Статья предназначена для тех, кто имеет значительный доход и решил сделать дизайнерский ремонт в своём доме или квартире. Речь пойдёт о конкретном примере.
Мой знакомый, очень влиятельный человек, пригласил меня в гости. Его квартира находится в центре Санкт-Петербурга, в нескольких минутах ходьбы от Исаакиевского собора. Несколько квартир были объединены в одну. Это здание является памятником архитектуры, и ремонт был выполнен с использованием дорогостоящих материалов, привезённых из Европы.
В квартире была обустроена ванная комната размером около 30 квадратных метров, с окнами и дорогой отделкой.
В данном помещении, представляющем собой просторную кухню-гостиную, расположены спальни, кабинеты и другие помещения. При проектировании не было учтено, что над и под данным пространством находятся жилые комнаты, санузлы и кухни других квартир.
Согласно поэтажному плану, над кухней расположена дорогостоящая и красивая ванная комната, которая по нормам не может находиться над кухней. В связи с этим, необходимо полностью демонтировать ванную комнату и санузел.
Как мы смогли спасти дорогостоящий ремонт нашего клиента, который был выполнен за 20 миллионов рублей?
В первую очередь, необходимо отметить, что речь идёт о старом фонде недвижимости, где бы он ни находился: будь то квартира, коммерческое помещение или целое здание. Такие объекты, построенные несколько десятков лет назад и подвергавшиеся перестройкам в разное время, представляют собой благодатную почву для исследований.
В соответствии с поэтажным планом, кухня расположена в нижней квартире. Изучив архивную техническую документацию, мы обнаружили, что нижняя квартира имела пять различных планировок.
В рамках юридического анализа технической документации было установлено, что ранее, в царское и советское время, техническая документация создавалась инженерами-естественниками. В то время не существовало такого понятия, как ЕГРН, и регистрация недвижимости осуществлялась иным образом.
Для учёта квартир создавались бюро технической инвентаризации (БТИ), где хранилась вся техническая документация.
В 90-е годы, когда началась реформа гражданского жилищного законодательства, был создан реестр недвижимости и кадастр, старой документации было придано юридическое значение. Теперь то, что когда-то было описано инженером, имеет конкретные юридические последствия.
Мы изучили архивную документацию настолько тщательно, что почти достали грамоты из-под перестены. Мы добрались до технической документации 1966 года, которая является исходной. Согласно этой документации, под ванной нашего клиента находилось не кухонное помещение, а санузел и некое помещение, называемое МОП — местом общего пользования.
В случае проведения проверки, проверяющие могли бы запросить не план 1966 года, а самый актуальный план, например, 2010 года. Это не позволило бы избежать значительных финансовых потерь для клиента, которые могли бы составить десятки миллионов рублей.
В такой ситуации приходится менять правила игры, но это абсолютно законный способ, хотя и требует глубоких знаний и опыта. Муниципальные чиновники не будут заниматься аналитической работой и изучать архивные документы, поэтому необходимо обратиться к специалистам, которые смогут оказать квалифицированную помощь.
Допустим, муниципальному служащему или сотруднику управляющей компании эти изыскания могут показаться ненужными. Мы же просто адаптировали правила игры под нашего клиента.
Теперь я хотел бы поделиться ключевой мыслью, которая поможет вам сэкономить десятки миллионов рублей, вложенных в дорогостоящий ремонт, а также время и нервы.
Прежде чем приступить к разработке дизайн-проекта с дизайнером, рекомендуется нанять юриста, специализирующегося на вопросах недвижимости и перепланировок. Это позволит избежать возможных проблем в будущем.
Дополнительную информацию вы можете найти на моём YouTube-канале (https://www.youtube.com/@meleshko_anton). Если у вас есть вопросы, пожалуйста, задайте их в комментариях, и мы постараемся на них ответить.