждать завершения несколько лет, пока не продадутся остальные.
Большинство застройщиков начинают строительство без полного финансирования. Надёжные те, кто имеет хотя бы половину необходимого бюджета.
Однако, если у застройщика нет достаточного финансирования, он начинает предлагать длинные рассрочки, чтобы собрать средства для начала строительства. Это удобно инвесторам, но большой риск для проекта. Недостаток финансирования на старте может затянуть сроки.
Рассрочка, где последний платёж вносится в момент получения ключей, значительно снижает риски как для застройщика, так и для инвестора. Краткосрочные рассрочки обычно составляют до 6 месяцев, что делает этот процесс более предсказуемым. За это время маловероятно, что у инвесторов возникнут серьёзные финансовые трудности, такие как потеря работы, проблемы с банком или изменившиеся семейные обстоятельства.
Когда инвестор вносит последний платёж при завершении строительства и передаче объекта, это защищает как застройщика, так и инвестора. Застройщик уверен, что деньги поступят своевременно, а инвестор получает готовую недвижимость без задержек. Такая схема уменьшает риск долгостроя и даёт обеим сторонам больше уверенности в успешном завершении сделки.
Длинные рассрочки — это признак проблемы с ликвидностью проекта или недостаток опыта у застройщика. В крупных комплексах и с частичным финансированием это может быть нормой. Но если речь идёт о небольших объектах, таких как виллы или отдельные юниты, такие длительные рассрочки обычно свидетельствуют о финансовых трудностях.
Задержки платежей неизбежны: даже надёжные инвесторы часто допускают просрочку хотя бы раз в год. В небольших проектах такие задержки могут серьёзно замедлить строительство, потому что застройщик зависит от поступающих денег.
Опытные девелоперы знают об этих рисках. Неопытные застройщики, наоборот, готовы идти на всё, чтобы собрать средства, что часто ведёт к долгостроям и проблемам с завершением проекта.